房地产商业地产策划格力旺角商业文化中心销售策划方案

房地产商业地产策划格力旺角商业文化中心销售策划方案内容摘要：

返租式销售比原规划的传统式销售增加收益 22775695 元， 故采取返租式租售发展商实际收益为 18891934 元。 由上面的分析表可以看出：开发商在销售时采取售后返租三年的模式销售，既能保证销售时期的销售力和销售额，在销售后也能项目 年返租成本 （元） 三年返租总额 （元） 第一年收益比 （元） 第二年收益比 （元） 第三年收益比 （元） 总计 （元 ） 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 出租收益 实际收益 一楼 7934950 23804850 537093 7397858 9184282 129332 10151048 2216098 3932428 二楼 767676 2303028 63559 704117 1086864 319188 1202071 433595 48666 合计 8702626 26107878 600652 8101974 10271146 1568520 11352319 2649693 3883761 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 维持商场经营范围的完整性，统一进行后续商场经营管理，保证开发商在返租三年内的租金收益最大化，实现铺位升值的期望。 商铺销售策略： 商铺卖点营造 : 以项目的整体经营规划为特色，以珠海、澳门、中山为重点市场，辐射至整个珠三角。 以珠海新香洲商业领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。 项目发展前景广阔，投资价值更为显著。 以 “文化香洲、财富旺角 ”为主打吸纳品牌主力店及主题专业店进驻经营，提供广阔的商业舞台及创建理想的经营环境。 营造浓厚的商业氛围，增强市场经济价值及市场凝聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售进程。 ——强化 SHOPPING MALL（购物中心）的投资前景，以及与项目统一整体的经营规划，增强投资信心。 ——强化项目地块发展前景及新香洲的发展前景。 ——借助品牌主力店的优势，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 化项目优势及特性。 ——强化商铺升值空间，并以珠海同类项目进行价格类比，突出项目发展优势。 吸纳大型超市进驻，增加人流及品牌效应。 带动中、小型商铺销售和租赁进程，而且珠海新香洲仍未出现大型超级市场，我们将发挥其品牌效应及优势。 我们建议以优惠的招商措施吸纳大型零售业进驻 ，借助其品牌效应及知名度，带动整体商 铺的 销售。 销售控制、分批推广： 进行商铺销售控制，有利于商铺销售阶段有序推进，主要表现在： —— 为防止好商铺一哄而上全部挑完，相对差一点的商铺全部空置的现象。 众所周知，尾铺是最难处理的，却是发展商最终利润的体现，处理尾铺最好的方式就是不留尾铺。 在格力旺角项目的操作过程中，最后的销售阶段也是最辉煌的阶段。 —— 相对珠海市场来说本项目商铺整体供应量不大，分批推广可进一步强化销售气氛，有利于将投资商客过滤为素质高的群体。 —— 有利于发展商控制销售节奏，我们认为，本项目销售 节奏不应过快，也不能太慢。 对销售节奏要进行定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 有机的调节，快则不利于实现利润最大化，慢则加大发展商投资风险，准确把握销售节奏至关重要，在前期成功的营造出良好的销售氛围之后，便于后推商铺价格的提升。 具体操作 : 试销阶段： 2020 年 9 月 8 日 —— 2020 年 9 月 28 日 —— 拉开推广序幕，开通售铺电话，售楼人员到位，进行咨询； —— 内部认购，销售意向摸底，接受登记； —— 策略：商铺价格低开，预先推出位置相对不理想的铺位 15 至 20 间，可享受 折优惠。 通过优惠吸引投资商客，预先消化销售难度较大的商铺，以利后期销售 商铺的价格上扬，为扩销阶段垫定基础。 亦可对市场反应进行全面摸底。 —— 预期效果：销售 10%， 扩销阶段： 2020 年 10 月 1 日 —— 2020 年 11 月 20 日 —— 通过项目开盘及十一黄金周楼展集中宣传推广，使项目销售全面展开； —— 售楼处装修、户外布置、宣传资料到位，售楼处售楼人员充足、形成热销气氛。 —— 黄金周展位现场布置及人员到位，预先登记的客商集中到楼展现场，形成商铺热捧场面。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 —— 开通看楼直通车，意向客商到现场看铺。 （因项目距楼展现场较远）。 —— 策略：借助十一楼展开盘，可举行铺王拍卖活动造势，少部分 位置不尽理想的商铺给予优惠，形成销售热点。 并趁热打铁，使本阶段销售达到 40%。 为下阶段销售垫定坚实基础。 —— 目标效果：销售 近 40%。 强销阶段： 2020 年 11 月 21 日 —— 2020 年 2 月 7 日 —— 主力店入驻，进行装修，项目核心效应形成。 —— 户外包装更新，宣传资料更新，媒体宣传卖点更新，（突出主力店核心作用） —— 策略：携主力店优势逐步取销优惠政策，对部分临街商铺提高 15%以上的售价。 使投资商客产生商铺升值的预感，促进商铺热销，一举垫定胜局。 —— 目标效果：销售 40%强。 尾销阶段： 2020 年 2 月 8 日 —— 2020 年 4 月 30 日 —— 各主题店进驻，主力店装修进行，项目现场一片热火朝天的景象。 —— 商铺招商全面铺开，项目现场人流逐步增加。 —— 项目筹备开业，媒体开业推广预热，商铺后续销售广告发布。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 —— 策略：以主力店装修、主题店进驻及招商全面展开为烘托，通过现场主题活动的开展，突出项目即将开业的热闹气氛，吸引一直驻守观望的投资客，达到售磬清盘的目的。 —— 目标效果：销售 10%，售磬清盘。 销售付款方式： 根据惯用销售付款方式及本项目的特点，建议付款方式设定为：一次性付款、分期付款和 10 年按揭三种方式。 按揭具体 以银行为准。 详见下表： 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 销售付款方式 格力旺角商业文化中心销售付款方式一览表 方 式 折扣率 （％） 定金 （ 元 ） 七日内 一个月内 三个月内 备注 一 次 性 93 20200 50%（含定金） 50% 在合同中注明：在规定时间内未按规 定付款，甲方有权终止合同。 分期付款 96 20200 50%（含定金） 30% 20% 尾款在2020年１２月２５日前付清。 按 揭 98 20200 50%（含定金） 备注： 1） 购方在接到售方办理按揭通知１０日内，须 前往销售部办理相关手续； 2）购方在交纳定金壹个月内必须提供按揭的相关资料给销售方； 3）若因购方个人原因致银行按揭手续不获批准，购方需于１０日内选择其它付款方式或退款。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 项目推出时机 : 推出时机（切入市场时机）选择取决于以下几个因素： —— 施工进度，工程进度达到主体完工，最好有部分外墙完成。 —— 政策因素，在有关楼盘重大利好消息或政策出台前后。 —— 市场因素，市场相对供应量较少，或有利于开盘期间内楼盘营销手段最充分的发挥和利用的机会点较多，如“十一”房交会期间。 —— 售楼处装修完工，销售许可 证已经取得。 —— 销售工作准备充分，已经有一定的客户储备（建议设定内部认购期），有把握在开盘期间对市场产生较大的冲击力。 综上所述，根据格力旺角项目的进度和各方面工作准备情况， 我们建议开盘期定在 2020 年 9 月 28 日，项目咨询、客户登记工作从 2020 年 9 月 8 日展开。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 五、 项目销售推广 项目推广策略 ‘ 短平快 ’ 之推广战略。 —— “ 短 ” ： 市场情况瞬息万变，应抓住时机及时出击。 诠释 ： 分四个阶段进行推广，重点抓信扩销期和强销期，扩销期的十一黄金楼展及强销期的主力店效应是最佳时机。 —— “ 平 ” ： 即价格要 平，抢占先机， 形成热点， 快速套现。 诠释 ： 按照销售面积 10000 ㎡，销售总额 1 亿元的既定目标，采取低价入市的策略，以适应市场的价格推出，尽快形成市场热点。 —— “ 快 ” ： 即建设进度，销售进度都要快，尽量避开对手的锋芒，打一个时间差。 诠释 ： 在其他同类项目尚未推出前加快工程进度，以先入为主的策略切入市场，争取在竞争项目尚未形成热点之时内垫定胜局，达到清盘目的。 品牌先导，销售跟进 ： 格力旺角做为新香洲的标志性商业建筑，要确定其在行业中的主导地位，势必在品牌上先获得公众的认同，为销售、招商、经营管理的推广搭建 平台，因此我们建议： 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科 地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 —— 将格力品牌效应进行挖掘、延伸。 水到渠成地引入到旺角这个项目，便于大众接受旺角这个品牌并对此充满信心。 通过软性新闻、格力领导访谈，让大众了解格力置业的历史、现状及发展前景。 —— 导入 VI 视觉系统，以完整的 VI 系统及项目外观特色使大众对项目有全面、形象认识，加深对本项目的印象。 —— 建议物业标志沿用格力集团标志，该标志已深入人心。 标志是该物业的眼 晴 与灵魂，是一切诉求和延展的原点，全部推广活动的支点和所有卖点的逻辑起点。 —— 以品牌效应带动项目销售，突出项目本身。