物业服务有限公司工程部工作手册

物业服务有限公司工程部工作手册内容摘要：

1. 电梯 工 必须持证上岗，无证人员禁止随意操作。 2. 电梯 工 每天对各电梯全面巡视不少于一次，发现问题及时上报通知工程维修领班，并及时处理。 3. 特别是发现 安全隐患 时 ，要立即报领导及维保公司的维修工。 4. 相关部门及工程部组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行凭审，凭审合格 后方能承担电梯维修保养工作。 5. 电梯 工 负责对维保公司维修工作质量进行监督检查。 6. 在指挥中心设有监控点，保证电梯发生故障时能监控到，以便及时通知抢修。 7. 电梯发生困人故障时，严格按（电梯困人的解救方法）（突然停电时电梯的应急处理）执行。 8. 经劳动局监测不合格未取得（安全检验合格证）的电梯严禁投入使用。 XX 物业服务有限公司 25 高压设备安全运行制度 1. 高压设备运行操作人员必须 经过培训合格，并持有北京地 区的高压电工本及入网许可证，方可上岗 参与高压供电设备的管理。 2. 经部门经理的同意，电气组领班安排正常停电检修。 3. 电气组人员负责高压变配电设备的巡查、定期清扫等日常运行管理工作。 4. 严格执行运行操作规程，并做好操作记录。 5. 值班时要经常巡视，如发现问题及时上报领导并与供电部门联系，采取有效措施迅 速控制故障范围确保供电安全。 监守岗位，做到不脱岗、不串岗。 XX 物业服务有限公司 26 供水卫生管理制度 水 泵 房是生活用水的供水源，必须严格执行市防疫站的有关规定。 直接从事供水，管水和供水设施清洗消毒等卫 生维护工作人员，每年必须一次健康检查，取得健康合格证后，方可上岗。 健康检查由市卫生行政部门确定的医疗卫生机构负责。 水 泵 房应保证水质标准及室内卫生，做到无积水、无杂物、无积尘，饮用水消毒器要保持正常运行，消毒灯管定期更换。 水 泵 要有安全措施，检查口要锁好，要人走锁门，无关人员禁止入内。 每检查一次控制阀门开启是否有效。 操作人员应做到熟悉系统状况，正确使用设备，熟知各项标准和规定。 操作人员、上岗人员一旦患有传染性疾病，应立即换岗。 XX 物业服务有限公司 27 二级库房管理制度 所有材料均应分 门别类登记造册，并建立有关账目由库房管理员统一负责。 日常领料，由领用人填写（物品领用登记表），由库房管理员核对派工单后发放。 单价金额较高的材料必须由部门主管签字批准后方可发放。 特殊情况下，凭借条领取，然后尽快补办有关手续。 库内材料按工种分类分批次码放整齐，有防潮要求的特殊保存。 新入库材料要单独包装，必须清点检验，工程用料由专业领班进行试装检验。 对节约材料者予以表扬或奖励，对浪费材料者给予批评和处罚。 对弄虚作假，私自拿用，偷窃材料者，一经查获给予严惩。 工具领 用执行（工具管理制度）。 属于维修项目的材料出库，原则上要执行以旧换新。 每月 25 日前向行政办公室上报正常维修物品采购申请单 XX 物业服务有限公司 28 值班宿舍管理制度 为保证宿舍干净整洁，要求做到每天有人做值日。 值班宿舍为值班或休息使用，即工程部本部门使用，在任何情况下，不得有外人在此住宿、休息。 不得将工具材料带入宿舍内。 不得将与工作无关的私人用品带入宿舍内。 在宿舍内不得有任何非法行为。 在白班正常工作时间内，不得进入宿舍休息，在夜班值班时 24： 00 以后，在没有维修单的情况下， 可以临时休息，如有工作应立即投入工作。 如有违反以上任何一条，都应按公司有关制度做相应处理。 XX 物业服务有限公司 29 电话管理制度 为保证公司领导和 各部门 的工作关系，确保各部门之间和业户的正常工作关 系： 工程部电话严禁私事使用。 外协单位人员须经本单位人员同意方可使用。 公事电话不允许长时间占用，严禁电话聊天现象。 对上级的通知及指示、部门之间的工作关系、客户的联系电话应及时记录并及时做好相应的处理。 员工确有私事需使用电话，须经理同意，并尽量减短通话时间。 接听电话使，应首先报出本单位全称，从始至终使用文明用语。 对 上述规定违反者，将按情节轻重予以相应处罚。 XX 物业服务有限公司 30 逐级报告制度 所有员工必须严格执行公事报告处理程序，逐级上报。 下列情况报告领班： 、停。 、代换或加工修理。 下列情况必须报告主管：。 、备件、材料（低值易耗品例外）。 、换班、补休、病假。 下列情况必须报告经理：。 、部件改换。 、事假、补休、换班。 XX 物业服务有限公司 31。 下列情况必须报告总经理： 、报损、报废。 XX 物业服务有限公司 32 标准作业规程 员工入户维修规程 入户维修员工保持工服的整洁，上岗后先查验工具箱内必备工具是否齐全可用。 检查应备物品如：鞋套、手套、白布、垃圾袋、等是否齐备。 查验无误后等待维修通知。 所有工作人员在接听电话时 ,拿起话筒后应首先说： “ 您好 ,这里是“物业工程部。 ” 接到维修通知后 ,携带工具箱到发单处接单。 所有维修项目所涉及的跟单人员 ，及维修人员必须在专门负责人处登记。 （夜间在物业值班室） 入户维修人员接单后 ,应确定维修项目带全维修工具和备件。 携带维修单，前往业主家维修。 无维修单 ,严禁私自入户维修。 （夜班除外） 入户前 ,维修人员对自己的工装及工牌进行自检。 到户后 ,轻轻敲门并与业主说明来意，经业主允许，换好鞋套后，方可进入业主家。 入户后，先将工具带放置维修点附件，将工具放置其上，再对报修的部位、设备进行细致的检查，准确判断故障的原因，真正做到及时、准确。 在维修中注意爱护其他设备和业主家的物品，尽量保持业主房间的整洁， 力避损毁。 若维修中灰尘碎屑等可能要落到业主家的家具、电器等物品上时，需先用白布将其苫好，方可进行维修工作。 在整个维修过程中，维修人员与业主交谈应用服务用语： “ 您好、对不起、请、再见 ” 等。 对系统运行方面的问题不做具体答复有关技术方面的询问，请工程主管级以上人员作答。 工作完成后自检质量，确定无其它问题后对现场进行清理，将施工废料、垃圾等物装入自带的垃圾袋中放在楼层垃圾间，用清洁布将工作点周围擦干净，做到场清料净。 上述工作完成后，请业主检查，没有问题后请业主在维修单上签字。 XX 物业服务有限公司 33 电梯维修安全 操作规程 电梯维修主要对电梯机房，电梯运行状况、电梯安全彻底巡视检查，发现问题及时处理。 爱护各种资料，保持资料完好无污染。 按厂家推荐保养表，逐项认真实施保养。 电梯出现大的故障的情况下，立即通知专业电梯公司进行抢修，并向主管经理汇报。 熟练掌握电梯困人解救方法，被困人解救后，要当面表示歉意，尽快查出问题，给予排除。 必须保证轿箱门、梯内照明、电眼、安全门触板、电截刀等安全措施可靠完好，确保警铃、对讲机畅通完好，严禁线路跨楼。 按标准问题巡视电梯口井，不能积水，确保电梯安全运行免受损失。 电梯出现任何故障 或检修时，应设置安全遮拦。 XX 物业服务有限公司 34 电工安全操作规程 电工必须具有一定的电器技术知识，并持有电工操作证。 上班时必须穿绝缘鞋。 高空作业时必须系安全带，禁止上下投掷物件，使用梯子要有防倒、防滑措施。 要在线路上检查、拆改、安装等情况时，必须事先通知配电室，按规定办理停电手续。 工作前，要进行验电、接地线，并挂 “ 警告牌 ”。 送电前要检查作业人员是否全部撤出，并清理现场，才能通知配电室送电，严禁临时送电和电话通知送电。 使用喷灯时要防火，不得在电导线、电器设备、变压器、油开关和其它易燃地点使用。 凡需要安装临时线时，经工程部门批准后，必须由配电盘、配电箱内引出，不准在电源上直接引临时线。 整改、检修电器设备要断电、挂 “ 警示牌 ” ，验明确实无电后，才能进行工作。 XX 物业服务有限公司 35 电梯日常巡视规程 每天对电梯的运行进行巡视检查记录。 按要求检查所有上电梯人员所运送货物的种类、包装与重量。 禁运物品有：超长、超重及危害他人有毒有害危险品，各种散货。 按照电梯的标准运送人数。 检查电梯上所有控制装置及安全性能。 检查电梯紧 急制动系统。 要做好电梯的安全保卫工作。 要及时制止违章行为。 要给业主或施工人员做解说工作，必要时请安全员协助工作。 发现系统有问题或严重违章行为，要及时上报有关领导。 XX 物业服务有限公司 36 水暖工 值班规程 值班人员必须监守岗位，不得擅自离岗，按规定巡视设备运行情况。 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳尖、手快、脑 活、及时发现和处理隐患。 值班人员接到维修通知时应及时前往修理，且应通报值班人员所去地点及维修内容。 发现设备故障，当班人员无法处理时，应报告上级人员组织处理。 吃饭时间是值 班的薄弱环节，所有运行值班人员都应轮流吃饭，以确保安全 值班人员不得私自调班，因特殊情况需要调班时，必须提前向上级领导申请。 保持值班室卫生，做好交接班记录。 XX 物业服务有限公司 37 电工值班规程 确保供电系统安全运行，是全体值班人员的职责。 负责配电室、高压柜、 变压器、低压柜及控制设的运行。 按时巡视、准确记录、定期维护、保证设备正常运行。 负责小区各配电间的控制柜、强电井、控制盘、所有动力系统、照明系统的巡视检修、维护工作。 负责机房的电器系统的巡视、检修、维护工作。 负责庭院照明 系统的巡视、检修工作、负责白班后晚班应急报修工作。 负责每年一次的配电系统的测试、调整、清扫工作。 负责配电系统各种计量仪表，每二年一次的检测工作，各种测量仪表安全用具，每年一次的检测工作。 负责住宅楼避雷系统，每年一次的检测工作。 XX 物业服务有限公司 38 值班巡视工作规程 工程部值班水工每天巡检路线 工程部值班室 换热站 23楼 1 单元 B1热力间 23楼 2 单元 B1热力间 23楼３单元 B1热力间 无负压供水站 10楼 4 单元 B1热力间 10楼３单元 B1热力间 9楼 5 单元 B1 热力间 10楼 2 单元 B1热力间 10楼 1 单元 B1热力间 9楼 2 单元 B1 热力间 9楼 1 单元 B1 热力间 22楼 1 单元 B1热力 间 9楼 3 单元 B1 热力间 9楼 4 单元 B1 热力间 22楼 2 单元 B1热力间 36楼 1 单元 B1热力间 22楼 3 单元 B1热力间 36楼 2 单元 B1热力间 37楼消防顶稳压泵房 消防泵房 工程部值班室 37楼 B1 热力间 XX 物业服务有限公司 39 工程部值班电工每天巡检路线： 37楼低压配电室及 π 接室 37楼 B1 弱电 间 弱电井 工程部值班室 换热站 水泵房 弱电井 37楼电梯及机房 弱电井 37楼 B1 及 B2 的配电箱、柜及污水泵 弱电井 消防泵房 弱电井 23楼 1 单元低压配电室及 π 接室 23楼 2 单元低压配电室及 π 接室 23楼 2 单元 B1 弱电 间 弱电井 23楼 3 单元低压配电室及 π 接室 23楼 B1 及 B2 的配电箱、柜及污水泵 弱电井 23楼地下排烟风机房 弱电井 10楼低压配电室及 π 接室 10楼 B1 弱电 间 弱电井 10楼地下排烟风机房 弱电井 9楼 5 单元低压配电室及 π 接室 9楼 2 单元低压配电室及 π接室。