海尔房地产开发投资有限公司房地产管控手册－合作项目

海尔房地产开发投资有限公司房地产管控手册－合作项目内容摘要：

外立面施工图设计任务书 主责 备案 外立面施工图评审 主责 审批 9 装修设计 装修（售楼处、样板间、精装）方案设计任务书 参与 主责 装修（售楼处、样板间、精装）方案成果评审 参与 主责 装修（公共部分）方案设计任务书 主责 审批 装修（公共 部分）方案成果评审 主责 审批 装修施工图设计任务书 主责 备案 装修施工图评审 主责 审批 10 设计变更 重大设计变更（如：影响外观效果 /延误工期 20天以上 /估算金额 10万以上） 主责 审批 一般设计变更 主责 备案 11 材料选型 材料设备选型定板范围划定 执行 主责 主要材料设备选型定板 参与 主责 一般材料设备选型定板 主责 备案 营销 管理： － 总部负责营销策划公司和销售代理机构的选择；审批营销 /招商策划方案（含推广主题、销售 /招商节奏、销售 / 租赁价格建议、付款方案、促销活动方案）。 合作项目参与营销策划公司和销售代理机构的选择；组织制定营销 /招商策划方案（含推广主题、销售 /招商节奏、销售 / 租赁价格建议、付款方案、促销活动方案）。 － 总部审批销售均价及销售折扣方案。 合作项目制定并实施销售均价及销售折扣方案。 － 总部通过项目公司的营销工作报告和销控管理，指导协助项目公司达成销售 /招商任务。 合作项目组织实施营销 /招商策划方案，实现 销售 /招商任务；定期向总部提交营销工作报告。 序号 职能 职能边界 合作项目公司 总部 1 市场研究调查 城市房地产市场分析报告 参与 主责 专题市场调研报告 主责 备案 2 营销策划 营销策划 /销售代理机构选择 参与 主责 项目营销策划推广总案 主责 审批 年度营销计划和预算 主责 审批 3 年度或项目推广计划和方案的重大调整 编制 审批 月推广计划和预算 ，单独推广事项 主责 备案 销售均价及调整 提案 审批 项目品牌宣传资料确定 （媒体广告、 VI 系统、平面广告） 主责 审批 销售手册、楼书、认购书等销售资料 主责 审批 4 销售管理 购房折扣（总部权限内） 提案 审批 购房折扣（合作项目权限内） 主责 备案 销售工作月报、各阶段重大事项会议纪要 主责 备案 策划顾问、销售代理、广告等公司的日常工作管理和评定 主责 备案 开盘销售总结 、项目销售总结、年度销售工作总结 主责 备案 采购管理： － 总部确定采购方式和采购权限划分。 合作项目按照总部确定的采购方式和采购权限划分实施采购。 － 总部与战略合作伙伴签订战略合作协议。 合作项目按照战略采购合作协议执行采购。 － 总部负责重大招标（见权责手册中的采购权限划分）采购。 全资项目参与重大招标采购。 － 总部对项目公司权限内的招标计划进行审核并参与评标见证招标过程。 全资项目负责权限内的招标计划和招标文件的制定，并组织招标采购实施。 序号 职能 职能边界 合作项目公司 总部 1 材料设备研究 掌握新材料及新设备信息并进行研究 参与 组织 2 战略采购 战略采购范围及管理制度 参与 主责 战略采购方选择及确定 参与 组织 战略采购实施 执行 组织 战略采购方评估 执行 组织 3 重大招标采购 招标采购计划 参与 主责 招标事务性工作 参与 组织 入围单位资格确定 参与 主责 招标文件确定 参与 主责 中标单位的确定 参与 主责 4 项目公司权限内招标采购 招标采购计划 主责 备案 招标事务性工作 组织 － 入围单位资格确定 主责 审批 招标文件确定 主责 审批 中标单位的确定 主责 参与 \审批 5 权限内直接（零星）采购 主责 备案 工程管理： － 总部组织编制公司工程技术标准和质量控制规范。 合作项目 按照总部制定的工程技术标准和质量控制和验收规范进行工程管理。 － 总部推行“项目联检”制度，组成联检小组对项目公司的工程进行联合检查，进行公司内部排名。 合作项目接受并配合总部的“项目联检”，对联检中发现的问题进行整改。 序号 职能 职能边界 合作项目公司 总部 1 进度管理 工程进度计划（一、二级节点）与调整 提案 监控 工程进度计划（三级节点）与调整 主责 备案 2 工程技术管理 工程技术标准 执行 主责 施工组织设计审查 组织 备案 项目工程技术检查（项目联检） 配合 组织 工程技术管理交流 参与 组织 3 工程质量安全管理 工程质量安全检查（项目联检） 配合 组织 质量安全事故处理 主责 监控 4 工程信息管理 质量月报 编制 备案 工程月报 编制 备案 5 项目验收与后评估 项目分部分项验收 主责 备案 项目竣工综合验收 主责 参与 项目后评估 主责 备案 成本管理： － 总部组织建立成本信息库，在公司内共享。 合作项目收集成本信息，在各阶段的成本测算中应用。 － 总部审批确定各项目的目标成本，并对目标成本（一级或二级科目）进行监控预警。 合作项目基于前期的成本测算，拟定目标成本，并分解到责任主体进行控制；向总部提交动态成本月报。 － 总部审批目标成本调整。 合作项目提出目标成本调整申请。 － 总部审批项目工程预、结算；组织编制工程决算。 合作项目组织编写项目工程预、结算；参与工程决算的编制。 本管理具体管理界面 序号 职能 职能边界 合作项目公司 总部 1 成本信息 成本信息库建设 配合 主责 成本信息收集 主责 备案 2 项目目标成本的确定与调整 拓展阶段目标成本确定 配合 主责 项目初步目标成本 （方案阶段） 配合 主责 扩初 /施工图限额设计要求及成本控制建议 执行 主责 项目正式目标成本 （施工图阶段） 主责 审批 3 目标成本的调整 提案 审批 4 成本监 控 经济签证 主责 备案 成本月报 主责 备案 5 项目工程结算报告 编制 审批 6 项目工程决算报告 参与 主责 7 造价咨询公司的选择 主责 审批 客服管理： － 总部建立“海客会”机制和客户关系管理体系，提高品牌满意度和客户的二次开发。 合作项目举行各种客户联谊活动，提高客户忠诚度。 － 总部审批危机处理解决方案并监控执行。 合作项目制定危机处理解决方案并实施；处理其他客户投诉。 － 总部委托第 三方进行客户满意度调查，在公司内部排名。 合作项目对客户满意度进行分析并改进。 序号 职能 职能边界 合作项目公司 总部 1 客户关系管理 客户资源库建立 参与 组织 “海客会”建立并运行 组织 指导 年度客户服务主题方案和计划 主责 审核 客户联谊活动 主责 指导 2 客户投诉管理 客户投诉重要度分级方案 执行 主责 一级客户投诉处理（危机处理） 主责 审批 其他客户投诉处理 主责 备案 3 客户满意度调查 客户满意度调查方案 参与 主责 客户满意度调查实施 参与 组织 客户满意改进 主责 指导 4 物业管理 物业管理方案 主责 备案 物业移交计划 组织 备案 附录 ：《权责手册》 为了明确划分海尔地产总部和合作项目在房地产经营管理中关键决策事项的审批权责、控制风险、提高效率，在管控模式和管控权责划分的基础上，特制定本《权责手册》。 ：《名词解释》 为更准确理解本管控手册和管理界面的划分，名词解释如下： 组织：牵头并协调相关人员完成某项工作任务。 主责：主导完成某项工作，对工作成果负主要责任。 审批：经过审查而批准。 即某项工作经过审批就可以执行了，就进行审批的工作而言，其范畴一般是全面的、完整的。 审核：经过审查、复核而认定。 一般用于审批前非工作决策机构为工作决策机构进行审批而进行的独立准备工作，即某项工作经过审核后尚不能执行，待审批后才允许执行。 就进行审核的工作而言，其范畴可以是全面和完整的，也可以是该工作的部分内容。 监查：监督检查，指通过检查某项工作而进行监督，偏重于事中和事后。 监控：监督控制，指通过控制某项工作的指标、方向而进行监督，偏重于事前和事中。 实施 /执行：指贯彻施行相关的管理制度、方案或规定的具体要求，而实际履行。 参与：指协助上级或其他人，承担某一方面或某一环节的具体工作，或提出意见或建议。 指导：指上级对下级工作的主导性要求或意见。 协助 /配合：指下级对上级或平级及其他职能组织、其他人的协办。 1编制：起草、拟定出需要审批的相关文案。 1提案：提出经办人往往 为需求的发起者。 一般情况下，提出经办人不仅要提出需要进行的某项工作事项，而且要提出初步解决方案，或根据公司管理的要求编制相关文件。 1备案：登记备查；一般指审批事由的监管部门；负责审批事由相关公文的存档、备案、备查等。 封面。