深圳市xx五星级酒店可研报告

深圳市xx五星级酒店可研报告内容摘要：

双人套房（ 11%） 横岗商会各公司客户及部分长驻横岗的香港商务人士 21 小结： 区域内暂时无产权式酒店，较大规模酒店较少，仅有 5 家。 真正具有星级酒店正式资质的只有 XX 酒店一家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。 从整个龙岗区来看，酒店业仍然相对发达； 酒店在规模上都比较小，客房数在 200 间以上的只有 XX 酒店和圣德堡酒店两家，其他的均不到 100 间； 酒店的入住率都比较高，维持在 50%— 80%的水平。 以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户； 各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。 22 横岗酒店市场现状调查 —— 价格及配套设施 酒店名称 价格构成（元） 配套设施 备注 XX 酒店 标准房（ 330）高级房（ 348）豪华房（ 464）豪华套（ 600） 商务套（ 868） 总统套房（ 4200） 中西餐、桑拿中心、夜总会、咖啡厅 配套设施整体档次高档，但经营一般 圣德堡酒店 标准房（ 268）高级豪华房（ 288）豪华套房 （ 788） 商务套（ 588） 总统套（ 4298） 中西餐，夜总会，桑拿，露天泳池，网球场，健身房，棋牌，桌球，乒乓球 配套设施高档并富有特色，是主要利润来源 龙堡酒店 普通单人房（ 210） 豪华单人房（ 230） 豪华双人房（ 230） 美容，桑拿， 中西餐 配套设施简单 宝丽酒店 标双房（ 221）标单房（ 173） 豪单房（ 216）豪双房（ 239） 豪华行政套房（ 773） 歌舞厅，西餐， 桑拿，中餐 配套设施简单 丽晶中心 标准间（ 340） 豪华单人套房（ 380） 豪华双人套房（ 390） 银行，化妆品、药 店，横岗商会，公寓、写字楼、中西餐厅。 具有公寓和写字楼，是复合型酒店物业 小结： 各酒店客房价格一般在对外公布价基础上给予很大折扣，一般在 4 折左右。 标准房价格一般在 220— 330 元之间，套房价格一般在 380— 800 员之间； 各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，比较好的有圣德堡酒店的娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源。 23 结论： 深惠公路改造、地铁 3 号线年内开工、深平快速干道一期明年 1 月通车，龙岗区的交通压力有望得到缓解，横岗镇的交通状况将彻底改变； 伴随着 品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，横岗目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待； 龙岗区现有的唯一两家四星级酒店全部在横岗，产权式酒店在横岗乃至整个龙岗地区尚无一家，有绝对的稀缺性。 因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场； 横岗镇的酒店业代表了整个龙岗区的最高水平，但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于横岗目前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。 从长远来看，在横岗经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及 相关产业将越发成熟。 24 第三部分 项目分析及评价 项目技术经济指标  建筑面积： 40297 ㎡（不包括地下车库）  配套面积： ㎡  客房面积： ㎡  其他面积： ㎡  层数共 29 层 14 层：商业配套 5 层：设备层 627 层：酒店客房 28 层：办公  客房总数： 376 间 标准客房： 180 套；高级客房： 60 套 豪华客房： 100 套；豪华套房： 20 套 商务套房： 14 套； 总统套房： 2 套 酒店配套设施构成：  休闲娱乐 1 层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐 厅 2 层：万寿宫酒楼 3 层：皇宫桑那中心 25 4 层：仙客来夜总会 交通条件及周边配套分析 位于横岗镇经济文化中心，各种配套完善； 项目方圆 500 米内，高尚物业众多，集中了横岗镇政府、规划国土局横岗所、新亚洲广场、龙洲百货等行业机构； 紧邻深惠公路一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。 景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥横岗中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。 SWOT 分析 SWOT分析 优势（ S） 项目位 于横岗区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面； 区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大； 发展商属于具有政府背景的国有控股企业，能给客户以坚定的购买信心； 项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 26 劣势（ W） 项目入住客户类型单一化，入住率偏低； 项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足； 项目周边商业氛围较弱； 项目内部酒店功能性设计存在缺陷。 机会（ O） WTO、 CEPA 带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础； 深惠公路改造、地铁 3 号线年内开工、深平快速干道一期明年 1 月通车，进一步缓解交通压力，横岗楼市能量得以释放； 中海、振业、卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个横岗房地产市场快速发展，区域形象迅速提升； 产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越； 外资企业多，消费能力强； 本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。 威胁（ T） 投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大； 作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在一定风险性； 国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。 27 应对策略 四大 SO 策略 （强化优势与机会策略） 强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜； 配合项目横岗地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注； 利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 ； 强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。 两大 WT 策略 （化解劣势与规避风险） 项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买； 针对自身酒店配套设施经营的劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次； 利用政府背景优势对项目进行信誉担保； 快打快销规避政策风险。 结论： 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素， ABC 认为：本项目在该 片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应 28 对和规避，并会有良好的市场表现。 横岗 XX 酒店项目在横岗片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个深圳房地产市场来说，属于中档的产权式酒店项目。 由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。 另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。 整体来看， XX 酒店以产权式酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。 ： 市场定位 横岗作为深圳重要的卫星城镇，一直以来在深圳的经济发展中都占据着非常重要的地位。 从 1999 年康乐花园的推出，横岗房地产的发展就引起了市场的关注， 但从长期来看 仍处在一个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费 较少，是一个本地消费群体占主导的地区。 因缺少 品牌 发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格 29 每平方米介乎在 25004000 元之间。 无论从地理位置还是房地产产品水平来看，横岗房地产都是深圳房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。 随着深惠公路改造方案的确定和地铁 3 号线的开工，中海、振业等品牌发展商的进入，横岗房地产市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。 项目评估 在整个横岗市场中， XX 酒店作为目 前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。 目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。 根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求： 在短期内能快速回笼大量资金 能保持并促进对项目的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：  整体出让  抵押贷款  产权式酒店 酒店整体出让： 概念： 即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转 30 让的方式。 优势： （ 1）能快 速回笼大量资金； （ 2）不存在后续问题。 劣势： （ 1） 大宗项目转让难以找到买家； （ 2） 丧失了对酒店的经营管理权； （ 3） 整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。 小结： 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。 因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。 项目抵押贷款： 概念： 即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。 优势： （ 1）能回笼部分资金； （ 2）能保持对酒店 的经营管理。 劣势： （ 1）抵押贷款额度较低，回笼资金少； （ 2）将背负沉重利息负担； 31 （ 3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。 小结： 基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。 因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。 产权式酒店： 概念： 即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。 优势： （ 1）能以市场价格快速回笼大量资金； （ 2）能保持对酒店的经营管理； （ 3）能促进酒店经营管理水平的提高。 劣势： （ 1）操作方式较为复杂； （ 2）存在后续经营回报的风险。 小结： 基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 32 XX 酒店为横岗投资股份有限公司全资拥有，是横岗镇为改善投资环境而兴建起来的。 该酒店楼高 28 层，总投资 亿元。 XX 酒店是一家豪华商务 旅游酒店。 位于深惠公路、水官高速和机荷高速公路的交汇处。 酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此，项目应该定位为： 横岗首个国际级商务产权式酒店。 综合 项目评估三种方案的比较分析，我们认为： 产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义： ■ 快速回笼大量资金，缓解资金压力 ■ 由市场决定价格，实现项目的增值。