吾花园二期康桥水城的全程推广方案

吾花园二期康桥水城的全程推广方案内容摘要：

推广方案 盛世地产营销机构 20 为买房子价位高，耐用性长。 买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌后才能作出决定，而且反弹心理 很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天得天独厚的地理条件，又要考究幽雅舒适的自然环境，楼质、交通、安全、户型等诸多方面慎之有慎。 由此可见做好房地产产品的深度广，难度大，负荷重，企求在市场上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视产品的开发力度，苦练内功，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 （一） 周边竞争对手分析 为更好的了解市场，了解近期滞销的真正症结所在。 在原有调查的基础上，我们又做了为期 3 天市场调查工作，针对周边竞争对手分析如下 ： 温泉花园 为我们 主要的竞争对手，和我们同期如市，其沿石化路开发面积 171 亩，主要有 4 层 5 层 6 层等多层建筑，其 3 层价位 1400 上 顶层价位根据建筑总层数而不同，有 800 多 966 的 有 1000 元偏上的。 且说其项目 70℅位团购，对外销售为 30℅，当然这一数据有其夸大的点数，其目前小型房（面积小于 120 ㎡）销售进度可观。 大昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 21 型房销售进度较慢。 其地理位置在昆吾路两侧，区域较长，物业管理相对困难一点。 西临西环路，且西环路区域还未开发成熟。 优势在于已基本为现房，昆吾路商业街较成熟，每幢楼前有地下喷泉是其一大靓点。 温泉花园中行提供贷款 没有公证费这一项，也是其一个优势。 濮水苑 此项目为濮阳如意置业公司开发，现昆吾路两侧商铺已基本售罄。 价格为 2400／㎡，住宅顶楼 750／㎡，所剩者面积较大为 140 多㎡ 160 多㎡。 其位置位居昆吾路两侧，区域相对狭长。 站前路商业街 此项目现为沿站前路两侧商铺， 3 层、 4 层为住宅，但其后期有 80 亩地尚未开发。 根据目前实际情况，近两年内濮阳建安公司不会开发，其正忙于油区绿景花园项目的开发。 但其地理位置在火车站不远，随着火车站的开发，周边小区的成熟。 未来此区域应被部分消费者看好。 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 22 （二）综合比较分析 昆吾花园二期项目位东边是较为成熟的开洲路，北边为石化路，南边为火车站 ， 本产品前期共开发了五幢，其中二幢为建设银行集体购买。 实际上只有三幢楼对外公开发售。 总体上说在此区域无论从价格上 还是地段位置上 小区买点上我们本质上没有什么差距，但为何我们的销售进度相对于温泉花园来说没有占到市场优势。 从公开发售到现在的主体即将封顶，市场的认知度一直较低，销售形势反映冷淡，平均每月销售在十套左右。 像这样的大盘操作出现这种情况是十分不应该的，如果持续这种局面走下去将会严重影响后期的开发、销售情况。 这种情况的出现不是 单方面的原因，它是诸多原因集结在一起的症状。 分析市场、研究产品发现问题主要集中在以下两个方面： 1﹑一期开发的房源不够充分，可供客户选择的余地不是很广泛。 2﹑银行贷款程序应再有弹性化。 相比较而言温泉花园中行贷款没有公证费这一项。 也是一个优势。 3﹑销售人员自身能力不错，但其专业技能水平还需进一步加强提高。 4﹑营销推广的原因，目标客户群体模糊，没有在最有效的时间、最适宜的地方实施最有效的营销手段，去引导客户、截留客户。 价格问题 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 23 本案自推出以来，到场参观者各方面反映良好，唯独入市价格反映偏高。 导致前期不能很快形成旺销，好多客户持币观望，现场逼定困难。 而本案周边物业价格状况单价范围维持在 900 元 /平方米 1150 元 /平方米之间。 本案由于规模 .环境 .容积率 .社区配套等利好因素，均价应在 1200 元 /平方米左右，但刚刚入市就定价 1285 元 /平方米，客户接受速度较慢。 6﹑除了这些客观的因素外，产品自身的存在种种原因也严重影响了客户量的成交，造成房源的滞销也是不可忽视。 产品自身原因 通过现场销售人员的多次会议，分析消费者来看房时提出的种种问题，以及对本产品的深入了解总结出现有户型的一些缺陷： 户 型面积 154 ㎡ ㎡ ㎡ 133 ㎡ 开发套数 30 12 48 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 24 现销套数 12 8. 13 八、 总体户型面积如果过大，导致总价过高，客户的承受能力有限。 九、 因为本小区地理位置等综合因素，有大部分属于工薪阶层的消费者来看房，他们一般要求的面积在 100 平方左右，总价也要求不要太高。 十、 133 平方米的户型，开间宽度、进深问题不够理想，滞销的真正原因是采光问题，主卧式不带卫生间，人性化设计要求不够完美。 （一般建筑面积超过 120平方米的三房两厅都设计为双卫生间，这样设计更合理更人性化。 ） 十一、 平方米的户型，户型设计时尚化不够。 三个卧式门对着客厅开，应注重生活私密性和保持一定个性空间充分发挥。 十二、 复式房子的花园小，卧式少（只有 3 个）楼上卧式的面积偏小，而卫生间偏多（ 4 个卫生间）。 复式的面积大、总价高可消费的目标人群本来就少，像这样的高端客户对除了对小区的整体环境有较高的要求外，对产品自身更是要求很高，他们更讲究其生活的舒适性、私密性、合理性、个性化、先进化。 这就对我们的户型设计提出了更高的要求。 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 25 十三、 后期推广的原因 十四、 在后期的推广活动中，我们的强度相比没有温泉花园的强度大很多客户不知道一层房子带 有小花园，至使很多客户到现场看房才知道有花园，这一原因也导致知道我们项目的目标客户减少，来得客户很多是路过的。 在好的产品没有客户来光顾，我们也无法达到更高的销售水平。 可以说这一问题也是我们下阶段应该着重考虑的问题。 十五、 售楼部形象问题 要想塑造好个案形象应该进行立体包装， 售楼部形象问题 也是一个不容忽视的方面，本案现有 售楼部 视觉感染力较差，没有旺销的气氛，售楼部没有沙盘，这样很容易让客户产生消极心理，同时也给售楼员讲解带来很大困难，不能给客户更加直观的感受。 联排别墅 此类房源共 70多套 ， 在实际销售数量却是屈指可数，积压很大一部分资金，分析原因如下： 前期市场定位不够准确，没有进行深入的调查，此房型的市场需求不是很内大。 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 26 联排别墅一套需 50万左右，就目前濮阳市的消费水平来说，达到这一层次的消费者不多。 此房型设计上给人感觉不是很舒畅，有的一层没有卧室，多数卧室太小，感觉上卫生间太多。 十六、 广告推广不够，没能够吸引更多消费者的眼球。 市场预热不充分。 六、二期形象建议 在对市场情况和近期滞销原因分析基础上，我们审时度势，避实击虚，针对竞争对手况提出以下建议，网贵公司 能酌情考虑如下： 加大推广力度。 现在房产是市场的竞争已经白热化，已经有卖方市场转向买方市场。 因而也就告别了哪个“酒香不怕巷子深”的时代。 一位专家这样说过；一个楼盘的能否成功，项目综合占 80℅，推广执行占 20℅，前者的具体价值靠后者来实现。 而且，后者如果做的很好，能弥补前者部分的不足。 因此在我们与竞争对手在硬件设施没有什么大的差别下，下阶段加大推广执行力度是很有必要的。 工地形象建议 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 27 其实，好的工地包装、整洁有序地现场管理不仅本身就是一种广告，更可树立客户对楼盘的信心。 ◎工地形象诱导 （ l）目标 工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。 （ 2）手段 工地路牌：表明物业的 z 称和位置，直接与工程形象相关联。 工地围板：明确发展商和地产建造的专业性。 工地气氛：利用彩旗、气球等宣传物品、吸引人们的注意力，营造人气旺、整洁、有序的施工现场。 ◎工地环境包装设计 目的 将整个工地现场，根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。 包装强调项目的特色，使消费者对项目有一个整体良好的视觉形象。 昆吾花园二期“康桥水城” 推广方案 盛世地产营销机构 28 手段． 一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。 另一部分内容为绿化其他配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。 要求 严格按照 VI 设计内容制作完成，绿化工程部按工程进度按时完成。 ◎施工阶段楼盘包装策略 策略 A：先人为主的致歉公告 如： 尊敬的„。