房地产策划龙行天下销售人员培训手册

房地产策划龙行天下销售人员培训手册内容摘要：

部分，层高在 米以上的按其水平投影面积计算。 （ 4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 （ 5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。 与房屋相连的有上盖无柱的 走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。 （ 6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 （ 7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。 未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。 （ 8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。 与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。 （ 9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按 各层水平投影面积的一半计算。 （ 10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。 以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。 2套内建筑面积的计算： 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。 套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 （ 1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋 使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。 （ 2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。 套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 （ 3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积 的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。 其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。 公有建筑面积的计算和分摊： 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。 最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。 公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 （ 1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的 公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。 将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。 （ 2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。 （ 3）各户分摊公 用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第 1 步：计算分摊系数。 分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。 第 2 步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数各套内建筑面积。 3使用率： 房屋套内净面积（即使用面积 ）和房屋建筑面积的比为使用率． — 般高层塔楼在 72％至 75％之间，板楼在 78％至 80％之间。 3怎样计算房屋的使用率。 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率 的重要指标。 比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。 它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外， 建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 3建筑容积率： 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 3建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率， 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 3绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住 区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地， 又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地 ， 不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 对购房者而言，绿化率高为好。 3辅助面积 辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 3居住面积 房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓 净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 使用面积 房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。 计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。 采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系； 计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用 面积；内墙面装修厚度计入使用面积。 计算房屋租金，都是按使用面积计算。 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 4建筑面积 房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积＝使用面积＋结构面积。 当然房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 4房屋的开间： 在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 房屋开 间一般为 － ，砖混结构房屋开间一般不超过。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。 4房屋的进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。 目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在 5米左右，不能任意扩大。 在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内自然光线不足。 4层高： 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 4净高： 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。 4什么是房屋组团。 我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。 这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。 而房屋组团是一种融合了中式 四合院建筑模式的居住结构。 院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。 4何谓生态房屋 生态房屋是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染，生态平衡的建筑环境。 这里的环境不仅涉及房屋区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能 源等，也涉及房屋区的人文环境、经济系统和社会环境。 培育生态房屋概念主要是在这种观念的影响下，在房屋建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使房屋区生态环境处于良性循环状态之中。 4什么是绿色房屋。 “绿色房屋”不是一般人认为的绿化较好的房屋。 实际上较高的绿化率只是“绿色房屋”内容的一个方面，真正的“绿色房屋”的内涵是全方位的立体环保工程。 它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。 具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 新型 建材、新型墙体的采用是“绿色房屋”的构成内容。 房屋的墙体提倡使用高科技环保建材。 如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。 另外有一种木住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产风火 黑弧 奥美 红鹤沟通 东方博文 揽胜 博思堂 BOB尽致 2020 最新房地产档案集 2020 房产大师案例集 屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。 充分利用自然资源。 房屋采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。 如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能 源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理。 对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与房屋环境息息相关。 因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色房屋”的内容。 4什么是花园式房屋。 花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 50、城市居住区 一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道 或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000～ 50000 人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 5居住。