房地产市场研究报告上海房地产开发作业指导书全流程

房地产市场研究报告上海房地产开发作业指导书全流程内容摘要：

、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 /租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 /开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 项目分析 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 /居住 /办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。 项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。 项目优劣势分析（ SWOT 分析） 项目竞争情况（现时 /潜在竞争对手）、优势（ S）、劣势（ W）、威胁（ O）、机会（ T）。 项目发展前景预测 市场前景 、价格走势、项目切入点等。 项目开发建议与评价 项目主要定位 市场定位（市场形象、主题品牌）； 客户定位（主要客户对象）； 价格定位（均价、最低价、最高价）。 项目开发规模和产品类型 整体开发 /分期开发、产品类型（商业 /居住 /办公 /其他）。 项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 项目开发进度 总体进度要求、分阶段进度要求。 项目财务分析 建筑总成本、市 场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 项目研究结论和建议。 附件 （包括 附图和附表）。 深度可行性研究报告内容： 总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。 产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图）。 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 财务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 风险分析 项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 结论与建议 附表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。 附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 附件 土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。 建立公共建筑和住宅小区资料库 为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗位设 计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。 在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。 总建筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价。 主办岗位 设计管理： 负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。 协办岗位 营销策划： 将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。 3．作业设备 本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。 ，随时补充，不断积累。 平台，供公司其他业务人员调用。 售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。 电子相册制作方法 ：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。 、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位 、简要评论等说明。 凡纸质的图片或相片需经过扫描制成 jpg或 tif文件，然后插入电子相册。 来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。 说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题的形式插入页面合适的部位。 建立优秀设计师信息库 人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。 这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。 总建 筑师： 负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。 主办岗位 设计管理： 负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。 分首选信息库和备用信息库两类。 首选信息库始终保持 20 名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。 信息库以电子相册的格式制作和调用。 要求本岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可 向总建筑师申请经费。 4．作业描述 收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。 制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、 性别、出生年‘目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。 编制设计任务书 不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。 设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。 一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。 成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务 书。 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。 总经理： 负责 最后审查和签发。 主管岗位 总建筑师： 拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。 协管岗位 总经济师，总工程师 ： 会签草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理： 起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。 协办岗位 营销策划： 提供市场调研报告，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。 ： 市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。 ， 包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。 ，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。 分阶段实施滚动开发的大至区域范围。 （只宜粗分为传统为主和现代为主两种）。 ：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。 ，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。 ：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比 例等。 ：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。 ，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、临时的还是永久性的等。 设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。 注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。 作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。 完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于 30~40 个工作日，催得太急，方案构思和制 作质量肯定大打折扣。 ，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。 ，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。 1:500地形图（地处郊区的附 1:1000的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的， 必须在设计进入扩初前补上）。 ，部分章节与招标书有所重复，设计任务书相关内容可以简略。 建筑方案招标 1. 作业目的 为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。 ： 建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部 2020年第 82号）。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法实施细则。 总建筑师 ： 负责招标全过程工作，组建 设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决策前征求总经理和董事长的意见。 主办岗位 招标工作小组成员： 按照组长的指令 承担招标具体事务。 已通过拍卖或招投标等形式获得土地。 市场调研报告正式成文，修建性详细规划已获批准。 （即下图） 6．作业描述 本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以由本公司自行组织实施；可以公开招标，也可以邀请招标。 但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室（以下简称设招办）的全程监督和管理。 小组 ，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。 人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。 ： 编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批； 接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办备案； 发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型； 组织开标会议； 对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审； 填报建设工程设计招 标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人； 办理签订设计委托合同； 向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金； 向设招办缴纳招标管理费； 写招标工作综合报告，报设招办备案； 整理招标工作资料，移交公司档案室。 向设招办填报《上海市建设工程设计招标项目登记表》。 待登记表批复后，即可自行向社会发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。 ，待批准后才能发给投标人。 ： 设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书《编制设计任务书》）。 投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。 投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间）。 答疑、开标、评标等活动的日程安排。 未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。 中标 方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。 知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。 补偿标准应在招标书中明确。 拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。 公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择 3至 5名入围，邀请招标的可直接向 3名或 3名以上发邀请书。 按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确 定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。 ： ，统一介绍现场及周边情况。 ，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问），同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。 该解答的内容作为招标文件的组成部分。 评标小组通常由 7～ 11 人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家 3～ 4 名，营销策划专家 2～ 3名，结构专家和建筑经济专家各 1～ 2名，其中包括本公司的三总师。 专家由招标小组推荐或委托设招办推荐，经公司总经理批准后报设招办核准。 ： 在评标前制定评标和决标的办法； 负责评标，汇总评标结果； 按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。 ，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。 ，各投标人参加，设招办派员全过程监督。