某房地产开发贷款项目评估报告-副本

某房地产开发贷款项目评估报告-副本内容摘要：

11960万元，减少 47%，相应的减少资产 5463万元，减少 20%。 由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势 ,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加 ,对负债的依赖程度减小。 （二）、资产负债比例分析 项 目 2020年 2020年 2020年 9月 资产负债率（ %） 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 流动比率（ %） 255% 157% 速动比率（ %） 112% 77% 资产负债率 2020年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值 %。 企业的流动比率 2020年是 255%， 2020年 9月是 157%，虽然 2020年较 2020年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的 %。 企业的速动比率 2020年是 112%， 2020年 9月是 77%，虽然 2020年较 2020年有 所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值 ％。 因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业 2020年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2020年 9月是 ，较平均值 ，说明企业有较强的付息能力。 （三）、资产负债增减变化原因分析： 通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下： 近三年企业资产负债简表 单位：万元 项 目 2020年 2020年 2020年 9月 项 目 2020年 2020年 2020年 9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 一、流动资产 17014 26678 21172 一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728 其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、长期负债 15000 15000 0 二、长期投资 0 0 0 三、固定资产 0 124 158 三、所有者权益 2020 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0 四、无形及递延资产 14 5 4 未分配利润 0 644 5852 变动说明 : 应收帐款 :2020年较 2020年增加 7759万元，全部是应收客户购房款。 其他应收款： 2020年较 2020年减少 10828万元，主要原因是代集团投资 “ 花园 ” 的 15000万元收回。 存货与在建工程部分： 2020年企业存货 10711万元全部为 “” 在建工程成本未结转部分， 2020年较 2020年减少 4216万元为已转入经营成本部分。 其它应付款： 2020年较 2020年增加 3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加 2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加 500万元。 预收帐款： 2020年 9月较 2020年减少 787万元，主要是将预收房款确认为收入。 长期负债： 2020年较 2020年减少 15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的 15000万元，提前归还。 五、盈利能力及资产运用效率 该企业 2020年 9月已经实现销售收入 23650万元，实现利润 5852万元，销售利润率为 %。 下表是该企业近三年盈利指标。 单位：万元 项目 2020年 2020年 2020年 9月 销售收入 0 61 23650 利润总额 0 644 5852 销售利润率 (%) 0 % % 总资产利润率 0 % % 净资产利润率 0 % % 存货周转率 0 0 % 成本费用利润率 0 0 % 利息保障倍数 0 从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。 但2020年企业的利润总额亏 644万元，销售利润率是 %，总资产利润率是 %，净资产利润率是 %，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。 该公司的 “” 项目 2020年 3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低， 2020年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损 644万元。 公司开发的 “” 项目于 2020年 12月 28日才正式开盘，公司 2020年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2020年 9月末利润表进行分析。 从结构上分析：企业 2020年 9月的期间费用为 862万元，占整个销售收入的 %。 结合企业销售情况分析，由于 “” 项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止 9月公司已销售房屋接近 50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。 从比率上分析，公司的销售利润率为 %（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为 %（行业优秀值）、利息保障倍数为 （行业优秀值）。 从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。 六、现金流量分析 下表是企业近三年的现金流量表（单位：万元）： 项目 行次 金 额 2020年 2020年 2020年 9月 一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610 经营活动产生的现金流量净额 4 16002 7940 16152 二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24 投资活动产生的现金。