德州东北城招商运营总体方案暨策划案

德州东北城招商运营总体方案暨策划案内容摘要：

场的美誉度 ，实行全部招商与招租，奠定项目在 东北 市场举足轻重的地位。 ３ .龙头效应。 通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高素质的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。 通过项目的 招商成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。 二、招商对象 在 德州东北城 的招商工作和品牌组织计划中，应充分考虑德州 地区尤其是 德州 市区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，用当地一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批影响经营商户，从中选择优质商户，实现良性持久经营，树立 德州东北城 的品牌形象。 招商计划先内后外，即首先去吸引在 德州 、济南 当地有一定影响力的 一线 品牌商家和经营 大户 ，然后再到省内 其他区域 吸引有特色的商品和服务项目。 辅助商户： 由本地部分 的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，它们的加入可以丰富购物要求与乐趣，令项目变得更加多元化。 主力商户： 因为项目虽然体量较大，但定位为批发 商贸 市场， 争取直接引进大型的连锁主力店与 MALL，并且大型连锁 主力商家的面积 11 要求都比较大，对项目的销售有很大的影响。 我 建议，本项目 也可以考虑合作经营或连锁加盟方式与一些没有进驻 德州 的或者在德州 有一定知名度又有扩张意向的大型品牌商家合作经营。 项目要以一些比较优惠的策略去引进这类的主力商家，确保对中小型商家的招 商更有吸引力。 三、商家的引进方式 ：通过项目招商洽谈会、项目建设发布会、商业合作交流会、东北商机投资研讨会、登门拜访等方式。 产权经营： 租赁 引进： 连锁贴牌引进： 合作 联营： 通过资产评估，确认商家同项目的责权利关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。 品牌嫁接： 通过对当地有意向的投资商家 的 了解，将外地品牌商家进行引进、项目牵线搭桥促成其双方的合作并进驻本项目。 四、商家进驻要求和原则 知名商户或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升 市场 的品味、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻， 市场 形象越佳，使 “ 德州东北城 ” 迅速树立起知名度，可谓未开先红。 知名商户的进驻，一方面对消费的核心 —— 消费者形成吸引 12 力，另一方面，知名商户的形象也能使 市场 的形象更加深化。 个性鲜明有特色商户 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某修商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留心深刻印象，丰富了 市场 整体的经营特色。 吸引 有销售业绩、有 人流量 、顾 客满意度 高 、出口贸易 量大的商户。 同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招统一品类的店进入，若果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。 譬如餐饮业态的核心主力店招商，就不要同时找来两家基本上都是经营西式快餐的。 核心品牌商户同质化无差异更是不能想像的。 异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。 前期重点招名牌、品牌、优质、特色 大户 商家进场 招大租户进场 保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家 首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后，再让小商家进场签约。 统一招商、 统一 运营 ，统一管理 这是 市场 良好 一体化 运作的重要保证。 六 、招商总体策略 招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略， 13 旨在明确招商工作方向。 必须将招商总体策略确定为： 以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象 市场 定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招商 运营 活动，是现代商业的必然趋势。 租金定价策略 根据项目的情况，由于 德州 市批发 市场 项目多，竞争对手较多，为了尽快让商家进驻，提升项目的人气，抢到市场消费的份额，建议租金价格宜以低价的方式进入，然后慢慢拉高。 根据其它同类的商业物业租金情况和市场的实际租金在结合本项目的情况，租金上采取均价控制的方法以保证商业物业的正常收入。 租金递增建议 第一年至第二年 这是 市场 的开业初期，是经营启动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育， 市场 才能逐步做旺，建议 前 2 年的商铺租金不做递增。 第三年开始 经过 2 年的市场培 育和 市场 营运，随着经营逐渐走向正轨， 市场 品牌的确立， 德州东北城 开始进入新的阶段。 建议商铺租金从第三年起开始递增，第三、四年租金标准建议每年递增 10%，第五年开始根据 德州 商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。 七、招商人员 运行管理 14 １ .以招商 中心 为主，全员招商，全员销售。 在整个项目的运营过程中，要形成每个人的服务意识和主动意识。 包括项目所有人员。 都要对每一个业主，每一个顾客进行主动的、热情的、周到的服务。 针对项目的招商，要对所有人员进行培训，让每一个人都熟悉和了解项目的整体 情况和各个具体细节，包括：业态的分布、租金情况、销售价格、签约条件、招商政策、宣传方法、后期运营管理、住宅物业情况等。 每一个人员都要主动的向身边的每个人介绍项目的情况并挖掘潜在的招商对象和销售目标，形成以每一个员工和客户为媒体和终端的宣传模式，形成每位员工都是宣传员，都是招商员，都是销售员；每位员工都为 德州东北城 的招商和销售不停努力的思想观念和企业文化。 在奖励政策上，也对形成业绩的人员予以现金鼓励。 八、招商优惠政策 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内 形成热租的场面，在保证利润的前提下，作减免部分租金的优惠。 —— 秒秒金计划 为了吸引商户尽早达成租赁协议，建议实施越早租赁，租金优惠越高的 “ 秒秒金计划 ”, 先将对外公布的租金水平提高一定幅度，按照达成协议的先后，制定相应的第一年租金优惠比例，如： 在 20 年３月达成承租协议，给予 商户 租金 9 折优惠； 在 20 年６月达成承租协议，给予商户租金 折优惠； 15 备注：具体的优惠比例和时段在招商时另作确定。 通常 市场 都会给予商户装修期免租，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事 宜 ，越大的商户装修期越长，像主力店的装修期长达 3 个月到半年以上，小商户也会要求给予装修期一个月。 具体装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。 为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修期标准的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租。 除了外立面的几幅大型广告牌外， 市场 内也须设。