英伦小镇住宅小区项目可行性研究报告(编辑修改稿)

英伦小镇住宅小区项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

间。 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 由于 七台河市 住宅产业起步较晚，市场 需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员、企事业单位职工以及在 七台河 投资置业的人员为主。 近年来， 七台河市 经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。 财政保障能力不断增强，确保了全 市 干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 13 业单位过渡性补贴的及时兑现。 此外，城乡居民收入增长快速。 据 市长 郭新双 在 七台河市 政府工作报告介绍， 过去的五年，经济总量快速扩张，综合实力显著提升。 全市生产总值、规模以上工业增加值、全口径财政收入、财政一般预算 收入分别是 20xx 年的 倍、 倍、 倍、 倍，年均增长 %、 %、 %、 %。 累计固定资产投资是 “ 十五 ” 时期的 倍，年均增长 37%。 主要经济指标增速位居全省前列。 七台河市 的 市 委 市 政府对未来发展充满了信心和把握， 提出了“ 全面加快强市步伐，努力实现更高跳跃 ” 的奋斗目标，确立了更好更高更快发展的 “818 百亿工程 ” ，即 20xx 年全市生产总值实现 800亿元 ,全口径财政收入实现 100 亿元，固定资产投资完成 800 亿元。 突出强调坚持循环发展、多元发展、绿色发展、创新发展、统 筹发展、共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局、加快推进经济转型、建设生态园林城市、加强资源节约和环境保护、加快科教人才兴市步伐、促进公共服务均等化、深化改革扩大开放、加强社会主义民主政治和精神文明建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到 七台河市 的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精 神的享受和自我个性的表现。 因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 14 占领市场。 在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。 好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。 本项目采用“低开高走”的价格策略。 采用该策略有以下优势： 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不 买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。 具体实施策略如下： 销售初期：在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。 措施如下： 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者； 对一定数量的最先期购房者采用成本价出售； 财购房者采用签名活动、买房送物活动； 保证购房者不满意可退房。 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自 己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。 英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 15 广告：在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。 广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘 推出的效果。 项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。 这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。 销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。 销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。 因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创 意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。 选取有经验有能力的促销人员，措施如下： 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段； 在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。 英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 16 价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。 借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传， 引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。 可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要 样板房的准备：在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能够从视觉上、感官上使客户直接认识到 兴隆花园小区 的品质，有很强的“助消”作用。 因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在 装修上考虑到客户的品位和喜好。 样板房应该保证每种户型一套。 销售部的建设：规模不应小于 500 平方米，以提高人气；建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调；全智能化配置；注意细节的布置，如鲜花的摆放、接待桌椅的摆设等； 现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 17 就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。 所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。 建议现场做以下内容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、 销售人员服装，标志性的景观等。 英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 18 第四章 项目建设规模及主要内容 建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况， 按照 中华人民共和国国家标准 《 城市用地分类与规划 建设用地 标准 》 GB13790 中建设规模或类型（人数） 规定 ，人均建筑面积（平方米 /人） 约 30 平方米，按 6172 户（ 19654 人）考虑，住宅建筑面积 500141 平方米，公建及配套服务设施用房 93482 平方米， 地下 建筑面积 10254 平方米，总建筑面积 6038773 平方米，需新征建设用地面积 万 平方米（ 亩）。 建设内 容 本项目 为多层和小高层住宅区 ，建筑面积为 80 平方米的单元房2950 户；建筑面积为 90 平方米的单元房 1385 户；建筑面积为 120 平方米的单元房 1162 户；公建及配套服务设施用房 93482 平方米，其中 :商业用房 58061 平方米（包括： 会所、 社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房 874 平方米（物业管理办公 200 平方米，活动中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米） ；学校用房34547 平方米。 功能设置 本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅小区。 功能设置以创造一个方便、完善、 和谐的生活居住环境为主导思想。 建筑英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 19 风格本着“求实创新”原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组合，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识。 总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分，进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。 小区内部配套设有 学校、 商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。 英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 20 第 五 章 项目建设地址及建设条件 建设地址 本项目建设地址位于 七台河市桃山区，市区南部，与万宝水库相连，北侧紧邻交通干道 308 国道。 规划用地面积 亩（ 公顷），地块呈狭长带型，基地地势较缓，场地平均标高约 米。 中间偏西为地势高点，向两边地势递减，局部高差变化较大，标高在— 米。 高差为 米。 坡度坡向主要以 4— 6 度为主。 基地中、东部有部分村民住宅用地，其余多为农业生产用地，周围环境状况良好。 建设条件 自然环境条件 地形地貌 七台河市区属于低山丘陵区。 地势东南高，西北低，形成东南向西北逐渐倾斜的狭长地形。 东西长为 130 公里，南北宽为 80 公里，总面积 6212 平方公里， 其中市区面积 1767 平方公里。 全市东南西三面环山，中部丘陵，西北部平原，境内有较高的山 27 座，最高峰为海拔1008m，市区属丘陵山区。 按地形变化及土壤类型市区地貌可划分为低山丘陵地、丘陵漫岗地、河滩地、山间谷地四种类型。 气候与气象 根据七台河市气象局提供的资料，当地全年气象资料如下： 1） 、气温 英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 21 年平均温度： ℃ 极端最高温度： ℃ 极端最低温： ℃ 2） 、气压 年平均气压： 年平均最高气压： 年平均最低气压： 3） 、年雷暴天数： 33 天 4） 、最大冻土深度： 200cm 5） 、最大积雪厚度： 22cm 6） 、降水 年最大降雨量： 年降雨天数： 94 天 最大降水强度： 7） 、风向、风速 年最大风速： 24m/s 年平均风速： 全年主导风向： SW 夏季主导风向： SW 8） 、年平均相对湿度： 67% 9） 、年日照 2700 小时 10） 、无霜期 128 天 地震烈度 根据《建筑抗震设计规范》（ GB5001120xx）及《黑龙江省地震英伦小镇 居住 区项目 可行性研究报告 七台河恒基 工程 投资 咨询 有限公司 20xx年 11月 22 烈度区划图》（ 1990）的划分，七台河市区地震基本烈度为 6 度以下地区。 交通条件 七台河市铁路交通十分方便快捷。 牡佳、七勃铁路在境内形成“T” 字形网络。 通过铁路经 绥芬河 至俄罗斯 海参崴 港、经哈尔滨市至大连 港都十分快捷和方便。 七台河市 高等级公路 四通八达。 向南 40 分钟可达 鸡西市 ， 2 个小时可达 牡 丹江市 ；向西 2 个小时可达 双鸭山 市；向北 个小时可达佳木斯市 ；向西 个小时可达省会 哈尔滨 市。 通过公路， 2 个小 时可达 密山 、 虎林 和绥芬河三个通俄口岸。 牡丹江 市和 佳木斯 市两个机场可为七台河市共享。 佳木斯市 机场距七台河市 个小时，鸡西支线机场，地处 鸡西 市鸡东区与 密山市 中间，七台河市区出发 70 分钟即可到达。 其他配套条件 给、排水 目前 七台河市 的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。 排水采用雨、污分流制。 电力 该区域用电由城市 10KV 高压电源 公网电缆供电，周边设有 10MVA的电源开闭所。 煤气 气 气源为 七煤集团煤气公司 中压管网提供的 煤 气，由 煤 气次干管引入，。