白领公馆策划题案(编辑修改稿)

白领公馆策划题案(编辑修改稿)内容摘要：

存量的小户型公寓，可售套数在 1000 多套左右。 建筑形态 建筑形态以高层为主 产品品质 与市区其它区域相比，这两个区域的房地产项目品质相对较高，其中以喜多公寓（五星级标准装修）和官邸 Double（四星级标准装修）的精装修房为代表。 价格及销售状况 嘉禾路区域： A、高档小户型项目： 价 格 销售 喜多公寓 均价 13000 元 /㎡ 精装修 销售率： 41% B、中档小户型项目： 一代风华、摩登 时代、音乐家生活 平均均价 4600 元 /㎡左右 毛 坯 平均销售率：90%以上 厦禾路区域： A 、高档小户型项目 价 格 销售情况 官邸 Double，精装修均价 9750 元 /㎡ 毛坯均价 8500 元 /㎡ 销售率： 55% 九龙城 毛坯均价 7300 元 /㎡ 销售率： 50% B、中高档小户型项目： 美新广场 均价 4600 元 /㎡ 未公开发售 备注：九龙城、官邸 Double 两个楼盘均为挑高户型。 通过对以上两个区域的小户型进行对分析，我们可以看出目前在市场上以中档小户型不带装修较受欢迎，销售情况好。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 客源分析 根 据厦门房管局和统计局有关数据统计，目前购买厦门小户型客源比例情况约为本地 50%，省内其它地区约为 45%，以泉州、晋江、漳州、安溪、南安居多，以投资为主。 还有一小部分为省外其它投资客，其中以江浙地区为主。 附表： 2020 年 8 月商品房住宅成交面积分段表 面积范围（平方米） 套数 面积（万平方米） 均价（元 /平方米） ≦ 50 213 5112 50－ 80 249 4447 2020 年 9 月商品房住宅面交面积分段表 面积范围（平方米） 套数 面积（万平方米） 均价（元 /平方米） ≦ 50 261 5930 50－ 80 250 4504 注：本表仅列 80 平方米以下。 表中统计数据均未包括同安区 未来展望： 随着年轻购房群的增加，小面积住宅市场在未来仍将持续一定的需求量，特别是今年 9 月份下旬政府发布消息称今后厦门原则上不在批建 150 平方米以下的面积户型，在现今厦门岛内房价越来越高总价越来越多的情况下，这样的一些政策势必会刺激人们对小户型住宅的需求。 附表： 厦门小户型竞争个案分析（截至 11 月 1 日） 项目名称 地理位置 开盘时间 项目规划 社区配套 户型情况 价格 (元 /mamp。 sup2。 ) 工程进度 销售情况 项目简析 官邸 Double 厦门市火车站斜对面灿坤 3C旁 层数 :1016 层公摊率： 26%A 栋：16层带四星装修酒店式公寓 B栋： 16层新加坡酒店经营 C栋： 12层毛坯自用 五星级大堂 700米商务会所法国风情咖啡厅名流阅读览室健康运动中心空中花园、休闲棋牌室 挑高 米，双层面积： 平米共： 500 多户主力面积：46 ㎡ 精装 :最低约 9000 元最高 10500 元毛坯 :最低 7300 元最高 8500 元层差 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 80— 100 元注：以上为楼盘对外销售表价楼盘实际均价： 9000 元 外立面已开 始落架至中间 A 栋： 85%B 栋：未售 C 栋： 85%平均约为： 55% 优势：商业气氛较好挑高 米，双层空间利用率高有 4 星级装修酒店公寓和毛坯 2 种供选择劣势：人群复杂，居住环境差周边酒店多，供过于求，出租率低因福津大街的影响，开发商声誉低 一代风华 厦门市仙岳路武警综合大楼西侧 明年开盘 层数 :共 17 层一层店面二层写字楼 艺术观星空中花园挑高 6米的美术馆式大堂 面积 :30多平方约 290多户 起价 :4600 元均价 :5000 元层差 :50 元注：以上为楼盘对外销售表价 未动工 销售率 :90% 喜多国际公寓 嘉禾路 共为 20 层，其中 16 层为相关配套， 720 层为公寓 五星级装修，共享五星级酒店 —— 喜来登酒店的配套设施。 层高： 米面积：40 ㎡左右一房占总户数 20%50 ㎡左右一房一厅占总户数 60%70 ㎡左右两房一厅占总户数 20% 起价： 10600 均价： 13000 最高价： 16000 层差： 250 注：以上为楼盘对外销售表价 现房 总计： 268 套现已售： 110 套近期余： 158 套销售率： 41% 优点：五星级物业管理服务喜来登酒店品牌影响力劣势：户型结构一般售价高 九龙城 厦门厦禾路鑫安宾馆西侧 未开盘，但已内部认购多时，预 计明年 4 月份开盘 主楼为 21 层 515 层为单身公寓单身公寓总套数 :约 360 套 1 至 4 层为车库和店面 1200 平米休闲广场设有咖啡厅、健身房、商务中心、美容美发厅、电子游戏室、阅览室、自动洗衣房等 挑高 米，双层小别墅面积： 4861 平米 毛坯出售最低价： 6860 元均价： 7300 元左右最高价：可达 8000 元注：以上为楼盘对外销售表价 基底打桩完毕 销售率：已内部认购销售 50%以上 回报率：约9%以上优势：较好挑高 米，双层空间利用率高、配套较为齐全、离文灶公园近劣势： 工程进度相对较慢 摩登时代 嘉禾路 与仙岳路交界处 今年 7 月 23 日开盘 共 30 层单身公寓总套数 :536 套平层单身公寓套数 :476 套（ 4－ 27 层）迷你楼中楼套数 :60 套（ 28－30 层） 挑高 米豪华大堂 面积：单身公寓（ 平米）迷你楼中楼（ 平米） 平层最低价： 5000 元均价： 5350 元最高价： 5700 元楼中楼均价： 8000 元注：以上为楼盘对外销售表价 已全面封顶 销售率 :90%以上 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 优势：协办红印户口、离 SM 近劣势：户型单调，长方形结构 美新广场 厦禾路金榜公园旁 共 33 层， 1－ 4 层为商场 5－ 11 层为单身公寓约140 多套 殿堂双酒店大堂、实行管家式物业管理、全天候背景音乐、曼哈顿国际会所（接待厅、乒乓球室、综合会所、露天茶座、 VIP 健身中心、休息室）空中花园 面积： 30－ 60 平米主力户型：一房主力面积： 30— 65 ㎡一房： 30— 65㎡二房： 80— 95 ㎡三房： 105— 130 ㎡楼中缕： 170210 ㎡ 均价： 4600 元层差：100元 主体已开始落架 销售情况：目前单身公寓未售 1228层现已售差不多 优势：交通便利、周边配套齐全。 近沃尔玛、火车站近梧村小学劣势：位于火车站旁，交通拥挤，人口密集，无大型运动 场所绿化少 白天鹅广场 台湾街台湾会馆边 单身公寓总套数 :约 470 套 面积： 平米 现二手房交易 销售率 :已售完进入二手房交易 裕发广场 厦门厦禾路好又多旁 2020 年 1 月开盘 共 23 层 14 层为精品商场 5－ 23 层为带装修单身公寓，计 420 套 带装修 面积： 30－ 60 平米分 A、 B、 C三各户型单身公寓（ 30 多㎡） 74 户一房一厅（ 50 多㎡） 342 户 均价： 6500 元层差： 100 元 今年 8 月份交付使用 销售情况：已全部售出 优：周边写字楼多，吸引 SOHO 族投资资者，开发商声誉好带装修缺：无专 业管理，酒店式公寓徙有虚名 音乐家生活 厦门市嘉禾路 341 号世 纪广场内 2020 年年初 共 27 层（ 1－ 4层商场）单身公寓： 46 套 面积： 平米 均价： 4500 元 已全面封顶，明年 8 月份交付 销售情况：已全部售出 注：本表只列出单身公寓 ,各项目其它的配套户型或商场或办公楼 贰、项目篇 一、项目情况 （ 1）位置说 本案位于交通主干道厦禾路，厦门火车站 梧村车站综合区内，处于富山 —— 火车站商圈内，离火车站、世贸商场及梧村汽车站仅不到百米，厦门灿坤 3C 店正对面。 目前在建的全省最大的明发商业广 场近在咫尺。 （ 2）简易位置图（略） 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 二、项目机会点与问题点分析 机会点 1）区位： 本案所处地点位于“火车站商圈”，人流量大较为繁华、交通便利。 同时周边酒店、商场、写字楼林立，因此一些特种行业发展迅速，有很好的发展前景。 2）户型： 本案户型配比以小面积户型占很大比例。 同时户型方面配套较为合理人性化，如大部分户型都具有独立厅、卫、厨、厕等 3）竞争个案： 周边竞争个案均接近中后期，更多是以商业投资为主，还有一些以自用型户型为主，户型多为 3 房以上，为本案区隔市场打开空间。 4）工程进度： 目前本案工程 进度，配套还有增加的空间。 5）市场知名度： 本案目前市场知名度不大，因此重新包装后，将以新形象出现于市场，能造成一定轰动效应。 6）价格： 目前主要竞争对手由于户型结构的差异（均为挑高户型），因此从推盘市场价格上看相对比较高，会在消费者心理上产生一定错觉，认为这两个项目价格高得吓人，这就给我方前期以相对低价推盘创造了很好机会，同时也可以分流一大部分想投资又购买不起喜多公寓和官邸等高档公寓或担心总价高投资风险太大的客源。 7) 市场供给： 厦门市场的小户型项目供给量较少 ,现有存量不多 ,销售情况较为乐观 .,目前区块主要竞争对手都以投资作为主要诉求 ,在强调人性居 方面较少 .为本案的入市创造了较为良好的市场环境 . 8）政策： 岛内原则上不在批建 150 平方米以下户型及近期银行贷款加息等因素，使得消费者今后购买房产的总价会相对加大，一定程度上会促进 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 小户型房地产销售。 问题点 依据我们对本案产品及区域内各竞争个案分析之结果获悉，本案存在以下问题： 1）周边环境目前较杂乱； 2）工程进度相对慢； 3）中庭绿化休闲面积相对较少； 4）市场知名度与周边竞争个案相比，知名度较低。 5）目前在厦禾路同一路段相差几百米有一 个潜在强竞争对手－美新广场项目，现存还约有一百多套小户型未对外公开，该项目无论从开发商品牌和知名度，还是同产品相似性（平层）以及周边环境和配套上与本项目比都有过之而无不及，因此我方在推盘时应把握好竞争手的动态，适时地推盘同时以比竞争对更为出色的营销手法战胜对手，在巨大竞争市场上分得更多的市场蛋糕。 6）项目一直搁置未对外正式公开 ,容易给人产生工程搁置的负面影响 ,对开发商及工程形象不利 . 7）近期国家上调存款利息，对于各地投资者对厦门房地产投资（含小户型）有一定的影响，主要体现在银行存款利息上调，总体房地产投 资回率会。