鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

结构的调整和集镇基础设施的完善，一些具有鹤峰特色的农产品加企业将不断进入加工园区，建设金燕小区是完善燕子集镇服鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 9 务功能，培育农贸交易市场，促进“一区三园”建设的需要。 同时，随着园区建设速度的不断提升，入驻企业不断增加，集镇人口随之不断增长，集镇常住人口已达到 4500 人，预计到 2020 年可达 7000 人。 集镇没有农贸交易场所，仅靠沿街叫卖或沿街摆摊，建设金燕小区，形 成农产品的现代流通服务十分必要。 带动相关产业和地方经济共同发展 金燕小区开发除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥较大的作用。 是落实州政府 20xx 年“十大民生工程”的重大举措 金燕小区中的燕子镇标准化菜市场建设是 20xx 年州政府确定的“十大民生工程”建设内容之一，建设好燕子镇标准 化菜市场，是落实《恩施州农产品现代流通综合试点实施方案》、《州人民政府督查室关于上报 20xx 年州定“十大民生工程”量化指标的知》的具体行动和重要举措，不仅能为全州农产品现代流通积累成功经验，还可为推动新型城镇化建设作出积极探索。 建设地点 项目拟选位置鹤峰县燕子镇 (原信社、食品场地 )，东临燕子工商分局和电信分局，南接燕子集镇十字街道路边沿，西临燕子畜牧站、郑金阶住宅、燕子村集体承包地小路，北至燕子村集体土地（鞠光汉住宅相邻），地理位置优越，发展前景良好。 建设年限 鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 10 项目建 设年限为 3 年，自 20xx 年 12 月开工到 20xx 年 11 月全面竣工。 项目建设分三期进行，第 1 期工程为标准化菜市场建设，自20xx 年 12 月开工至 20xx 年 5 月投入使用。 第 2 期为信用社还建房建设，自 20xx 年 6 月开工至 20xx 年 12 月交付使用。 第 3 期为商服综合楼、露天停车场及其他配套、公用工程，自 20xx 年 1 月至 20xx年 11 月完成。 建设内容及建设规模 项目建设总用地面积 6860 平方米，土地性质为建设用地。 建筑总面积 25240 平方米。 (1)标准化菜市场建筑面积 700 平方米，钢构棚，摊位 30 个。 (2)综合楼 2 栋，建筑面积 24540 平方米，钢混框架 12 层。 其中：15 层为商业服务用途 10000 平方米，每层 20xx 平方米； 612 为住宅 14540 平方米。 (3)其他为露天停车场、货物堆场、绿化、通道等 23167 平方米。 投资规模、资金筹措方案 项目总投资 万元。 资金来源：企业资本金 1000 万元， 预售房款 万 元，股东借款 1200 万元。 鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 11 第 2 章 发展规划、产业政策和行业准入分析 国民经济和社会发展总体规划 “十二 .五”时期，是 必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。 随着加入世界贸易组织过渡期的结束，我国已进入全方位开放的新阶段。 经济全球化趋势继续增强，产业结构调整和转移步伐加快；国内居民消费结构逐步升级，新的消费需求不断涌现；科技进步日新月异，一批主导未来的新兴产业将出现；社会主义市场经济体制不断完善，社会政治保持长期稳定，中央提出并开始实施促进中部地区崛起和新一轮西部大开发的战略 ,为实现又快又好的发展创造了有利的条件。 在鹤峰东大门的燕子镇实施以农产品现代流通为突出特点的金燕小区综合开发是落实国民经济和社会发展总体规划的重 要举措。 鹤峰县城市总体规划 按照《鹤峰县城市总体规划 (20xx— 2020 年 )》提出的战略发展目标，城市建设发展总体思路是：“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富县、商贸活县、旅游旺县、科技兴县、依法治县”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到 2020 年，城区形成面积达到 平方米公里，人口达到 7 万人。 以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。 树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程、污水处理厂、体 育中心、文化休闲广场、液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 12 临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使容美镇中心城区 (含太平镇 )面貌有一个质的飞跃。 正在形成的《湖北省鹤峰县城市总体规划》 (20xx2030 年 )规划提出了县域空间结构为：“一主一副、三带三区”的空间结构，燕子镇为此规划“三带”中的重要规划内容，《规划》中提出：“三带：根据城镇发展情况和交通实施布局，以中心城区为核心，形成一主两辅城镇发展带。 其中，东西向发展带沿五来高速公路、 325 省道鸦来线，串联中心城区和燕子镇，形成东西向的县城工业、商贸、旅游为主体的城镇发展带，是鹤峰未来产业发展和城镇化的主发展带”，燕子镇处于三条城镇发展带中的主发展带地位。 同时也是《规划》中“三区”中的北部生态农林区，《规划》提出：“北部生态农林区包括下坪、邬阳、燕子，主要依托良好的农林种植资源优势，着力发展绿色食品，建成全县的农林经济核心板块”。 《规划》还提出：燕子是以特色 蔬菜种植的特色镇。 从城镇规模上界定为三级城镇，到规划末期城镇人口为 万人，城镇建 设用地规模 3 平方公里。 《规划》规划燕子镇城镇等级为特色镇，职能类型为旅游型，城镇职能为依托董家河的旅游资源，以发展特色蔬菜、药材和烟叶种植，食品 、中药材加工业和旅游业开发为主。 项目建设符合《湖北省鹤峰县城市总体规划》(20xx2030)要求。 现代服务业发展政策 服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。 加快发展服务业是发挥地方经济比较优势、调整经济结构、加快推进经济发展方式转变的突破口。 现代服务业发展方面的政策主要有：《国务院关于印发物流调整和振兴规划的通知》 (国发［ 20xx］ 8 号 )在政策鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 13 措施中有“加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策法规体系、制订落实专项规定、多渠道增加对物流业的投入、完善物流统计指标体系、继续推进物流业对外开放和国际合作、加快物流人才培养、发挥行业社团作用”等 9 项政策规定。 《湖北省物业振兴和调整实施方案》 (20xx20xx)，《省人民政府关于构建全省农村现代流通网络体系的意见》 (鄂政发［ 20xx］ 48 号 )，国家发改委办公厅关于印发《农产品批发市场国债项目信息系统建设验收要求》等有关文件的通知》 (发改办［ 20xx］ 438 号 )，《湖北省创建现 代服务业发展示范园区实施办法》，《省人民政府关于促进服务业加快发展的若干意见》 (鄂政发［ 20xx］ 57 号 )。 上述现代服务业发展产业政策为项目的综合开发提供了难得的发展机遇。 调整住房结构政策 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。 各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二 .五”期间，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二 .五”发展 规划和近期建设规划。 直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。 各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 二是明确新建住房结构比例。 “十二 .五”时期，要重点发展普通商品住房。 自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 14 比例的，必须报建设部批准。 过去已审批 但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 20xx 年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 20xx 年 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上，要求开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对未来的住房供 给结构将产生重要影响。 商品房预售政策 《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。 预售方具有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。 因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加严格的限制性条件和程序。 商品房预售，应当符合下列条件：已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有 建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付 日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 投资项目资本金政策 鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 15 国务院以国发〔 20xx〕 27 号文下发《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》 ,对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。 调整后 ,各行业固定资产投资项目的最低资本金比例为 :钢铁、电解铝项目 ,最低资本金比例为 40%。 水泥项目 ,最低资本金比例为 35%。 煤炭、电石、铁合金、烧碱 、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目 ,最低资本金比例为 30%。 铁路、公路、城市轨道交通、化肥 (钾肥除外 )项目 ,最低资本金比例为 25%。 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。 其他项目的最低资本金比例为20%。 本项目中房地产部分为普通商品房，其他属商贸流通服务，执行资本金比例为 20%。 促进房地产健康发展政策 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。 促进房地产 市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。 实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康 社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 《城市房地产开发经营管理暂行办法》提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。 《办法》要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。 对取得四级资质证书和暂定资鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目申请报告 鹤峰县立信工程咨询有限公司 16 质的房地产企业，注册资本提高到不少于 400 万元。 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书、建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证； 高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程 进度达到设计形象的二分之一以上；已确定工程施工进度和竣工交付日期。 《 办法》同时要求，未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。 依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。 经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。 依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。 根据鹤峰县国土资源局《关于鹤峰县燕子镇金燕小区建设项目 用地预审意见的函》（鹤国土资函［ 20xx］ 53 号 ） 规定，项目用地符合国家产业政策和供地政策，用地标准符合相关要求，符合《鹤峰县燕子乡土地利用总体规划》 (20xx2020)、《燕。