新建品交易物流中心项目评审报告

新建品交易物流中心项目评审报告内容摘要：

中心等四大区域以 及生活公用设施 ｡所有子项均为普通结构 ,工艺和土建施工无特殊要求 ,其施工和安装技术成熟 ,其结构形式为 :会展中心为框剪结构。 农产品分拣为轻钢结构。 农产品批发市场和生活用公设施为砖混结构。 农产品仓库为砖混和排架结构 ｡ 低温冷库 制冷剂为 NH3,18℃ 以下蒸发温度采用双级压缩系统 ｡由于局部有25℃ 库 ,18℃ 以下氨蒸发温度为 35℃。 0℃ 以下氨蒸发温度为 10℃。 供 18 液方式以氨泵强制供液再循环为主。 压缩机为螺杆压缩机 ,配有 PC､根据运行工况的需要配有自动容积比能量调 节 ,油冷却采用高压氨液冷却方式。 冷凝器为蒸发式冷凝器。 电气控制方面 ,以库温和设备调定值为中心 ,根据负荷自动进行制冷系统最佳工况 (节能 )运行 ,在压缩机房 ,设置大屏幕电视对压力 ､温度 ､液位 ､设备运行状态进 行模拟显示监控 ､遥测和打印。 库房均采用吊顶式 和阁楼式冷风机 ,热氨自动 (定时 )融霜 ｡ 信息网络系统 信息网络系统分三个层次 ,即电子商务系统 ､信息门户系统和后台管理系统 ｡ 电子商务系统 :以交易中心为依托 ,建立非区域性的网上虚拟交易电子商务系统 ,采用企业对企业 (B2B)的电子商务模式 ,逐步实现农产品在网上的洽谈 ､合同签订 ､电子结算 ､产品交割及物流 配送等功能 ｡ 信息门户系统 :建立交易中心信息中心 ,利用计算机网络设立交易中心 ､协会组织 ､生产基 地 ､收购企业 ､农民大户及农产品加工企业信 息采集点 ,开发农产品行情报导系统及价量数据库及加工 企业需求数据库 ,以WEB站点形式发布 ,进而连结国内外相关农产品运销电子化组织及 电子商务网站 ｡ 后台管理系统 :通过该系统 ,实现网上销售 ､订单和供应链的统一管理及批发市场交易 ､质 检 ､物业 ､客户等各方面的综合管理 ｡ IC 交易市场管理系统 是一个集 IC 卡管理 ､交易及市场综合管理一体化 ､模块化 ､开放 的信息平台 ,既能满足以市场为中心和以客户服务为目的开 放式管理需求 ,又能满足市场管理者对市场经营状况的分析与监 控 ｡共 分六大功能模块 :资 19 料管理 ､IC 卡管理 ､交易管理 ､摊位管理 ､收费管理 ､质 量检测 ､数据分析 ｡ 多媒体信息发 布系统 为购销双方提供及时准确市场交易实时行情 ｡根据市场的成交情况实时统计出每一种商品的行情 ,如最新成交价格 ､成交总量 ､当日最高 价 ､最低价 ､加权平均价等 ,利用电子显示屏进行实时播放 ｡动态发布农产品供求等各类农 业信息 ,为客户制作播放多媒体广告宣传等资料 ｡ 检疫 ､检测系统 主要对国家目前规定的农产品质量检测及农药 残留检测 ,常规指标在市场内完成 ,需要大型仪器设备进行检测的以对外协助方式 进行 ｡本 项目的检测 ,重点解决粮油 ､蔬菜 ､水果 ､水 产 ､肉禽蛋和土特产等流通中质量安全 ,本市场需对国家目前粮油产品 99 种产 品质量检测及农药残留检测项共计 93 项。 蔬菜 ､水果 ､水产 ､肉禽蛋和土特产等产品质 量检测及农药残留检测项中的主要常规项目进行检测 ｡对肉类产品和禽蛋类产品进行常规的 检疫 ､检验 ｡常规项目的检验将直接在交易物 流中心进行 ,检验的项目将申请有关部门和单位在交易物流中心 设立相应机构和实验室 ,在现场无法进行的项目送相关专业机构检验 ｡ 项目建设土地条件评估 根据 ****市城市规划局规划意见书 (JGY20200080),该项目计划占地****M2(****亩 ),一是建设用地 ****M2(****亩 ),其中 :存量建设用地 面积****M2(****0 亩 ),新征建设用地 ****M2(****亩 ,已经省国土资源厅和****市国土资源局批准 )。 二是代征城市公共用地面积 *****M2(*****亩 )｡目前 ,项目实际取得土地使用权证面积为 **** M2(****亩 ),其中 :商业用地 ***** M2(****亩 ),工业用地 ****M2(*****亩 )｡ 五 ､ 设计方案及工程估算 20 (一 )项目产品市场评估 ****农产品产供销概况 近年来 ,****农产品生产总量稳中有升 ｡2020年达到 5200万吨 ,除自给外 ,提供农产品商品量 3280万 吨 ,商品率达到 63%｡由于农产品区域性 ､季节性特点强 ,外地农产品进入 **市场销售或流转总量达 500 多万吨 ｡据统计 ,每年 ****农产品流通总量达到 3800 多万吨 ､年流通总额超过 1200亿元 ,大大高于全国其他地区的水平 ,展现出良好的市场建设前景 ｡ 全国与 ****农产品批发市场交易情况比较评估 据统计 ,全国农产品年交易总额约 8000 亿元 ,其中约 4519 亿元通过4682家规模以上农产品批发市场进行交易 ,年平均交易额 1亿元左右 ,农产品批发市场已经成为农产品流通主渠道 ｡然而 ｡在 ****亿元交易规模以上的农产品批 发市场仅 65家 ,年交易额 220亿元 ,仅为 ****农产品总流通额的 18%｡整个 ****市 (含所辖三市三县两区 )亿元规模以上农产品批发市场仅 12家 ,年交易额 40亿元 ,仅占 ****农产品总流通额的 14%｡这种批发市场建设滞后的现实与全国重点农 产品生产基地和唯一地跨两湖区域中心城市的地位极不相称 ,但同时也为农产品交易物流行业的企业提供了商机和发展空间 ｡ ****农产品市场建设营运情况分析评估 当前 ,****农产品市场可分为三个层次 :一是集贸市场 ,以县以下城镇为主 ,交易形式是农民直接与消费者买卖 ,交易场地一般 是露天空地 ,交易时间为朝聚晚散。 二是批零兼营的简易市场 ,主要设在县城的中心地带 ,交易是经纪人与批发商现货交易 ,场地简陋 ,且欺行霸市现象严重 ､农副产品价格人为操作 因素较大。 三是集中在地级城市 ,以批发为主的市场 21 ｡如 ****的长港路 ､沙隆达水果批发市场 ,常德的甘露寺 ,岳阳的花板桥等 ,主要由房地产业主提供场地 ､房屋 ｡市场大多场地窄小 ,秩序混乱 ,并且绝大部分没有完备的检验检测设施 ｡ ****65家农产品批发市场存在着缺乏统一规划 ,布局不够合理 ,发展空间受阻 ,经营设施简陋 ,交易手段落后 ,市场主体组织化程度低 ,业务经营存 在盲目性 ,信息网络建设滞后 ,信息传播渠道不畅 ,市场辐射能力不强 ,社会知名度不高等弊端 ｡目前 ,****没有一家具有强大辐射功能的农产品批发市场 ,江汉平原最大的港务副食批发市场年交易额也 仅为 16 亿元 ,这种状况与 ****的农业经济地位极不相配 ｡ 项目在市场流通总量中的占比评估 目前 ,****乃至 ****农产品市场竞争态势处于低层次的自由竞争阶段 ｡本项目设计的年交易总量 290万吨 ,约占 ****农产品流通总量的 10%,设计的交易总量是有保证的 ,同时也对区域农产品市场具有相对的影响力 ｡ (二 )项目的经营规划评估 市场导入期经营规划 项目的市场导入期 ,是指市场的建设期和建设完成后 12 年内 ｡项目在建设期内 ,一方面合理调配各种建设要素 ,提高建设效率。 另一方面按照 “ 总体规划 ､分步实施 ､边建设边经营 ” 的思路 ,强化业务拓展 ｡其营销策略主要是整 合市场 ,大力发展贸易业务 ,以贸易业务为突破口 ,提升市场的知名度 ｡主要工作是接纳或 联合 ****区域内有实力的市场和商户入场经营 ,同时规范经纪业务 ､服务业务和物流配送业务管理 ｡此外 ,每年还将举办全国性 “ 油料节 ” ､“ 粮食展 ” ､“ 棉花交易会 ” ､“ 淡水产品 22 节 ” ､“ 糖 酒会 ” 等 ,扩大市场知名度 ｡ 市场发展期经营规划 项目的市场发展期 ,是指项目营运 23 年内 ｡其经营实施方案包括三个方面 :一是产品策略 ｡贸易 ､服务 ､经纪 ､物流配送业务纵 深推进 ,形成纵横交错的营运格局 ｡产品策略 的重点在增加服务的附加值上 ｡此时 ,“ ****农批 ” 品牌已有农业基地支撑 ,核心价值定位于优质安全 ,能够给厂商 ､流通商 ､农户带来收入上 ｡项目在进一步巩 固发展贸易业务的同时 ,加强对经纪业务 ､物流配送业务 ､服务业务 ､电 子商务等交易平台的规范提升 ｡具体包括五大 管理体系 :一是产品的质量管理体系 ,建立和完善市 场准入 ､质检 ､行业自律 ､先行赔付 ､无忧退 货等制度。 二是价格管理体系 ,包括构建各类农产品价格信息数据库 ､推行竞价拍卖交易 ､杜绝价格欺诈 ､实行价格指导检查制等。 三是优质服务体系 ,包括服务流程标准 ､岗位管理 标准 ､建立服务投诉体系。 四是物流配送体系 ,包括统一标识 ､统一运载工具 ､统一服务流 程等。 五是信息技术体系 ,通过电子商务平台 ,对外提供商户订单管理 ､销售管理 ､库存管 理 ､账务管理等功能 ,为商户提供充分的信息 ,对内实现业务数据交换 ｡二是渠道策略 ｡贸 易业务选择 “ 基地 +中心 +超市 ” 短渠道模式 ,经纪业务 ､物流配送业务及 服务业 务在原有基础上 ,进行管理规范和经营业态提升 ｡三是促销策略 ｡每年继续举办1012次大型农产品 “ 节 ､会 ､展 ”, 获取效益。 加强农产品物流布局 ,与全国有规模的农产品批发市场在资金 ､信息共享方面 组建物流联盟 ,并在国家级媒体上隆重推介 ｡ 市场成熟期经营规划 项目的市场成熟期 ,是指项目营运 35 年后 ,项目发展成为全国农产 23 品物流行业具有引导性和重大影响力的企业 ,重点实施四大业务综合素质的全面提高策略 ｡项目在维持发展 期产品组合不变的情况下 ,重在运用品牌效应 ,采取资本运营方式建立一批有一定规模的农产 品深加工企业 ｡中心的贸易业务 ､经纪业务 ､物流配送业务 ､服务业务围绕深加工产品服务 ｡同时筹备行业 技术规范 ,引导农产品物流企业与外资企业进行竞争合作 ,向期货交易市场发展 ｡ 六 ､ 项目建设优势评估 政策优势 自 2020 年以来 ,党中央 ､国务院连续五年下发 “ 一号文件 ”, 提出了一系列发展 “ 三农 ” 的政策措施 ｡而 “ 三农 ” 问题的关键 ,是农产品的产业化和市场化 ,其中又以突破农产品流通环节的瓶颈最为关键 ｡建设和发展具有现代交易物流功能的农产品批发市场 ,是落实党中央关于建设社会主义新农村战略决策的具体实践 ｡本项目的总体定位和 建设计划 ,均 属国家鼓励发展的产业类型 ,被列入商务部 “ 双百市场工程 ” 和省农业产业化重点工程 ,受到全方位 ､多层 次的政策支持 ,****市主要领导也多次对该项目给予重要批示 ｡项 目在取得项目申报和建设所必备各种前置性审批文件的基础上 ,被列入 ****市 “ 十一五 ” 规划的重点流通发展项目 ｡ 20**年 ,****市人民政府为支持本项目建设 ,先后向该公司拨付农村物流服务体系发展专项资金 ***万元 (***财商字 [***]***号 )､流通业发展促进资金 ***万元 (**财商字 [20**]*号 ),此外 ,****市 ****市 区财政局也向该公司提供周 转金 ***万元用于本项目建设 ｡2***年 ,****市委 ､市政府 **号文件继续将本项目列为重点支持对象 ｡ 24 资源优势 当前 ,我国亿元以上交易规模的农产品批发市场交易 额占农产品交易总额 56%以上 ,农产品批发市场已成为农产品流通的主渠道 ｡本项目兼有产地市场和销地市场的优势 条件 ｡“ ****” 自古以来被称为 “ 天下粮仓 ”, 有 “ 两湖熟 ,天下足 ” 之誉 ,是国家确定的重点粮 ､棉 ､油和水产品等农产品生产基地 ｡同时形成了以京山国宝桥 米 ､公安山下红 ､潜江小龙虾 ､监利粮食深加 工 (“ 福娃 ” 和 “ 银欣 ” 系列产品 )､洪湖特色水产 ､石首三 宝 (笔架山鱼肚 ､淡水银鱼 ､桃花山土鸡蛋 )､秭归脐橙等一批在国内有影响的特色农副产 品 ｡在以 ****为中心的 “3 小时商圈 ” 内建设一家实现 “ 立足 ****,跨越 ***,承辐四方 ,面向全国 ,创新品牌 ,走向国际 ” 发展目标并具有产销对接功能 ,能将资源潜力转化为经济优势的国家级农产品交易物流大市场 ,优势明显 ｡其农产品生产情况和农产品批 发市场建设交易情况如表 1､表 2 所示 : 表 1 ****与湖北湖南两省及全国农产品生产情况对比一 览表 单位 :万吨 主要农产品 **** 湖北湖南 全国 占两省比 (%) 占全国比 (%) 粮食 4910 46947 棉花 60 632 油料 454 3057 肉类 922 7260 禽蛋 205 2700 水产品 469 4855 蔬菜 5446 54927 水果 752 15243 合计 13218 135621 表 2 ****､****和全国农产品批发市场交易情况一览表 25 对比区域 情况 总交易额 (亿元 ) 规 模 以 上农 批 市 场数量 (家 ) 规模以上农批。