新建景区开发建设运营操作手册

新建景区开发建设运营操作手册内容摘要：

区建设已累计完成投资约 亿元。 自以华阳古镇为中心的长青华阳景区开发建设以来，得到不少热心人士的关心和支持，也带来了使当地管理者不知所措的尬尴局面 在如何开发建设问题上众说纷纭，莫衷一是。 行政意识和学术权威以同等比重的指示和观点使管理者十分被动：合理与不合理，满意与不满意， 人工与自然，开发与保护，损失与效益，华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 6 真理与经验，理论与实际，眼前与长远等诸多矛盾与问题在这块旅游热土上交错。 比如说停车场、游客中心、检票口的位置，观景亭台、星级厕所的设计和位置、游览线路的合理性、景点命名、建筑工程质量、文化内涵的挖掘等，都显得时间仓促而十分粗糙和缺乏长远考虑。 总体来说交通条件、基础设施、景区服务质量、卫生条件都较差，景区开发存在短期效应。 另外，由于行政权属的关系，华阳景区不包括长青国家自然保护区，使得景区资源缺失了一大板块，形成人文偏重，自然偏弱的局面。 基于对华阳景区目前现状的实地调 研和相关资料的分析，依据旅游区（点）质量等级的评定的因子，运用 12 个指标和 55 个因子进行分析，找出华阳景区与成熟景区之间的差距。 华阳景区现状分析表 指标 因子 现状 旅游交通 可进入性 停车场所状况 区内游览路线 + + 交通工具能源使用 游览 景区咨询服务 景区公众信息资料 宣传教育材料 导游员素质 + 导游词与服务 公共信息图形符号设置 游客公共休息设施布局 旅游安全 安保制度 设备设施安全 事故处理 卫生 自然环境 + + 全部场所 洗手间 垃圾箱 餐饮 邮电服务 邮政服务 + 通讯设施 华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 7 通讯线路与费用 + 手机信号 + 旅游购物 购物场所环境 购物场所管理 从业人员管理与手段 旅游商品 经营管理 管理与经营体制 + 经营管理制度实施 管理人员配备 产品与员工形象 正式批准的总体规划 + + + 培训业务机构 投诉制度 为特殊人群服务 资源和环境保护 空气质量 + + + 噪音质量 + + + 地面水环境 + + + 污水排放 自然景观与文物保护 + + 科学管理游客容量 建筑布局与风貌 + + 环境气氛 + + + 设施设备对环境影响 + + + 旅游资源吸引力 观赏游憩价值 + + + 历史、文化、科学等价值 + + 珍稀物种或独特景观 + + + 资源类型 + + + 资源实体完整度 + + 市场吸引力 知名度 + 美誉度 + 市场辐射力 特色 + + 游客量 满意度 注释： “ + + +”优，“ + +”良，“ +”一般，“ ”差 ，“”缺失或暂无。 华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 8 规划近期建设项目完成进度表 近期规划建设项目类别 项目名称 完成情况 景 区 景 点 保护性恢复唐华阳古城堡 未建设 设计蜀道文化大观园 未建设 恢复性修建古铺板街 （可作为服务接待、管理等用途） 正在建设 规划门景服务区 正在建设 修建高等住宿娱乐接待区 未建设 “秦岭四宝”展示园 ＊ （秦岭珍稀野生动物救治中心） 正在建设 修建仿古商业街 ＊ 正在建设 旅游 服务 接待 设施 三星级 正 在建设 12星级 完成 非星级 完成 旅舍 完成 商业、饮食业服务设施 正在建设 体育娱乐服务设施 正在建设 管理、医疗等服务设施 正在建设 公共设施 正在建设 道 路 系 统 茅坪 — 华阳公路 完成 石塔河 — 卡房水库 完成 华阳 — 杨家沟 完成 华阳 — 苍耳崖 完成 华阳 — 瓦子沟 完成 华阳 — 小华阳 正在建设 停车场 正在建设 基 础 设 施 供水工程 正在建设 排水工程 正在建设 供电工程建设 正在建设 电信工程建设 正在建设 防灾与环 卫工程建设 正在建设 从以上两个表可看出，华阳景区目前建设状况与成熟景区、规划预期之间差距较大，许多因子缺失或者差，不仅反映在硬件上，更重要的是软件上。  景区旅游资源具有一定的区域特色与独特性，有较强吸引力，具备成为旅游目的地的可能。 自然环境良好，具备发展生态旅游度假地硬件条件。  古镇的旅游基础设施和服务设施较差，尤其交通可进入性较差、交通配华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 9 套跟不上，只能为有车一族服务，但龙华公路弯多 (704 个）坡陡的山地实情，又不适合私家车进入。 旅游接待能力弱，接待形不成规模， F区（旅游度假区）近期并未开始建设，目前 加上农家乐的床位不足 300 张，限制景区的接待能力，不具备大规模的游客接待。  古镇游览设施、旅游购物、安全设施、环卫设施基本缺失，没有明确的标识解说设施和购物场所。 “南有丽江、北有华阳”品牌下的具体形式和内容的表现比较单调贫乏 , 无法让游客在旅游中真正感受到千年古镇应有的历史厚重与丰富内涵。  景区大部分项目正在建设，或者未建设，未能按《规划》要求完成首期投资建设项目。  华阳景区在硬件上做了很大投入，但景区点之外的其它区域，无论交通、环境、氛围，都存在较大反差。 有限资金的硬件投入也未完全为游客着想，想看，可看， 好看，耐看，反复看的项目太少，仅考虑标志工程、形象工程（如景区大门，一个景区留给游客不是人工标志，而是自然标志和美好的游乐体验）。  存在急于求成，一步到位心态；利益关系的调整不到位；经营意识认识上的差距（景区收入仅仅局限于门票经济）；景区自身队伍建设问题。 三、建议 综观国内国外，成熟旅游目的地的形成，都有一个长期建设积累和市场培育的过程。 到过国外旅游城市的人，都有一个共同的感觉，就是优美的环境生态、完善的基础配套设施为旅游业的持续繁荣提供了强大支撑，充分竞争的旅游市场和优势明显的产业整体，远比景区、景点本 身更给人强烈的印象。 洋县旅游在景区、景点硬件上做了很大投入，但景区、景点之外的其它区域，无论交通、环境、氛围，都存在较大反差。 相关的产品开发起点不高问题，服务意识不到位问题，市场开发培育问题，无一不说明在发展旅游方面存在的急功近华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 10 利现象。 依靠短期高密度资金投入实现旅游腾飞，非但迟早会遭遇增长的极限，而且由于旅游的过度发展，会造成生态破坏、环境污染、市场恶性竞争和景区所在地居民价值观失衡等一系列问题。  华阳景区的开发在交通配套跟不上的情况下对外开放，只能为有车一族服务，而有车一族毕竟只占少数，造成新景点热不起 来。 建议重新选线修建高速公路至华阳的旅游快速专线，这样可以缩减 小时到景区的时间，使得华阳的一日游时间能满足，并且二日游更加完善。 建议从汉中经洋县开通至华阳的旅游班车，旅游旺季每二十分钟一趟，周末和节假日可加开，淡季每 40 分钟一趟。 （交通图见 ： 龙亭镇至华阳镇交通图） 龙亭镇至华阳镇交通图  景区旅游接待设施建设不完备，不规范，匆忙开业纳客，致使游览质价华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 11 不符，会引起游客强烈不满。 华阳虽好玩、只是路难行；导游虽几十、难得一才人；我想住低碳 无奈少张床。 建议近期尽快对农家乐进行统一管理、统一培训、统一经营， 并加快华阳宾馆的建设。  由于筹建时间较短，工程较仓促，后续工作迟缓，对文化内涵（历史、民俗等）的开发不力，致使该项目不能达到预期的目标，不能形成陕西省生态人文景观的重点品牌。 建议近期尽快挖掘华阳历史文化、洋县民俗文化，使得华阳老街游览有内涵，形成可看、耐看、回头再看的效果。  7 月 1 日开业仓促上马，大量游客涌入，餐饮、停车、导游等相关服务无法保证，出现吃饭难、住宿难、购物难、行车难、游览难、娱乐难“六难”现象，使景区旅游接待设施不堪重负，导致口碑宣传不良，昙花一现后就出现衰落之相。 这里面有两个方面的原因，第一 是品牌设计之初便走错了方向，第二是在发展的过程中走了歪路。 华阳景区更可能是在发展过程中的建设上出现了问题。  华阳景区在没有任何环保措施的情况下就仓促开放使用，固体垃圾对景区空间的污染、饭店废水对景区水域的污染，伴随游客的进入即刻表现出来，并日趋严重。 建议初期尽快上马环保厕所和一体化水处理设施，并且尽最大可能宣传游客生态旅游，环保旅游。  目前开发建设未能充分考虑居民要求并使其受益，社区居民开发旅游积极性不高。 如建议组建旅游观光公司，以景区自备车辆为主体，景区股份公司控股 51%以上，使其成为控股公司，其余 49%以下股权出让给华阳社会大众。 组建华阳镇民间艺术旅游开发管理公司，让具有手工艺的农户入股，享受公司加农户的好处。 把有意经营自助式农舍的农户组织成立合作社，各家按统一标准装修，价格统一。 合作社承担订房中心功能，统一调配游客住宿并结账。 所产生利润的 4%奖励给游客反响好、床位出租率高的农户， 2%奖给服务好的农户，剩余利润按照房间来平均分配。 让华阳居民充分享受长青华阳旅游经济发展成果，使大家成为股东，华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 12 从自身利益出发支持实施景区开发建设工程。 长青华阳旅游景区建设项目由于前期准备工作时间仓促，建设项目多，而资金明显的未 到位，致使很多项目未建或在建， 7月 1日 开业 就显得 太仓促 ，这样可能会造成“经历了风雨却不能见彩虹”的结果。 首先要保证质量，即时间要服从质量 ，其次要精益求益，要让华阳以最好面目示人。 如若按时开园，不能达到预期的效果，可在宣传上反其道而行之进行炒作，禁止游客在某段时间进入景区，给游客一种预期的期望，培育其品牌，与此同时可精益求精的建设景区。 陕西旅游集团有限公司华阳项目组 2020326 华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 13 一 关于华阳景区经营组织架构的建议 当前华阳景区还处在初期建设和初级运营阶段，旅游配套设施，还不十分的健全，目前国内景区运营的方式有三种比较成熟分别是： 1 政府建设，企业经营 这种模式是我国古城旅游景区开发的典型模式。 此种模式的特点是：旅游产品市场竞争激烈，但商业气息过于浓厚，游客难以感受到当地的风土人情。 存在的问题：  政府资金紧缺，旅游景区高起点的建设和市场营销等各项投入都将受到限制，既阻碍了旅游产业和地方经济发展，又影响了对资源保护、生态环境建设的投入，这在经济社会发展水平较低的地区表现尤为突出。  景区管理机构开发和经 营旅游景区无偿使用资源，没有任何风险和压力，缺乏参与市场竞争的内在动力，严重制约景区发展和水平的提高。  经营主体过多，利益矛盾冲突。  经营管理人员属于政府任命，缺乏激励机制，导致经营管理水平低，影响了资源的有效保护和合理利用，降低了旅游景区应有的品位。  政事不分，政府部门自身对其归口管理的事业单位实施监督，影响了监督的有效性、公正性。 参照案例：梅里雪山景区、丽江古城 2 政府所有，企业出资 将景区的所有权与经营权分开，由政府统一规划 (或政府审批规划 )，把开发经营权剥离出来，通过政府 与投资者签订保护开发、建设经营、管理协议，授权投资者依法有偿取得一定期限内 (一般是 3050 年 )的开发建设权、经营管理权及其收益权，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益。 华阳景区项目开发运营建议书 陕旅集团华阳景区运营咨询小组 14 具有优点  所有权与经营权完全分离：由政府授权，企业进行开发和经营，实现国家资源和企业资本的有机结合。  该模式把资源优势转变为经济优势。 存在问题  存在较大 的政策风险：按照我国《风景名胜区暂行条例》及国务院的有关规定，“风景名胜资源属国家所有，必须依法保护”。  景区价值低估，导致国有资产流失。  企业取得景区 的开发经营权后缺乏严格、有效的监督，产生资源的掠夺性、过渡性开发，直接影响生态的保护和资源的可持续利用及景区的可持续发展。  景区经营管理具有很强的专业性和管理的继承性，景区过度建设现象严重，不但破坏了资源环境，也降低了景观价值。  景区的经营管理牵涉到方方面面的利益关系，它需要各个方面的配合才能进行，企业在景区的收益难以充分保证。 参照案例：四川 海螺沟冰川公。