德香苑筹建手册

德香苑筹建手册内容摘要：

，商务 市场 ，家庭组员市场（以家庭为消费单位） ，“德香苑”餐厅定位于 强调 为商务、家庭、 逛街购物人口提供 “传统而时尚 ”的用餐环境 ，同时，作为一种拥有 中式传统口味 、 清洁就餐环境 、丰富产品线的特色餐店，又能为当地居住人口提供日常生活饮食服务。 结合项目的定位，可以选择为经营地点的为以下各处： 1．中心商业区域： 人流组成比较广泛， 人流量相当大，加上商场本身工作人员的就餐，实为庞大的客户群体，但因场地房租等原因，开店成本相对较高，但经营业绩也相对可观。 2．餐饮街：餐饮街 的 人口相对集中，也比较稳定，主要由 支柱客户群体构成 3．小区附近： 小区的居住人口相对稳定，人口组成比较广泛， 涵 盖了不同年龄和不同层 次的消费人群， 小区消费多为就近的常客式消费 ，并且 小区附近开店成本低，经营压力相对较 小，不过，此处缺陷是营业业绩相对不高。 4．办公区附近：办公区的人口相对集中稳定，人口组成比较广泛，且由于工作的原因，一日三餐在外就餐都比较普遍，比较容易培养固定客户，经营业绩相对较高，开店成本适中。 （但一般不建议在此内环境开设店铺） 通过以上的分析，我们不难看出，综合各方面的 因素，“德香苑”可开设 店面处比较广泛，若加盟商选择的场地为几种商圈复合型，则将获得比较大的经营效益。 而对于 周边的竞争分析，其实竞争未必就是不利因素，竞争在瓜分了市场的同时，也使市场规模化，店址 广告牌 店址在哪里。 挡住了，看不到。 店址 过路往人都能看到。 广告牌 重庆盛联餐饮文化有限公司 版权所有 翻印必究 2020 年 01版 6 规模效应能够提升知名度，带来更多的消费者，如果在一个商圈里，竞争对手的经营内容和自身有错位得话，该类竞争并不是一个真正的影响因素，反之，则需要进行一定的 项目论证，以产品和店面做武器， 做出结论。 第三节 不理想的店址 1．如果道路中间隔了一条很长的中央分向带或栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。 车速较快，且人流不易通行，不利于购买。 2．坡度较大的街道。 3．偏僻、卫生条件较差的街道。 店铺周围环境状况，如开在公共厕所旁或附近，或周边地区是化工厂等，此类属于恶劣的开店环境。 4．例如城市规划、整改的街道。 5．商业网点已经没有基本配齐的区域。 6．只有车道和人行道之分的街道，人流量相当少的一面。 第四节 经营场所选址原则及租赁要求 ■ 尽可能少的投资，房价要尽量降低。 ■ 营业面积应在 350m178。 以上。 ■ 经营场所为商业活动频繁或历史悠久的街区、流动人口大的车站、码头、人口密度高，人口数量绝对多的小区或同行聚集的街道、集市。 ■ 250300千瓦的容量。 ■ 人流量大于 20人 /分钟。 ■ 提供给、排水和生活用水的排放通道，下水道通畅。 ■ 夏日遮阳，不当西晒，冬日背风，不当风口。 ■ 位于社区商业中心街道；尽可能位于十字路口的西北拐角。 ■ 店铺产权清晰且至少可使（租）用 3年以上。 ■ 店铺所在建筑物应符合当地城建规划要求，不属拆迁、 整改对象。 ■ 店上部（内、外）无残损，危险杂物，以防行人被砸伤。 ■ 街道宽度不宜超过 ，但街道太宽敞不利于聚集人气；街道为 ，最易形成人气和顾客潮。 ■ 在同一直线上，最好不要设店，若要设店以 三角地形或。 ■ 由于交通条件、公共场所设施、行走方向习惯、居住区范围及照明条件等影响，一条街道的两侧客流往往并不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此，在选址时，要分析街道客流的特点，选在客流较多的街道一侧或地段。 第五节 商圈 1． 什么是商圈。 对于零售企业，商圈是指来商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。 根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业 圈。 主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均 消费 额 也最高，顾客的集中 重庆盛联餐饮文化有限公司 版权所有 翻印必究 2020 年 01版 7 度也较高； 次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散； 边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。 引起商圈变化的因素很多，商圈虽然和商家的经营方式、经营效果有关，但更重要的是受到该商家所在城市和所处区域的影响。 一个现实的例子是，省会城市的商家比中小城市的商家拥有更多的人群；坐落于主要商业区的商家比非商业区的商家拥有更多的人群。 2． 为什么要进行商圈研究。 商圈是零售业者主要的经营活动区域，只有确定了商圈，才能详细的了解商圈的市场机会、竞争 环境、以及商圈内的消费者特征，从而为进一步制定市场经营战略提供指导依据。 商圈研究可以帮助企业了解以下内容：  确定新店的选址和商圈范围；  评估商圈的市场机会和发展潜力；  了解消费者的购买行为和购买潜力；  了解消费者和目标市场的特征；  了解竞争对手的特征；  提供市场经营战略的指导依据；  获得其他相关数据。 3．商圈的确定 确定商圈首先要确定商圈的轴心点。 餐饮店所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况，交通状况和具体位置。 为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径指标，准确的画出各层 商圈。 即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出圆圈。 国际上习惯性商圈的半径标准如下表所示。 对处在不同地区的餐饮店来说，商圈的半径距离各有不同，它受当地人口密度，附近竞争餐馆，餐馆供应的菜肴差别，交通方式，餐馆声誉等因素的影响。 而在大城市的市中心，餐馆的商圈半径通常只有两三个街段距离。 在市郊，则可能是 十多公里。 另外，对于不同地区的餐饮连锁店，不同商圈顾客占市场的份额不同。 4．商圈分析项目 （ 1） 市场评估 城市经济指标：人口、国内生产总值、社会消费品零售总额 „„ 商圈划分标准表 交通工具特征 距离半径（米） 时间（分） 时速（千米） 轴心商圈 徒步圈 600 10 4 次级商圈 自行车圈 1300 10 8 边缘商圈 汽车圈 6000 10 10 重庆盛联餐饮文化有限公司 版权所有 翻印必究 2020 年 01版 8 居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数 „„ 其他经济指标 （ 2） 商圈调查 /选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量、常住 /外来人口数 „„ 选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况 „„ 商铺调查：经营业态、物业管理、月租金 „„ （ 3） 消费者研究 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工具 „„ 消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度 „„ 消费者购买力研究 （ 4） 人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。 （ 5） 竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模、产品结构 „„ 竞争者 SWOT 分析 竞争者的经济效益和发展计划等 第六节 多种途径寻找合适的店址 1．通过借船下海的方式寻找店面 目前，大卖场所选择的场地大多为经济中心位置，所带动的人气都很旺。 投资者可以通过与当地经营非常好的大型卖场 ，联系合作，借用卖场成熟的运作模式、广告宣传力度及租赁的优势，在卖场内或者旁边进行开店，这样开店既保障了消费人气，又降低了店面选址的投资风险。 2．利用媒体渠道寻找店面 投资者如果寻求店面非常急，则可以在当地的报纸及其它媒体上，刊登寻求店面的分类小广告，按这种方式寻求店面既保证了信息的可靠性，又节约了大量人力。 3．委托中介公司寻找店面 目前，中介公司对租房信息掌握最快，同时，他们还有以大批资源。 投资者只要向中介公司提出自己的要求，缴纳中介费后，在最快的时间内就能得到满意的店面。 其实，所花的中介费与自己寻找店面的费用几乎同等。 4．通过亲朋好友寻找店面 俗话说，一个好汉三个帮，朋友多了路好走。 一个人的能力始终有限，通过亲朋好友可以获得更多的场地信息，且由于朋友推荐场地的过程中本身就包含了一定的市场分析，此类信息就具有更强的可靠性。 5．通过网络寻找店面 互联网的信息具有极强的时效性，网络发展到今天，已经能够涵盖人们生活中的各个领域，在网 重庆盛联餐饮文化有限公司 版权所有 翻印必究 2020 年 01版 9 络上搜寻和发布场地信息，可以使加盟商的场地选择更加广阔。 6．通过巡街的方式寻找店面 首先根据当地市场的状况，结合“德香苑”自身定位，划定相符合的商圈，再沿街查探，重点 寻找转让门面，能使加盟商在最快的速度获得最直接准确的场地信息。 德香苑经营场地论证表 详细加盟地区： 省 市 区 县 镇 加盟商： 项目 明细 备注 场地自身条件 店面面积 建筑面积： 使用面积： 其他附加面积： 场地明细 预定经营场所所在该房屋楼层： 预定经营场所层高： 场地进深： 房屋修建时间： 房屋外观评估： 层高计算是指地平至大梁下沿 门 脸 门面对外宽度： 门脸朝向： 东 南 西 北 门脸高度： 门脸上高： 门脸高度指地平至该层大梁下沿距离 门脸上高指门脸层大梁下沿至上一层窗口下沿距离 门 前 门前人行道宽度： 门前物体 行道树 电线杆 报刊厅 游 摊 门前马路 四车道 二车道 单行道 步行街 支 路 小 巷 门前其他物体： 场地配套 水： 电： A电表 气： 立方米气表 楼梯整体排气通道 有 否 下水道 有 否 消防设施： 场地装修 场地是否为清水房，若有装修，请描述现场地装修情况： 若场地为在营门面，则包含转让费： 元，另需了解场地原租房合同情况及剩余租房时间： 重庆盛联餐饮文化有限公司 版权所有 翻印必究。