房地产-doc-安徽当涂县大型地产项目定位及规划建议报告-1房地产策划-doc8doc-20xx年

房地产-doc-安徽当涂县大型地产项目定位及规划建议报告-1房地产策划-doc8doc-20xx年内容摘要：

的问题。 天泽园 项目概况： 位于振兴路中段，整个项目共规划建设 8栋多层商住楼，其中包括“ 5+1”和“ 6+1”。 具体规划形态为 5楼为“ 5+1”住宅， 2楼为“ 5+1”商住楼，一、二层为商铺， 6楼为“ 5+1”住宅楼，一层为层高 米的架空层花园和停车位， 8楼“ 6+1”商住楼，一、二层为商铺。 项目优势分析： 位于当涂形象大道 —— 振兴路中段，有公交车经过，出入方便 周边有医院、学校等公共设施 区内有天然湖 泊 ， 自然景观环境良好 银行、保险公司、酒店 商业配套较为齐全 项目劣势分析： 社区规划较小，无法形成规模效应 项目没有专门的售楼处和专业销售人员，可能会成为制约销售的主要因素 小区布局略显局促 项目户型分析： 主要户型 分布为 四室二厅二卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫，面积分布为 168平方米、 123平方米、 117 平方米等。 目前该小区大部分楼已经封顶，八月底交付使用。 项目价格分析： 目前的销售价格为 2080— 2280 元 /平方米，商铺已经销售完毕。 项目销售分析： 该项目的 地理位置相对较好，但是由于与九韵国际相邻 ，且没有更为有效的宣传方式和现场销售，因此受到九韵国际的压制，销售情况并不乐观，价格因素是唯一优于九韵国际的地方，但是不足以保证小区的销售。 飞达〃阳光花园 项目概况： 位于提署西路与西苑路交汇处，总建筑面积 5万余平方米，整个项目规划建设 13栋多层商住楼和 2栋“ 11+1”小高层，是目前当涂县内唯一 一处在售 小高层的项目。 小区建成后可容纳 400 余户居民。 目前一期工程已经完成，部分业主入住，二期工程大部封顶，二 OO八年一月份交付使用。 项目优势分析： 距离县城内现有的公共设施较近，方便居民生活 周边商业已经起步，足以拉动小区自身的商业发展 户型及面积配比相对合理 首家设计 270度观景阳台 高达 40%的绿化率 项目劣势分析： 周边商业以小门头为主，难以形成浓厚的商业氛围，并且多以工农业生产用品为主 ，形象较差 小高层一梯三户的户型配比和面积不太合理，尤其是顶层复式结构，单价、面积、总价以及之后的使用费用都比较 高，消费者难以接受 项目户型分析： 该小区主要户型有三室二厅一卫，面积有 130— 137 平方米，二室二厅一卫，面积包括 87平方米、 102平方米、 105平方米、 107平方米、 113平方米、 119平方米，四室二厅二卫加阁楼，总面积在 200— 230平方米之间。 平层的层高为 米。 项目价格分析： 多层住宅的销售均价在 23002400元 /平方米之间，小高层销售均价在 2500元 /平方米左右，其顶层阁楼计算面积，销售价格为1280 元 /平方米。 商铺销售价格在 4500— 5000元 /平方米之间 项目销售分析： 项目大部 分工程已经封顶，即将实行现房销售。 襄河湾 项目概况： 位于姑孰路北端，护城河北岸，北靠 314省道，占地 13 万平方米，规划建设 63栋多层建筑，建筑形态包括住宅楼、商住楼以及临河别墅，总建筑面积约 21万平方米，建成后可容纳 1500 余户居民。 其售楼处位于护城河与姑孰路交叉口北 100 米左右。 根据规划，小区东侧沿姑孰路全部为商住楼，一、二层为商铺。 项目优势分析： 紧邻省道，出行方便 作为新城区第一个房地产项目，占据 区位 先机 北侧紧靠小黄山，南侧紧邻护城河，环境较好 建设规模较大，可以形成较为系统的品牌形象 社 区内配套设施齐全 项目劣势分析： 处于新城区， 生活 环境不成熟， 周边没有公交车经过，出行不便 小区西侧为火车道，东侧为姑孰路，北侧为 314省道，环境嘈杂 项目户型分析： 该小区全部为板式结构，户型 分布为 三室二厅二卫，面积包括 138平方米、 112 平方米、 125 平方米、 122 平方米，三室二厅一卫户型面积包括 108 平方米，二室二厅一卫户型，面积为 72 平方米、 83 平方米和 86 平方米，一室一厅一卫户型，面积为 60 平方米，层高为 米。 顶层为复式结构，复式住宅的面积在 180200平方米之间。 项目价格分析： 由于该项 目处于初建阶段 ，尚未拿到预售许可证，预计于 六月中旬开盘， 现处于预约阶段。 项目销售分析： 该小区是目前当涂县城最北侧楼盘 ，因此配套设施尚不完善，在入住初期要使用罐装液化气。 公交车有可能在未来两到三年内通达。 目前来说该项目在区位上并不占优势。 为避免 西侧 铁路 对社区影响 ，西侧 将种植大型树木，隔离噪音， 开挖 5— 10 米宽的人工河，将护城河水引入河中，加宽小区和铁路之间的距离。 小区内建设 5000 平方米中央水景广场，会所免费向业主开放，全部向小区 内的居民开放。 在部分楼栋的一层设有车库。 该小区位于县城最北侧，同时也是 新城区为数不多的项目之一。 县政府对该地区进行全面规划，有望改变老城区街道混乱、卫生状况差的现状。 九韵 国际 项目概况： 位于振兴路中段东侧，北临太白路，与新建县政府、政务中心、广电大厦等隔路相望，总占地面积约 200 亩，规划建筑面积 17万平方米，全部建成后可容纳 1000 余户居民入住。 小区全部为“ 6+1” 多层住宅楼和商住楼规划形态。 目前小区一期工程销售过半，二期工程准备动工。 一期水景正在制作过程中，其规划是在小区内贯穿全区的人工河，周边全部为绿地、假山等，所有景观随八月底交房时一并交付使用。 该小区沿振兴 路一侧以及小区主入口两侧全部为一、二层商铺，同时针对小区周边没有大型超市的现状，该项目有意在销售完毕后将 目前 正在使用的售楼处作为超市。 项目优势分析： 紧靠当涂主要道路振兴路和太白路，有公交车经过，出行方便 小区西侧不足一公里处为正在建设中的市政广场，北侧为新建的县政府、行政中心等机构 小区 2020 米范围内有医院、学校、大型酒店、保险公司、银行等公共设施 项目劣势分析： 以大户型为主，销售总价较高，业主对价格的抗性较强，尤其是与之相邻的天泽园低价格的冲击 项目户型分析： 主力户型为 三室二厅一卫和二室二厅一卫 等户型， 辅以 部分顶层复式结构。 面积包括 122平方米、 123平方米、 126平方米、 127平方米、 130平方米、 134平方米、 137平方米、 138平方米。 商铺已经销售完毕。 目前 一期 全部为现房销售。 在该小区后续开发的工程中，三室二厅和二室二厅成为主力户型，面积分别分布在 110— 130 平方米和 90— 100 平方米，同时设置部分面积在 200平方米以下的顶层复式和四层的叠加别墅。 项目价格分析： 目前该小区一期工程销售过半，剩余住宅的销售价格在 2236— 2276元 /平方米之间，商铺价格在 4500 元 /平方米左右，已经售罄 ，二期尚未确定何时开盘。 项目销售分析： 目 前一期工程销售已经过半，该小区以“好房子给爱家的人”为宣传主题， 除在楼体外里面和内部户型的设计上追求时尚前卫外，更多的突出了水岸生活、人文关怀以及文化内涵，其外立面采用白色和灰色为主色调在一定程度上 沿袭 了传统徽派的建筑风格。 宣传单 主 色调选用黄色，某种程度上体现了尊贵社区的特点。 【第五章 需求市场分析】 一、调查的目的、内容、方法及调查情况 调查内容：了解当涂潜在购房群体的购房意向 调查目的：为贵公司提供科学的决策依据 调查方法：定点走访 调查对象 ：当涂 县城 ，且要求是在五年内计划购房者 调查范围：各企事业单位、沿街商铺等 调查情况： 调查时间： 2020 年 5月 30日 —— 6 月 3日 共 5 天 收回问卷 200份，有效问卷 194 份，成功访问 194 位消费者。 资料处理方法：问卷编码后运用 SPSS 统计软件进行计算机录入和统计分析。 二、购房意愿分析 消费者购房的消费心理及需求，直接影响商品房的推广策略和方向；而商品房以什么样的形象出现在消费者面前，以什么为诉求点来击中消费者的需求，同样至关重要。 通过分析目标消费者群体特 征，探讨近、中期在当涂及城北地区的潜在购房目标消费群体的轮廓特征，为发展商制定产品策略寻找诉求点。 受访人群基础特征分析 年龄构成： 从上表可以看出，受访人群的 年龄主要集中在 36 岁到 50 岁之间，年龄 30 以下 31— 35 36— 40 41— 50 51— 60 60 以上 人数 18 18 89 53 12 4 10%9%46%27%6% 2%30以下31—3536—4041—5051—6060以上数量上占到 73%，原因在于这一部分人群大多经过一段时间的创业，在事业上小有所成，因而在经济实力上有购买商品住宅的实力，而在生活上又有拥有独立居所的愿望。 这一部分人群构成了商品住宅的主要 目标客户群体；在生活习惯和居住需求上，这一部分人群大多比较朴实、注重实用性不会过多地张扬个性。 因此，在房地产产品设计阶段，在兼顾每一 客群 需求的同时更要充分考虑这部分人群对商品住宅的需求特征，设计出迎合他们意愿的产品，并在宣传推广中最大程度 地 宣传 住宅项目 在 实用性 和 符合客户需求的方面 的优势 ，迅速达到销售目的。 在调研时我们根 据各区 域 的经济发 展水平选择不同比例的客户，由于姑孰是经济发展水平较高，同时也是本项目的所在地， 我们将其做为 本次调研的 重点 ， 销售过程中，应针对周边市场需求，作有效引导，将周边地县市区域划入我 们的目标市场。 职业特征： 工作单位 国家机关 事业单位 国有企业 三资企业 私营企业 个体业主 人数 64 22 20 15 60 13 对于受访人群的职业特征的分析， 目的 是 通过其所从事职业来分析其在价格上承受能力的真实性。 从以上图表我们可以看到，受访人群中有 7%的个体业主， 31%的私营企业。 需要指出的是，以上人群只是我们调查所分类的人群，只能代表当涂目前经济的发展，政策的利好，人们告别大锅饭，下海经商人群的大量增加，此一数据并不代表他们是有效需求或有购房需求。 要成功 将 上述客群 吸纳，在销售和推广 中就应加以引导，使之成为 本项目的 有效 诉求对象 ； 另外，三资企业、国有企业、事业单位和国家机关 人员比例也超过半数 ， 将会成为本案核心客户群体。 三、受访人群对产品需求特征 对地块的了解情况 数据分析： 通过调查，被访者对项目地块的了解情况来看 ,八成以上的人是知道该地块。 从消费者对地块的了解情况来看，已经被当涂市民所熟知，且相当一部分市民对该地块看好。 在访问中，表现出对该地块有初步 购买 意向的被访者也占到了一定比例，出现这种现象的原因是，在对被访者介绍片区时，把我 们的项目 向 被 访者作了介绍。 由此可见，宣传是有 效地引导消费者购房的关键因素之一。 对地块的初步印象 数据分析： 在受访者看重的众多因素中，自然环境成为其关注的首要因素。 潜在客户对“自然环境”的重视则表明当地居民对住房的需求已经逐渐转向提高生活环境质量 ， 继而 会对景观、物 管等方面相关配套提出高要求。 其次，选择交通便捷以及具有升值潜力也占到了相当大的比例，这 说明该地块已经成为人们心目中极具发展潜力的区域。 7． 1%的受访者选择了其他项，地块偏北且 交通不便为成其考虑的主要因素，大多数都是因为上下班不方便或现阶段生活配套不完善。 因此可针对性的建议公交公司设立公 交车车 站 是 解决此类问题的合理方案。 在该地块购置住房的可能性 数据分析： 房地产区位因素对于房地产产品价值的影响重大。 ％的受访者十分认可此地段，对于该区的新建项目有购买欲望。 其中，由于县政府部门及部分企事业部门的北迁，部分受访的企事业单位工作人员对该地块表现出了强烈的购买意向。 计划购房的主要用途 数据分析： 在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为 55%，其次是本地拆迁和投资 升值的获选比例分别 占到了 %和 %。 在选择投资升值的被访者中，属于企事业单位以及二次置业 的占有相当高的比例。 可以得出结论购房主体是中年人群体。 因此在广告宣传的侧重点上，应该以宣扬住宅产品的高舒适性以及升值潜力为主。 对建筑形式的选择 数据分析： 从消费者对建筑形式的选择来看，多层更受消费者的青睐，获选比例高达 77%。 其主要原因是：多层“方便” 、 “购买和居住价格低”。 当涂经济发展速度正逐步加快，但目前经济尚不发达，人均收入不高， 加之高层和小高层 居住成本高， 受传统居住观念的影响，消费者 更喜欢选择 价格低、公摊面积小 、物业管理费用低的多层。 同时也有一部分中高层收入者及年轻人，因小高层广阔的视野 ，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。 这与市场上供应的主流建筑类型符合，为市场习惯性消费。 现阶段当涂市民对小高层的认知程度可反映出阳光花园小高层前期市场没很好的引导；由此可见，市场对小高层物业亦存在一定的潜在需求，加之政府强制性要求，在本项目的设计规划中部分小高层的设立是可行的。 对于建筑面积的选择 数据分析：。