阳光星城一期工程资金贷款申请报告(编辑修改稿)

阳光星城一期工程资金贷款申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

售量增速较大， 20xx 年比 20xx 年销售量增长约 倍。 近年房地产市场价格 20 05 20 10 年 玉环县商品房年售额、年销售均价390550285759 55386748717605101520253020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx020xx400060008000商品房售额（亿元） 商品房销售均价（元/ 平方米） 由于玉环县属三线城市，尽管受到 20xx 年金融危机和房地产调控政策对玉环县房地产市场的影响，但造成影响不大。 玉环县商品房年销额、年销售均价仍呈逐渐增长走势。 20xx 年商品房均价达到 7176 元 /平方米，考虑到二手房对商品房均价影响的作用，结合在建、新建楼盘销售价格统计。 目前，玉环县各房产商推出商品房均价 8000120xx 元。 华龙阳光星城一期工程 资金贷款申请报告 12 土地供给概况 拟建地块土地出让价 格为 57500 万元 ，折合 楼面价 为 7768 元 /平 方米，土地价格适中，周边地块配套设施完善，是一个适宜投资，条件成熟的建设项目。 项目 市场前景分析 项目简介 “ 华龙阳光星城 ”项目位于 玉环县经济开发区中部 BXE0310303 地块 ， 该地 块 地理位置较好 ， 东 邻风屿北二路（红线宽度 24 米） ， 西邻漩港路（红线宽度 42 米，局部拓宽至 4548 米） ， 南邻金海大道（红线宽度 42米） ， 北邻银湖大道（红线宽度 36米） ，交通方便， 地势平坦，外部配套设施齐全，建设条件基本具备。 该项目总 建设 用地面积为 74025 平方米，总建筑面积为 平方米。 其中一期建设 用地面积为 33134 平方米，总建筑面积为 78407 平方米 ；二期建设 用地面积为 40891 平方米，总建筑面积为 91848 平方米。 项目开发商与开发项目 台州华龙房地产开发有限公司前身为玉环县华 龙房地产开发有限公司，由 原玉环县建设局直属企业转制而来， 成立于 20xx年， 注册资金为 10200万元人民币，具有二级房地产卡法资质。 公司成立至今已完成投资项目六个，分别为华龙榴岛公寓、华龙东门公寓、华龙玫瑰城、华龙新城花园、华龙景泰嘉园、华龙时代广场 ， 华龙阳光星城 是其开发的第 七 个项目。 公司成立以来， 在业界取得良好信誉，被授于“浙江省重质量、守诚信示范单位”、地方政府“先进单位”、和“纳税大户”，被玉环县房地产产业协会选举为“副会长”单位，同时该公司 无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉 讼事项。 华龙阳光星城一期工程 资金贷款申请报告 13 项目市场定位 1） 项目总体定位 “ 华龙阳光星城 ”项目结合项目地理位置优越，且区域内土地稀缺的特点，将项目定位 为 “ 滨海花园式高品质商住社区 ”，具备 高贵、时尚、大方、 高品质 的特征，使住户入住即可彰显身份效果。 2） 项目客户群体定位 从该项目的市场总定位及具备的“ 高贵、时尚、大方、 高品质 ”的特点出发，项目的目标目标客户群体的特征主要为： 年龄在 3555 岁之间 的企事业单位高级管理人员等成功人士；少量 以 商务 为目的置业者 及区域市场的升级再置业者。 具体的客户群体为 私营企业业主 ， 企业 中、高级 管理人员 ， 金融部门 中、高级管理 人员 ， 公共事业单位 人 员 等 项目 优势 特点 综合比各楼盘的优劣势在市场细分的基础上，该项目的 优势 主要有： 1）商住结合，住宅户型多样 该项目 住宅户型为一梯两户、一梯三户的项跃式 ，一梯两户有三种户型： 90平方米、 140 平方米、 170 平方米，一梯三户户型为 130 平方米户型，相对于该区域的其他高端产品呈现多元化；商业沿四周道路布置，商业面积总量大，实现市场多层次需求，总价相对较低，吸引面大，在满足置业者的消费需求 ， 同时 对于投资者也有 很强 的吸引力。 2） 健康、实用户型 该项目住宅户型 具有 实用、高效、健康、环保特点， 各种 户型 追求“二大一多”即客厅大、主卧大、储藏空间多，闹静分区、干湿分离， 户型设计 保证 了 充足的阳光直射入室，厨房和卫生间有良好的采光通风效果 ；高层顶楼跃层通高客厅设计，厅堂开敞、视野开阔，丰富了公共空间的多层次享受，户型产品 相对于 玉环县其他各个高档楼盘 的 户型 呈现 人性化、实用化。 华龙阳光星城一期工程 资金贷款申请报告 14 3） 地理位置优越，升值潜力较大 玉环经济开发区： 处于 是玉环本岛与半岛的自然分界，玉环本岛的北面 ，玉环县的中部。 开发区东与楚门镇、清港镇交界，南与芦浦镇交界，西至漩门二期大坝，北与温岭市接壤， 是 玉环副中心城 市。 综合开发后，将是一座集行政办公、商业金融、休闲娱乐、高档居住、科技企业、旅游观光、生态农业、海上风光为一体的现代化综合性的生态城市新区。 玉环经济开发区处于台沿海产业带建设交接点，负有融合温台两地经济的战略枢纽的特殊使命，发展空间十分广阔，直接关系到我县经济的可持续发展，是玉环县从本岛时代走向漩门湾时代的基石。 玉环县中等港口城市发展规划中，漩门湾是未来的中心主轴。 交通优势： 项目地块位于 玉环县经济开发区中部 BXE0310303 地块 ，南、北、西三侧均邻城市主干道有漩港路、金海大道、银湖大道， 交通方便 ；该地块处于漩门湾与玉环连接的两座大桥之间，扼喉要地，为地块后期升值奠定了硬件条件。 商业环境优势： 项目地块处于玉环经济开发区南区商务中心区，东侧为商务、办公中心区，城市景观公园走廊；西侧为沿街商住区；南侧为学校（江南理工）和城市公园；北侧为漩门湾和湿地公园，地块周边区域具有无可比拟的商业 开发潜力、商业价值及 优美的景观环境，具有唯一性，适宜高档商住楼盘定位及开发。 价格优势： 区域内土地拍卖价格迭创新高， 台州华龙房地产开发有限公司 的土地成交价格相对较低，其开发成本与销售价格有一定优势。 华龙阳光星城一期工程 资金贷款申请报告 15 项目总体 来说 具有较大的升值空间。 4） 品质建筑，最佳朝向 本项目所有住宅建筑朝向均为南偏东 10176。 ，既能保障充足的日照，也能有良好的景观视线，为最佳朝向。 总体布局中，住宅建筑以点式短板式相结合形式排布，形成两个围合空间，划分出不同业态和组合；立面设计引入法式建筑元素，体现皇家气派和尊贵；结合围合空间、浅水面等景观布局，形成皇家般园林。 5） 目标客户明确 该项目 为 “ 滨海花园式高品质商住社区 ”，由于项目特点与地理位置，决定了其购买群体主要为 成功人士。 项目 销售 价格 分析 1） 在售楼盘分析 目前 玉环县 在售的中高档 楼盘 有： （ 1） 绿地 名苑 ，该楼盘位于 玉城街道泰安路与外环西路交叉口 ，开发商为 台州绿地置业有限公司。 项目占地面积为 19267 平方米，总建筑面积为 63381 平方米， 地上总建筑面积 47590 平方米， 容积率为 ， 总 套数 711 套 ， 户型为 套房 ， 二居 90平方米 三居 130160 平方米 三居 260 平方米。 目前 套房 的销售价格为 1580020xx0 元 /平方米 ，商铺销售价格为2300040000元 /平方米。 （ 2） 汤臣 星汇花苑 ，该项目位于 玉环县 玉城街道 双港路 311号 ，开发商为 浙江汤臣房地产开发有限公司。 项目占地 9559 平方米 ， 总建筑面积28280 平方米 ，其中地上建筑面积 22941 平方米 ，地下建筑面积 5338 平方米， 容积率 ， 总 套 数 271 套。 该项目主力 户型 以 6390 平 方 米小户型和 140160 平 方 米大户型为主 ， 价格在 1300014000 元 /平方米。 （ 3） 华龙 时代广场 ，该楼盘位于 楚门中心区泽坎与环保路交叉 口 ，开发商为 台州华龙房地产开发有限公司。 项目占地面积为 36341 平方米，总建筑面积为 72017 平方米 ， 总 套 数 757 套， 户型 面积为 140平方米 和 160华龙阳光星城一期工程 资金贷款申请报告 16 平方米 ，复式的 户型 面积为 145 平方米 、 170 平方米 和 200 平方米 ， 目前 套房 均价 为 11000元 /平方米 ，商铺销售均价为 13000 元 /平方米。 该项目是目前 台州华龙房地产开发有限公司 唯一 在 售项目 ， 同样处于港北片区 的项目。 （ 4） 鑫鼎时代家园 ，该楼盘位于 玉环县玉城街道 38 号小区 B01地块 ，开发商为 玉环县鑫鼎房地产有限公司。 项目占地面积为 9504 平方米，总建筑面积为 34912 平方米 ， 总 套 数 317 套， 户型为 套房 ， 7 8 14 164平 方 米这几种户型为主 ， 目前 套房 的销售价格为 1300014000 元 /平方米。 2） 评估方法 市场比较法是根据替代原则，将估价对象与在估。