物业承接查验手册

物业承接查验手册内容摘要：

物业公司成立承接验收小组 验收小组初步熟悉相关技术资料 施工、调试阶段现场跟进 就承接工作组之专题会议 按会议纪要所提方法整改 安排初验，核对数量、逐项检查功能 与业主方办理有关手续 业主方填写《设备资料移交清单》、《设 施设备备品备件移交清单》、《钥匙移交清单》、《设施承接查验表》、《验收交接记录》、《查验遗留问题统计表》 填写《查验遗留问题统计表》 列出存在问题 完成 由建设单位组织，监理公司、 施工单位、物业派代表参加完成 学习操作程序、规范 记录各种原始参数 存在问题及解决方法记录 施工图、施工合同、采购合同等 相关使用说明、维修手册等 相关技术人员提出、明确承接查验标准 张立伟 71683145 第 16 页 共 174 页 欢迎交流 提前介入 物业公司安排技术人员提前进驻现场，收集资料、熟悉图纸、观摩设备的安装调试，确定承接查验的技术方案和组织方案，根据验收的项目内容配备必要的工具和仪器。 时间为 3 月 15 日至 3 月 20 日。 召开协调会 召开“承接查验协调会”，将物业承接查验方案通报各方。 计划召开时间为 3 月 24日。 以后确定为每周 的 施工现场协调会增加 参加单位 建设单位（作为召集人）、物业管理公司、监理公司、施工单位。 会议议题：移交方和接管方确认以下项目： ① 移交范围； ② 验收时间和进度安排； ③ 参与人员的分组和配置； ④ 验收标准； ⑤ 验收方式； ⑥ 验收中发现问题的确认； ⑦ 确认整改单汇总移交方式； ⑧ 确定接管方对施工单位维修遗留问的的配合方案及成品保护方案； 竣工资料移交 归档 张立伟 71683145 第 17 页 共 174 页 欢迎交流 ⑨ 遗留问题整改期限要求及再次验收的的程序； 会议后物业管理公司提供书面“备忘录”抄送各方参与人安排执行。 各方人员配合要求 1. 建设单位：协调人负责协调物业公司与施工单位、监理公司之间的关系，专业工程师从技术角度对验收中发现的问题进行确认。 2. 监理公司：从专业角度出发，检查施工中有无违反相关规范、标准的问题，汇总后交由业主方安排施工单位整改。 3. 施工单位：按照物业公司安排，配合承接查验的检查工作，跟进整改工作。 4. 物业公司：按照建设单位整体移交时间计划，积极组织人员，接管公共区域设施设备；协助建设单位查验室内设备设施，完成对业主的交楼工作。 人员配备：根据楼层基本情况和方案要求，配备符合要求的技术骨干。 工具准备：配置基本个人工具及万用表、照度计、噪声计、温度测量设备、风速仪、数码相机、网线测试仪、 电筒、水平仪、拉尺 ，小锤、单相电源检测器等。 做好各项接收表格的确认 培训 针对各楼层承接查验的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。 时间为 2 月 23 日至 28 日。 目的：物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方案等，在设备验收后，保障各系统设备的正常运作。 查验 建设单位组织监理公司、施工单位（总包单位、分包单位、设备供应商）、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。 根据所接收的技术资料及相关标准要求， 对承接项目进行质量和使用功能的检验， 检查核对设施设备的规格型号、数量、 张立伟 71683145 第 18 页 共 174 页 欢迎交流 外观、安装位置、各单项设备的运行情况、设备所在的整个系统的技术性能是否符合设计要求；对各移交承接项目的配套设施完工情况，包括各设备机房、管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在查验中存在的不符合项目 ，明确各方责任落实整改。 具体操作如下： 建设单位、施工单位以及监理公司会同物业公司按照预定方案和标准开始承接查验工作，在验收中发现的问题物业公司逐项记录并由有关各方签字确认，每次查验后由物业公司汇总并将需整改的内容交给建设单位。 当设施设备的主要功能正常，并可满足目前物业使用的需求时，物业公司可视情况对该区域进行接管，并立即进行封闭管理。 施工人员欲再进入该区域，需严格按照物业公司的规定进行登记并领取施工出入证。 钥匙交接时间由建设单位与监理公司沟通后确认。 全部验收结束后，物业公司汇总最终文件，参 与验收各方代表签字，验收完成。 对尚未完成的整改工作，应在验收文件中逐项注明，物业公司配合施工单位整改，逐步消项，在约定的时问内完成。 各系统现场承接查验的时间为依据《机电设备移交时间表》 张立伟 71683145 第 19 页 共 174 页 欢迎交流 5 组织架构 架构图 其他组员： 组长 蒋世贤 工程技术组 冼健亮 供配电 温青 给排水 黄开元 消防 缪汉林 通风空调 夏志辉 电梯 龙杨丰 弱电 王祯勇 环境组 池俊华 公共区 陈友辉 室内 何永健 消防安全组：曹华锋 出入秩序安全 刘鹏 消防安全 林荣清 副组长 张立伟 张立伟 71683145 第 20 页 共 174 页 欢迎交流 5． 2 主要岗位的工作职责 组长：负责承接查验的整体组织协调工作，包括与建设单位、监理公司及施工单位的工作协调。 副组长：协助组长开展承接查验工作的具体执行。 工程部负责人负责组织设备设施的接管工作，包括以下几方面： 1)负责安排各系统工程师对所属系统设备开展清点验收； 2)负责联系建设单位、施工单位、物业管理公司和相关部门，组织联合检查、培训、验收，协调控制各系统工程师的工作质量与进度； 3)传达各种验收接管要求，发现问题及时采取纠正措施； 4)各专业系统工程师负责收集各系统的检查记录，对设备设施接管进行整体评估，并协调相关部门解决所发现的问题； 5)负责对设备设施接管工作的效果进行评估，并考核各系统工程师的工作绩效； 6)针对验收过程中发现的影响物业后期管理运行的问题进行评估，在全部验收完 成后向业主提交关于系统设备设施方面的建议。 各专业系统工程师负责本系统的设备接管工作，包括以下几个方面： 1)按照物业公司统一要求，合理安排时间进行现场设备检查、登记、清点工作； 2)接受原设备生产、安装、调试、管理单位的培训，掌握本系统设备的操作、运行方法并指导下属工程部技工接管、操作设备； 、 3)负责编写本系统的评估报告并跟进整改落实状况。 环境组 负责对承接查验工作中的环境检查和接收工作 ，主要从外观，结构的美观、舒适度及今后的使用和维护。 负责承接查验记录的收集与归档。 消防安全小组：依照移交计划，负责对各个区域的消防安全检查及接管后的交叉施工人员出入安全管理。 对检查中的问题汇总上报。 交接遗留问题的处理 （ 1）．物业公司汇总承接查验中发现的遗留问题，在 4 月 18 日 前上报建设单位， 张立伟 71683145 第 21 页 共 174 页 欢迎交流 并积极跟进整改情况。 （ 2）．建设单位在接到遗留问题清单后，应积极联系监理及相关施工单位对遗留问题进行复查及整改工作。 为配合 BD 区交付时间，建议在 4 月 23 日 前完成遗留问题的整改工作并通知物业公司复查，物业公司在复查中仍然发现存在问题的，应积极联系建设单位及时整改，同时将复查结果报送承接查验小组。 （ 3）．承接查验中未能发现的施工遗留问题，应在接管后的设备检查中注意收集，集中呈报建设单位并跟进处理情况。 （ 4）．设备保修期内出现的问题，均属后续问题，应及时与设备供应商沟通、处理。 特别注意事项 有关绿地中心物业的承接查验工作，主要是对该项目区域内公用部位及公共设施设备的数量、外观、质感方面进行检验、接收， 以及 对使用功能进行确认。 对商场、公寓等室内设施及环境检查，物业公司仅依据交楼标准，协助查验，最终仍以业主与建设单位双方的结论为主。 物业公司所有有关物业管理承接文件均不作为 建设单位 工程合同或任何款项支付 的 依据。 在日常的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。 张立伟 71683145 第 22 页 共 174 页 欢迎交流 6 公区环境域部分承接查验标准 建筑物系统（土建部分、市政园林、人防工程、装饰装修） 承接查验工作依据 国家、行业、地方有关工程设计、施工质量验收的规范标准  《房屋承接验收标准》（建标 [1991]第 19 号）  《 建筑玻璃应用技术规程 》（ JGJ11397）  《 建筑物防雷设计规范》（ GB500572020）  中央气象局令  《人防工程施工及验收规范》（ GBJ13490）  《建筑胶密封垫预成型实芯硫化的结构密封垫用材料》（ GB10711）  《建筑幕墙标准》（ JG30351996）  《建筑地基处理技术规范》（ JGJ792020）  《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（ GB502022020）  《地下防水工程质量验收规范》（ GB502082020）  《砼构工程施工质量验收规范》（ GBJ502042020）  《砌体工程施工质量验收规范》（ GB502032020）  《屋面工程质量验收规范》（ GB502072020）  《绿色建筑评价标准》（ GB503782020）  《建筑地面工程施工质量验收规范》（ GB502092020）  《建筑装饰装修工程质量验收规范》（ GB502102020）  《建筑内部装修防火设计规范》（ GB502221995）  《建筑工程施工质量验收统一标准》（ GB503002020）  《建筑节能工程施工质量验收规范》（ GB504112020）  《办公建筑设计规范》（ JGJ672020）  《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部 [2020]第 80 号）  《工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分》（ 7112053599） 张立伟 71683145 第 23 页 共 174 页 欢迎交流  《城市道路路基工程施工及验收规范》（ CJJ4491）  《全国物业示范小区（大厦）考评标准》  《广东省物业示范小区（大厦）考评标准》  《广州市物业示范小区（大厦）考评标准》 生产厂家的安装要求及技术说明书 1. 产品证书，例如厂家及产品资质证书等。 2. 出厂合格证。 3. 安装及使用说明书。 4. 进口产品需提供报关证明。 5. 其他基础资料。 承接查验范围 根据物业工作的定位，工程承接查验的主要内容包括建筑主体验收、各分部、分项工程的施工质量验收、用料抽样检测以及是否符合设计要求和国家有关施工质量标准，这些工作由四方验收完成，物业承接查验主要考虑使用和后期维保的内容，包括： 墙体防水、墙体保温隔热以及墙体装饰工程； 屋面的保温隔热及防水、排水工程； 楼面、棚面、地面工程； 公共楼梯、门窗、各类管井、走廊、大厅工程； 建筑物外立面装修、公共区域内立面和顶棚的装修工程； 公共区域构筑物、建筑小品等等工程； 公共配套设施，如卫生间、停车场、泳池、水池、停机坪等； 市政工程，如煤气、给排水、垃圾收集系统等； 张立伟 71683145 第 24 页 共 174 页 欢迎交流 公共区域的标识系统； 外立面的标志、泛光照明等系统； 人防工程系统； 各系统的技术资料和合法证书、证明资料等； 各系统的调试或运行、维修记录； 查验内容及查验方法 建筑物系统承接查验表 项目 分项内容 查验 内容 检验方法 是 /否 备注 公共部分 地基基础 地基无吊脚、无明显沉降、位移，墙体无严重裂纹 观察 外墙、幕墙（幕墙玻璃、大理石、瓷面砖、喷涂等）。