瑞虹新城三期案场销售手册

瑞虹新城三期案场销售手册内容摘要：

学巨匠之一，著名文学家、社会活动家。 原名沈德鸿，字雁冰，浙江桐乡人。 1946年 5月 — 1947年 12月，茅盾居住于此。 山阴路新式里弄住宅 千爱里•山阴路 2弄。 1928年，日本东亚兴业株式会社建造。 内山完造曾居住该弄 3号。 鲁迅、茅盾曾分别在 132弄 9号和 6号居住。 王造时旧居 位于多伦路 93号。 于 20世纪 20年代建造。 王造时（ 1903－ 1971），江西安福人，政治学博士、复旦大学教授、社会活动家、“七君子”之一。 1950年至 1955年住此。 榆林路住宅 位于榆林路 4 4 5 63号。 约建于 1927年。 有四幢并排、式样相近的独立式花园住宅组成。 占地面积约 5100平方米，建筑面积约 4400平方米。 2020年 10 月 31日，上海市人民政府公布 瑞虹新城三期销讲 ２４ 榆林路住宅为上海市优秀历史建筑。 五 、市场篇 ０９年虹口区各板块商品住 宅市场成交均价及成交量分析 0 9 年一季度虹口区各板块供求及成交均价走势0500100015002020250030003500400045005000凉城板块 北外滩板块 曲阳板块 四川北路，四平路板块05000100001500020200250003000035000供应面积( M 178。 ) 成交面积( M 178。 ) 成交均价( 元/ M 178。 ) 数据来源： CRIC系统 09年第一季度，虹口区四大板块共计新增供应 401㎡，来自本案所处四川北路、四平路板块的“虹叶茗苑”二期以及“玫瑰购物广场”。 区域供应极度匮乏。 09年第一季度，虹口区共计成交 12263㎡。 其中本案所处四川北路、四平路板块成交 4419㎡，主力成交项目为“虹叶花苑”二期；北外滩板块成交 4290㎡，主力成交项目为“豪景苑”、“耀江国际广场”；凉城板块成交 2240㎡，主力成交项目为“大上海紫金城”。 曲阳板块成交 1314㎡，主力成交项目为“复城国际”。 09年第 一季度，从各板块的成交均价来看，北外滩板块借助江景资源的优势，季度成交均价达到 30189元 /㎡；而本案所处的四川北路、四平路板块季度成交均价达到 22971 元 /㎡，而凉城和曲阳板块的季度成交均价分别达到 16077 元 /㎡和 14336元 /㎡。 ０９年虹口区所有商品住宅成交楼盘明细表 楼盘名称 开盘日期 总建面 总户数 绿化率 得房率 容积率 虹叶花苑二期 20201115 37335 257 35% 80% 豪景苑 20200816 52020 255 45% 78% 大 上海紫金城 20201209 85279 576 43% 79% 白金湾府邸 20200517 46732 136 39% 80% 水木年华花园 20201110 108317 700 39% 78% 瑞虹新城三期销讲 ２５ 六、产品篇 中信和平家园 项目基本资料 区域环境 中信和平家园 ，位于上海市 虹口区新港路天宝路口 ，总建面约 10 万方，规划 1 幢 小高层、 5 幢 高层公寓。 该案南靠 临平 路 ，西连 四平路 ，东临 天宝路 ，北至 新港 路 ，位 于 轨道交通 4 号 、 8 号及在建中的 10 号线 的辐射区域。 紧邻 近 18 万平方米的和平公园。 地理位置极为优越，向西有鲁迅公园、虹口足球场和多伦路文化名人街，往南有规划中的北外滩和闻名海内外的外滩源。 开发 商 上海飘鹰置业 项目地址 新港路 227 号 企划营销 锦和房产 物业费 未定 总建面 104896 ㎡ 总建筑面积 约 12 万㎡ 占地面积 47908 ㎡ 容积率 物业 公司 狮城怡安（上海）物业管 理有限公司 主力房型 88 ㎡ 建筑 形态 小高层、高层 容积率 停车位 485 个 绿化率 % 售楼 电话 65158877 销售状态 未售 开盘时间 预计 09 年 6 月份 交 房 时间 2020 年年底 总户数 809 套 价格 2 万 元 /平方 起 瑞虹新城三期销讲 ２６ 小环境  该项目以天宝路为界线分为东西两块区域，主要以建筑形态区分。 天宝路东面以老公房及私房为主，有一定的基础生活配套，相对生活机能比较完善。 但由于人口密集市民消费层次较低，相对配套设施较为简陋。 北面为北面 紧邻近 18 万平方米的和平公园 ，步行约 8分钟。 向西有鲁迅公园 约 、虹口足球场 ， 多伦路文化名人街 约 5公里 ，往南有规划中的北外滩和闻名海内外的外滩 客运中心。  周边商 业及生活配套主要为瑞虹商业广场、四川路商业街、多伦路文化名人街、曲阳商务中心、通北路小吃街、虹口体育场、和平公园、鲁迅公园、中西医结合医院（区级医院）、上海第一人民医院（市级医院）  该案主要干道为大连路及四平路，两条皆为双向六车道。  主要地铁交通为 8 号线，该案离 8号线四平路站为 1至。 在建的规划 10号线邮电新村站约 1公里左右。 瑞虹新城三期销讲 ２７ 客源分析：  由于该项目尚处在蓄水期，所以还未有成交客户。 但从来访客户来看，还是以本虹口本区域为主，周边杨浦、闸北、浦东也有一定的来访量。 去化情况分析：  该案共 809 套房源， 目前还未开始公开认购。 目前接待处有模型展示，房型图及楼书资料已出，样板房估计在 6月份出来，开盘时间也预计在 6月份，售楼处目前对外报价在 2万元 /平方 起。 媒体分析： 目前项目尚处在蓄水期，所以基本没有什么媒体投放，估计在 6月份开盘前会有一定的投放量。 与本案对比分析 区域环境 S—— 离 虹口区和平公园较近，依靠城市绿肺创作美好生活的理念带动房价。 对 比： 本案区位距离不远，因此在生活理念上可以等同且距离公园有一定居里更可以创造闹中取静的生活理念。 W—— 该区域属老城区板块，因此各方面配套及人文品质相对较低。 对比： 本案虽属老城区但相对周边开发力度较大，除本案的区域性开发加上周边商品房的陆续建成和使用提高了本案周边的配套品质和人文环境。 O—— 该区域内交通的不断完善加上购房客户对于地铁房的关注使该案有一定的市场关注度。 对比： 区位交通的不断完善对本案也是利好消息，结合本案已建成的 4号线地铁更可销售总面积 104896 平方米 已销售总面积 0 平方米 可销售总套数 809 套 已销售套数 0 套 总去化率 平均月去化数 瑞虹新城三期销讲 ２８ 可以带动市场关注度。 T—— 该区域虽依靠公园为主要卖点但周边总体品 质如生活配套等较低，私房危房较多人文较差，因此向上空间较小。 对比： 本案的区域开发力度提高了生活品质及周边配套品质，因此在生活舒适度上有一定层次，大规模开发力度也带动了本案上升潜能。 项目规划 Ｓ —— 由 5 幢高层及 1 幢小高层组成，完全走品质路线。 拥有集中绿化 8000 平方米，* 米的大阳台。 对比： 本案以为两幢高层，但瑞虹的大力开发提供给住户便利舒适的生活。 Ｗ —— 小房型较少，主要还是以 3房为主，加重了客户的购买压力。 对比： 本案房源多样，小面积到到大面积有一定的过渡面积，可供客户多重选择。 Ｏ —— 项目体量较大，加上虹口区新推楼盘不多使该案在市场上有一定占有率。 对比：本案体量较小，共约 280套左右，但区域开发力度加上开发商实力使本案有一定的市场认可度。 Ｔ —— 品质较高，可能产生较高的物业管理费，可能会减少周边区域客户。 对比： 本案周边配套齐全多样，可供多层次客户选择不同生活方式。 项目交通 Ｓ —— 主干道依靠四平路及大连路，地面交通较为便利。 对比： 本案周边主干道也是以四平路、大连路及周家嘴路为主，但支道临平路较天宝路和新港路通畅。 Ｗ —— 虽然有轨道交通但距离较远，但距离较远，需步行 20 分钟左右。 对比： 本案地下建筑包括 4号线临平路站点。 Ｏ —— 规划轨道交通 10号线邮电新村站约步行 10分钟左右。 对比： 本案已有 4号线作为铺垫且环线内换乘较多，还可通往浦东陆家嘴金融贸易区。 Ｔ —— 四平路虽为主干道但近年来城市交通工具的不断普及加上该路段的市政工程使该路段长年拥堵。 对比： 本案周边除四平路和大连路外还可依靠周家嘴路，上中环或外环甲为便利，加上北外滩东长治路的扩宽工程对于本案周边的道路交通改善有一定助力。 瑞虹新城三期销讲 ２９ 虹叶花苑二期  项目基本概况 项目地址 长春路 158号 当期规划面积 37335㎡ 当期规划户数 257户 容积率 绿化率 35% 车位配比 1： 装修情况 毛坯 物业类型 普通住宅 建筑形态 2栋 20层高层 销售报价 ~ /㎡ 近期成交均价 23761元 /㎡ 项目位置示意图  项目 产品介绍 房型 面积段 套数 占比 一房 60~70㎡ 62 % 50~60㎡ 2 % 二房 70~80㎡ 17 % 80~90㎡ 17 % 90~100㎡ 65 % 三房 130~140㎡ 62 % 170~180㎡ 32 % 瑞虹新城三期销讲 ３０  项目供求及价格走势分析 虹叶花苑二期供求及价格走势0500010000150002020025000300000811 0812 0901 0902 0903 090422500230002350024000245002500025500供应量 去化量 成交均价  该项目 0811月上市全部 257套房源，后续无供应，总计 27013㎡。  该项目自 0811月上市后，总计成交 11752㎡， 117套，去化率为 %，月均去化20套。  该项目目前销售报价为 ~ 万元 /㎡，开盘当月成交均价为 24943 元㎡，后续价格逐步走低， 0904月目前的成交价格达到 23761元 /㎡。  目前该项目 8~9号楼未开始正式销售，房型以 ㎡一房， ㎡二房， ㎡三房为主，已开卖的 10~12号楼成交均以中高区为主，剩余房源以低区大户型三房为主，这也是目前该项目成交均价小幅走低的主要原因。 瑞虹新城三期销讲 ３１ 瑞虹新城 3 期项目介绍 基本经济指标 ： 注册名： 推广名 ： 经济技术指标 ： 总用 地面积： 5800 M2 总建筑面积 ： 住宅总建筑 面积 M2 商业建筑面积 M2 会所建筑面积 M2 地下 建筑面积 面积 （不计容） 容积率： 绿地率： % 集中绿地率： % 建筑密度： 37% 总户数： 248 机动车停车位： 153 地上： 5 地下： 148 非机动车停车位： 1495 基础资料 1. 开发商简介 瑞安房地产 为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。 瑞安房地产在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项 目方面拥有卓越的成绩。 公司目前在中国内地主要城市的中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320 万平方米（包括其他投资者权益）。 公司于 2020 年 10 月 4 日在香港联合交易所上市。 瑞虹新城三期销讲 ３２ 瑞安房地产在内地开发、出售、。