房地产物业管理20xx年北京安佳物业管理有限公司工程维修部运行手册

房地产物业管理20xx年北京安佳物业管理有限公司工程维修部运行手册内容摘要：

备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要 进行有针对性的修理，恢复设备的性能。 3. 3. 对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。 损坏程度及修复费用等。 4. 4. 对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。 5. 5. 对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。 十四、零维修管理制度 1. 1. 值班员必须认真执行工作单（维修单 ）。 2. 2. 在接到报修单 20 分钟内必须到达现场进行处理。 3. 3. 遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。 4. 4. 遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。 5. 5. 进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。 6. 6. 值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。 7. 7. 每天要对本班次所有的维修单进行登记。 8. 8. 每 周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。 十五、综合维修房屋管理制度 1. 1. 职责 工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。 2. 2. 内容 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。 为了延长大楼的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达到正常使用标准。 定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关 ，确保主体结构不被破坏。 树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可施工。 装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。 在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。 第二节 第二节 强电专业 编号：ZWPMCBBEN04 版本： C/1 A . 变配电室运行管理制度 A． A． 变配电室值 班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。 B． B． 定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。 C． C． 特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。 如在设备过负荷或负荷有显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑现象及天气时的巡视。 D． D． 夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般在高峰负荷期。 E． E． 巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。 F． F． 巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立 即向主管领导汇报。 无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。 G． G． 建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。 每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。 H． H． 供电器线路操作开关部位设明显标示。 停电拉闸，检修停电，挂标示牌。 I． I． 巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。 J． J． 配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。 B． 变配电室工作制度 1． 1． 工作票 工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、第二工作票。 第一种工作票的工作为： 高压设备上工作需要全部停电或部分停电。 高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全措施。 配电站的扩充工作，需要停电做安全措施或安全距离不足需装设绝缘或一经合闸就送电到工作地点设备上的工作。 第二种工作票的工作为： 带电作业和在带电设备外壳上的工作。 控制盘和低压配电 盘、配电箱、电源干线上的工作。 不需要高压设备停电的二次线路上的工作。 用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。 已投运的变配扩充工作，只需做简单的安全措施，向绝无触电危险的邻近有电处的工作。 紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措施和工作许可。 工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。 一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。 一个电气连接部分或一个 配电装置全部停电，则有不同的工作地点，可以发一张工作票。 2． 2． 配电室工作许可制度 执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到： 工作负责人到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电。 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。 和工作负责人在工作票上分别签名。 必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。 工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取 得对方同意 3． 3． 配电室工作监护制度 完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班所有人员交待现场安全措施带电部位和其他注意事项。 监护人必须始终在工作现场，对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作 所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现 场条件许可的情况下，可准许一名具有实际经验 或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。 监护人在全部停电时可以参加工作班工作。 部分停电时，安全措施绝对可靠时，方能参加工作班。 监护人可根据现场安全条件， 施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。 监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。 若监护人长时间离开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必要的交接。 任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整改意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。 、转移和终结制度 工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，工作票仍由负责人执存。 间断后继续工作，不需通过工作许可人。 每日工作完毕应清扫并开放已封闭的 道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。 工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。 若无负责人和监护人带领，工作人员不得进入现场。 在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。 工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开的工作地点的确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取下列措施： （ A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”的标示。 （ B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已 经合闸送电，不得继续工作”。 守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。 检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行： （ A）全体工作人员撤离工作地点 （ B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。 （ C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。 （ D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。 同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应清楚交代带电范围 ，安全措施和注意事项。 全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现的问题、试验结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。 结束的工作票，保存三个月。 倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行。 紧急情况下（火灾、自然灾 害、人身事故等）才允许不经同意，先行操作，但事后尽速汇报。 倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人同意后进行，并应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。 倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例外。 倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。 必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭记忆。 变配电所内的操作范围包括下列各项 开关、闸刀、熔丝的合上或拉开 交直流操作回路的合上或拉开 继电保护、自动装置的启用或停用 临时接地线的拆除和撤出（包括验、放电） 有变压器分接头的调整 核相、核相序及用摇表测绝缘 保险管的挂上或取下 操作人员应严格遵守下列步骤： 模拟盘演习 —— 安全措施 —— 立正就位 —— 核对铭牌 —— 高声唱票 —— 高声复票 —— 允许正式操作 —— 实际操作 —— 逐项勾票、记时间 ——检查设备 —— 完成汇报 变电室的值班员，必须熟悉本大厦电气设备的运行状况，必须熟悉变电室设备的操作方法。 电气设备倒闸操作的技术要求规定如下： 送电时，先合隔离开关，后合负荷开关； 停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关； 严禁带负荷拉、合隔离开关； 开关两侧的隔离开关操作顺序如下： 送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关； 停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关； 变压 器两侧开关的操作顺序如下： 停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关； 送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关； 倒闸操作中，应该注意防止通过电压互感器二次返回高压； 当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化； 合闸后电流应返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。 7. 电器设备的巡视检查制度 在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。 电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内的设备，应进行特殊巡视，每班 不少于四次。 电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。 巡视检查时，通过人的感觉器官仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，并作好记录。 对于重大异常现象要及时报告。 新投入运行或大修后投入运行的设备，在 72 小时内应加强巡视，每班不少于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。 8. 设备缺陷管理制度 设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，并尽快补缺。 保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运行的重要环节，也是妥善安 排设备检修、校验和试验工作的重要依据。 一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。 二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。 三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行处理。 发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时安排计划消 除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。 配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备缺陷记录本内。 9. 电梯机房管理制度 9. 1 电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管； 9． 2 机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏 5 度 — 40 度之间； 9． 3 机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其他杂物； 9． 4 机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内； 9． 5 电梯机房应每周打扫一次卫生； 9． 6 闲杂人员不准 进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人。