房地公司开发部培训文集与工作流程

房地公司开发部培训文集与工作流程内容摘要：

但抗 震性能差。 框架 剪力墙结构：也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布 ?靡欢ㄊ 康募袅 η剑 钩闪榛钭杂傻氖褂每占洌悴煌 ㄖ 艿囊 螅 钟凶愎坏募袅 η剑 邢嗟贝蟮母斩龋 蚣艚峁沟氖芰 μ氐悖 怯煽蚣芎图袅 η浇峁沽街植煌 目共嗔 峁棺槌傻男碌氖芰 π问剑 运目蚣懿煌 诖靠蚣芙峁怪械目蚣埽 袅 η皆诳蚣艚峁怪幸膊煌 诩袅 η浇峁怪械募袅 η健Ｒ蛭 谙虏柯ゲ悖 袅 η降奈灰平闲。 趴蚣馨赐淝 颓 弑湫危袅 η匠惺艽蟛糠炙 搅 喜柯ゲ阍蛳喾矗 袅 η轿灰圃嚼丛酱螅 型獠嗟那魇疲蚣茉蛴心谑盏那魇疲 蚣芾 袅 η桨醇羟行颓 弑湫危 蚣艹 烁旱Ｍ夂稍夭乃 搅 ν猓 苟钔飧旱Ａ税鸭袅 乩吹母郊铀 搅 袅 η讲坏 怀惺芎稍夭乃 搅 挂蛭 蚣芤桓龈郊铀 搅 惺芨杭袅 裕 喜柯ゲ慵词雇夂稍夭 穆ゲ慵袅 苄。 蚣苤幸渤鱿窒嗟贝蟮募袅 Α? 2住宅的建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 2建筑面积的计算范围和方法： （ 1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。 单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积： （ 2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算： （ 3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算： （ 4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超 ，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积： （ 5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。 大厅内回廊部分 按其水平投影面积计算建筑面积： （ 6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积； （ 7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过 ，按技术层外围水平面积计算建筑面积； （ 8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积； （ 9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积； （ 10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐｀按通廊的投影面积计算建筑面积。 无顶盖的架空通廊按其投影面积 的一半计算建筑面积； （ 11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积； （ 12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。 凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。 挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积； （ 13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 根据新的国家级标准《房产测量规范》， 10种情况下建筑面积不计算： （ 1）层 高小于 、插层、技术层和地下室、半地下室： （ 2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷： （ 3）房屋之间无上盖的架空通廊： （ 4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池： （ 5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台： （ 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 ← （ 7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋： （ 8）活动简易房屋： （ 9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 （ 10）据了解，新的房产测量 规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为 177。 2 177。 0 177。 14,而旧标准允许面积测量误差为。 2商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。 即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。 2商品房的销售面获如何计算。 （ l） 套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（ GBJ96－ 86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 （ 2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的 维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （ 3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下部分： 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。 可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机 房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。 ）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或 出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 公用建筑面积计算公式：公用建筑面积 ˉ整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面种各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积 公用建 筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积＝套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。 2使用率： 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．使用率比较：多层高于高层， 85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率 7275%，板楼在 7880%。 2实用率： 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 怎样计算房屋的使用率。 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。 在使用率计算方法的选择上，有 些采用轴线面积法。 这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令 比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积 △这种方法计算出来的使用面积也形象地称为 “地毯面积 ”。 它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的 面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 3建筑容积率： 是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。 3 建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。 3绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。 3辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 3居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面 积（即结构面积）。 3使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。 计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。 采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 3建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。 不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示 为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。 当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 3住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。 根据《住宅建筑模数协调标准》（ GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数： 、 、 、 、 、 、 、。 ????我国目前大量建造的砖混住 宅，住宅开间一般不超过。 规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在 5米左右，不能任意扩大。 在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。 进深大的住宅可以有效地节约用地。 ????虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。 因为开间小，在住宅建筑面 积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 ????为改变传统的小开间住宅设计格局，从 80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在 5米以上，进深在 7米以上大开间的住宅建筑体系。 这种住宅可为住户提供一个 40～ 50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。 例如，购房者 可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。 这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做 演进式住宅 、 空壳式住宅。 在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景 3住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 根据《住宅建筑模数协调标准》（ GBI10087）规定，住宅的进深采用下列常用参数： 米、 、 、 、 、 、 、 、 、。 ????为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。 在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。 黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线 不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。 但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。 本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。 这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。 在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。 至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关 的技术手册及设备加以解决 层高： 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 4净高： 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫 “净高 ’。 4什么是住宅组团。 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。 而住宅组团是一种融合了中式四合院 建筑模式的居。