成都飞机工业集团有限责任公司与公司资产置换所涉及的房屋建筑物和机器设备评估项目评估报告(编辑修改稿)

成都飞机工业集团有限责任公司与公司资产置换所涉及的房屋建筑物和机器设备评估项目评估报告(编辑修改稿)内容摘要：

据 财政部、中国资产评估协会 20xx～ 20xx年发布的资产评估准则； 中华人民共和国国家标准 • 房地产估价规范 ‣ (GB/T502911999)。 (四 )权属依据 • 建设用地规划许可证 ‣ 、 • 建设工程规划许可证 ‣ 、 • 建筑工程施工 许可证 ‣ 复印件； • 国有土地使用证 ‣ 复印件。 (五 )取价依据 20xx年 • 四川省建设工程工程量清单计价定额 ‣ 、评估基准日执行的工 程造价管理机构发布的人工、材料、机械台班等价格信息等； 国家发展改革委和建设部关于 • 建设工程监理与相关服务收费管理规定 ‣ 的通 知（发改价格 [20xx]670号文）、国家计委、建设部关于发布 • 工程勘察设计 收费管理规定 ‣ 的通知 (计价格 [20xx]10号文 )、财政部关于印发 • 基本建设财务 管理规定 ‣ 的通知 (20xx年 9月 27日，财建 [20xx]394号文 )、 • 四川省人民政府 关于成都市涉及固定资产投资项目的行政事业性收费实行一次性收费的批复 ‣ （川府函 [20xx]367号）、关于修改完善 • 成都市建设项目部分行政事业性收费一 站式收取管理暂行办法 ‣ 部分条款内容的通知（成府发 [20xx]12号）、 • 省财政 厅省物价局转发 † 财政部 国家发 改委关于公布取消和停止征收 100项行政事业 性收费项目的通知 ‡ 和公布取消我省 39项行政事业性收费项目的通知）（川财 综 [20xx]68号）、 • 关于调整成都市城市基础设施配套费标准的通知 ‣ (川发改价 格 • 20xx‣ 1387号）； • 成飞公司产业园集成科技厂房工程结算审核报告 ‣ (川大信造审字 [20xx] 第 2116号 )； • 房产测绘成果报告 ‣ (成恒测 A(20xx)044号 )； 成都市 20xx年 5月 31日的建筑材料市场价格； 原城乡建设环境保护部 • 房屋完损等级评定标准 ‣ ； 机械工 业出版社 • 20xx年中国机电产品报价手册 ‣ 等价格信息刊物； 机械工业部 • 机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标 ‣ ； 中国人民银行自 20xx年 7月 6日起施行的人民币贷款利率； 评估人员实地勘察、收集、查询、整理的其他与评估有关的询价资料、 参数资料。 评估报告 四川华衡资产评估有限公司 8 八、评估方法 本次评估以持续使用和公开市场为前提，采用成本法对成飞集团拟与成飞集 成进行资产臵换的房屋建筑物和机器设备进行评估 ，各项资产的具体评估方法如 下： (一 )固定资产 — 房屋建筑物 根据 • 资产评估准则 —— 不动产 ‣ ，以及评估对象特点、价值类型、资料收 集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法以及假 设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，确定本项目房屋建筑物的评估 采用成本法评估。 成本法是指在资产继续使用前提下，从再取得资产的角度反映资产价值，即 通过资产的重臵成本扣减各种贬值反映资产价值。 成本法基本公式： 评估值＝重臵成本 成新率 宗地实际开发程度为宗地外 “ 六通 ”( 通上水、通下水、通路 、通电、通气、 通讯 )，宗地内 “ 五通一平 ” ( 通上水、通下水、通路、通电、通讯，场地平整 )。 根据成飞集团提供的相关资料，宗地外 “ 六通 (通上水、通下水、通路、通电、 通气、通讯 )” 开发费用和宗地内 “ 场平 ” 开发费用已计入土地价值中。 据核实， 转入固定资产的仅为建筑物散水以内的建筑、装饰、给排水、电气工程等，室外 工程因尚未办理工程结算而未转固，未纳入本次评估范围，且各个单位分摊室外 工程造价的标准等尚不确定，故本次评估的房屋建筑物价值不含室外工程，即不 含宗地内 “ 五通 ”( 通上水、通下水、通路、通电、通讯 )的开 发费。 重臵成本的确定 重臵成本由建安费用、工程建设前期及其他费用、资金成本三部分组成。 (1)建安费用 建安费用包括土建工程费用、安装工程费用、装饰工程费用三部分。 本次评估的房屋建筑物有完整工程决 (结 )算资料，根据其决 (结 )算工程量， 按四川省现行相关工程定额、清单的计价标准、工程所在地评估基准日工料机的 市场价格，采用调整法测算其建安费用。 (2)工程建设前期及其他费用 评估报告 四川华衡资产评估有限公司 9 工程建设前期及其他费用， 包括地方政府收取的行政事业性收费以及建设单 位为建设工程而投入的除建安费用外的其他服务性费用两个部分，包括的内容及 取费标准见下表： 工程建设前期及其他费用 工程所在地：四川省成都市 序号 取费项目 取费基础 规定标准 取 费 依 据 1 项目报建费用 建筑面积 • 四川省人民政府关于成都市涉及固定资产投 资项目的行政事业性收费实行一次性收费的批 复 ‣ （川府函 [20xx]367号）、关于修改完善 • 成 都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取 管理暂行办法 ‣ 部分条款内容的通知 （成府发 [20xx]12号）、 • 省财政厅省物价局转发 † 财政 部 国家发改委关于公布取消和停止征收 100项 行政事业性收费项目的通知 ‡ 和公布取消我省 39项行政事业性收费项目的通知）（川财综 [20xx]68号）、 • 关于调整成都市城市基础设施 配套费标准的通知 ‣ (川发改价格 • 20xx‣ 1387 号） 2 勘察设计费 建安工程造价 % 国家计委、建设部关于发布 • 工程勘察设计收费管理规定 ‣ 的通知 (计价格 [20xx]10号 ) 3 前期工程管理费 建安工程造价 % 4 工程建设监理费 建安工程造价 % 发改价格 [20xx]670号 5 开发过程中的管理费用率 建安工程造价 % 财建 [20xx]394号 (3)资金成本 资金成本即投资购建房屋建筑物期间占用资金的机会成本。 假设建设期资金 均匀投入，以评估基准日同期银行贷款利率作为资金的价格，计算资金成本。 资金 成本＝ 前期 费用 * 合理 工期 * 利 率 +[ 建安 费用 + 工程建设 其他费用 ]* 合理 工期 * 1 2* 利 率 成新率的确定 成新率 =年限成新率 N140%+ 勘察成新率 N260% (1) 尚可使用年限：以剩余经济寿命年限【经济寿命年限减去已使用年限的余值】 为基础，考虑房屋占用的土地使用权剩余年限及房屋大修状况等合理确定。 (2)勘察成新率，根据 • 房屋完损等级评定标准 ‣ ，通过实地勘察房屋结构、 装饰和设备设施的完好情况，采用百分制打分法确定其完好分值，按下式计算确 定： 评估报告 四川华衡资产评估有限公司 10 勘察成 新率 N2＝ ( 结构完 好分值 G ＋ 装饰完 好分值 Z ＋ 设备完 好分值 S)% G、 Z、 S分别为各类 型房屋结构、装饰、设备三个部分的分值权重系数。 (二 )固定资产 — 机器设备 根据 • 资产评估准则 —— 机器。