甘肃某花园住宅小区项目建设开发可研报告(编辑修改稿)

甘肃某花园住宅小区项目建设开发可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

围，大力引进域外资源、资本、人才和技术，努力提高对外开放水平。 一是进一步加大招商引资力度，努力扩大利用外资的规模。 继续推行招商引资目标责任制，建立完善招商引资激励机制，加 强与省内外、国内外企业、金融界、商会的联系和协作，多渠道开展投资洽谈，全过程抓好项目落实，确保引进资金 ，力争达到 5亿元。 同时，积极采取项目融资、经营权转让等方式，加快利用外资发展经济和基础设施建设的步伐，努力提高招商引资工作的成效和水平。 二是进一步扩大对外贸易，积极开展对外经济技术交流与合作。 认真研 究国际市场和新的出口退税政策，完善企业出口服务体系，支持企业调整出口产品结构，扩大出口产品规模，千方百计开拓国际市场；积极开展对外工程承包、装备制造和劳务输出，不断拓宽发展空间。 支持金川集团公司等企业拓展国外资源，扩大企业生产规模。 （五）加强基础设施和生态环境建设，推动人与自然的和谐发展。 在基础设施建设方面，重点组织实施好以金武公路、金雅公路、永民公路为主的交通基础设施建设项目，以灌区改造、病险水库加固、人饮解困、节水工程为主的水利基础设施项目，以及信息、通信、能源和社会事业等方面的基础设施项目。 同时 ，积极配合省上做好金永高速公路的前期工作。 三、区域房地产发展规划及现状 (一 )、基本情况 金川自 1958年发现特大型硫化铜镍矿后，开始大规模 的开发建设。 经国务院批准，于 1981年 2月成立了甘肃省辖地级市 —— JC市。 建市二十多年来，历届政府始终坚持 “ 城市发展要紧紧围绕镍基地的建设，最有效的为工业生产和人民生活服务 ” 的指导思想，在第一版城市总体规划的指导下，目前市区规划面积 42平方公里，建成工业、生活小区 38个，城市路网骨架已基本形成，市政管网配套设施趋于完善，文化、体育、交通、邮电通讯设施发展迅速，城市环 境日趋整洁优美，综合服务功能逐步增强。 （二）、城市总体规划编制情况 JC市城市规划的编制，总体上经历了三个过程。 （ 1）建市前的初步规划 —— 工矿区规划（ 70年代） JC市的形成和发展始于镍矿的开发。 上世纪 50年代，开始了矿山、工厂的筹建。 60年代初期，金川公司组织编制过几次城镇规划，但当时的规划是以矿产开发为主，坚持城镇建设为工业服务的原则，围绕金川公司工矿企业的生产和发展，规划了工矿区（即现在的市区 1~5号小区），确定出三条主要道路（即现在的北京路、金川路、兰州路）。 经八冶公司、金川公司 20多年的建设发 展，到 70年代末，初步形成了一定的城镇规模。 由于城镇建设与工业生产没有同步进行，存在城镇用地不合理；功能分区不明确，工业区和生活居住区相互混杂；城镇道路、给排水、电力均不配套；商业服务、文化体育设施不齐全；环境卫生、园林绿化设施差；城镇功能很不完善等方面的问题。 （ 2）城市总体规划（第一版）的编制 1981年建市后，为了更快地发展、开发镍基地，省、市领导将编制科学合理的城市规划列为建设现代化城市的首要任务。 1981年 7月，省政府组织省建委、 JC市筹委会、金川有色金属公司、第八冶金建设公司等有关领导和城市规划 方面的专家及工程技术人员，第一次召开了关于 JC市城市建设的专题会议，对城市选址等主要问题进行讨论。 大家认为 JC市的成立是镍基地建设发展的结果，且城市和工业一体化有利于城市的发展，因此将市址选在金川镇。 此方案于 1982年 4月经省建委正式批准。 （ 3）城市总体规划修编 近年来，随着城市建设的发展和西部大开发战略的实施，“ 以人为本，优化人居环境，着眼大开发建设投资环境 ” 已成为JC市城市经济、社会发展的必然趋势，这对城市规划的观念和内容提出了新的更高的要求。 同时，城市总体规划（第一版）所确定的城市性质已不能满足当前 与长远城市经济、社会发展的需要，城市人口、用地规模预测欠科学性，城市布局与功能分区不够明确，缺少对市区中心、商业中心、城市景观和主要客运枢纽、广场、停车场的规划以及近郊区居民点建设规划管理的阐述，在深度和广度上已不能适应城市发展的需要。 另外，按照建设部关于城市总体规划实施十年左右应作补充调整和修编的有关规定，加之第一版总体规划实施已至规划末期，为了确保城市总体规划的先导作用， JC市于 1999年 8月编制了《 JC市城市总体规划修编大纲》。 《 JC市城市总体规划 (2000— 2020年 )》确定的城市性质为“ 全市政治 、经济、文化、科技、商贸中心；以有色金属生产、 无机化工、能源和其它辅助工业配套的园林化（具有西部戈壁特色，符合当地生态环境实际）现代化（在资源开发和经济发展中依靠科学技术）工业城市；甘肃省河西地区经济中心城市之一 ”。 城市规划区建设用地范围仍为第一版城市总体规划所确定的规划范围，城市总体布局为 “ 一心（人民文化广场）、三轴（新华路、金川路和北京路）、三区（新华路以南的老区、新华路以北的新区和开发区） ”。 经过修编的城市总体规划，在城市功能、地位、城市特点、城市发展方向等方面，继承了第一版总体规划的合理成份，体现了城市发展的延续性和协调性。 同时，对原城市规划布局作出了适当调整，力求与国民经济和社会发展相一致，与城市的功能和地位相统一，与环境保护和生态平衡相协调，努力做到对城市的发展具有指导性和超前性。 主要体现在以下几个方面： 指导思想更加明确，贯彻 “ 有利生产、方便生活 ” 和 “ 保护环境、造福人民 ” 的方针，提出了优化产业结构、营造人居环境，加强城市生态建设等一系列的指导原则。 城市性质中增加了 “ 园林化 ” 城市概念，并以地方立法形式确立了建设目标。 明确了城市在区域建设中的地位。 城市定位为 “ 甘肃省河西地区经济中心 城市之一 ” ，即：通过资源优势、人才技术优势和资金优势，带动和辐射周边地区，更好地为甘肃经济建设服务，不断壮大自己。 正确分析了影响和制约城市发展的因素。 科学预测城市化发展，合理制定人口规模和用地规模，使城市规模与城市功能配套建设相统一。 修编的城市总体规划增加了规划实施和管理的具体措施，使规划更趋完善，突出了规划的法律地位，为更好地实施和管理提供了充分的执法依据。 所以从城市总体规划方面来看， 花园 住宅小区的建设是非常符合城市总体规划的。 （三）、城市建设情况 20多年来， JC市城市建设始终贯彻 “ 由内 向外，由南到北，紧凑集中，协调发展 ” 的方针，不论城市功能分区、道路建设，还是城市发展用地等方面，都以规划为指导，对城市经济、社会发展起到了积极地推动作用。 （ 1）、坚持以道路建设为重点，加快了城市基础设施建设。 按照 “ 以道路为框架进行城市建设，以基础设施建设带动城市发展 ” 的城市建设指导思想，市上从原工矿区的实际出发，制定了基础设施先行的建设方针，拉开了大规模城市基础设施建设的序幕。 对外交通方面：彻底改造了河永公路、金永公路，使对外交通的瓶颈制约大为减缓。 城市道路方面：按照 “ 重车道与路灯同步建设，轻车道、人行道 视资金状况分步配套 ” 的原则，先后新建和拓建了新华路、公园路、永昌路等 15条城市主次干道。 截止2002年底，已建成城市道路总长 98公里，面积 ， 城市骨架初具规模。 实现了客货分流，形成了城市环路，方便了人民生活，便利了城市交通。 城市给排水方面：重点建成了设计日供水能力 10万吨的城市供水工程，敷设城市输配水管线 137公里，城市年生活用水量达 1745万立方米。 敷设排水管线 151公里，排水网络初步形成。 目前正在建设日处理污水 8万立方米的城市污水处理厂。 同时，市区部分区域实现了集中供热，供热面积达。 （ 2）、坚持以加快城市住宅建设为基础，不断改善了城市居民生活条件。 近年来， JC市在坚持统一规划、多方集资、综合开发、配套建设的原则下，使城市住宅建设的步伐不断加快，有效地改善了城市居民居住条件和居住环境。 目前，市区已建成住宅小区 22个，住宅建筑面积由 1980年的 2002年底的 ，人均居住面积 ，切实提高了城市居民的生活质量。 （附 JC市历年社会固定资产投资表） 历年全社会固定资产投资 年 份 (年 ) 全社会固定资产投资合计 其中 基本建设 更新改造 1981 4793 2934 1859 1982 7788 6330 1458 1983 11704 10314 1390 1984 16551 14186 2023 1985 23575 19651 3563 1986 18710 13641 5023 1987 18879 13430 5418 1988 29566 20562 8501 1989 30600 23296 7229 1990 34649 25761 8023 1991 59396 42073 11953 1992 72441 50697 17412 1993 84249 57645 18459 1994 88303 64368 17542 1995 117491 74237 41072 1996 59644 16417 27943 1997 74705 43227 25972 1998 77619 42731 20344 1999 95842 52827 24080 2000 109379 56680 35471 2001 150449 52935 51801 （ 3）、 坚持以村镇建设为补充，积极推进了城乡一体化发展进程。 JC市辖一县一区，共 12个乡镇， 136个行政村，其中建制镇 8个。 近年来，我市加强了村镇规划和基础设施配套建设，农村城镇化、城乡一体化发展的步伐进一步加快，城市化水平达到 ％。 全市建成各类小康住宅 22885户（套），其中不同风格的小康样板楼 800多栋，农村人均房屋面积达。 （四）、 JC市城市发展存在的基本问题 JC经过建市以来的大规模建设，以镍基地为龙头的 JC地方区域经济体系开始形成，城市的综合服务功能也初步形成，一座具有现代化风貌的戈 壁新城已经在祖国西部崛起。 然而，在创造辉煌的同时，也铸就了一系列不可回避而又迫切需要解决的突出问题。 一是资源性城市的可持续发展。 二是第三产业比重偏低，制约了城市功能的发挥。 三是城市二元经济结构突出，影响了城市经济的发展。 同时，国家企业与地方、乡镇企业之间没有形成相互渗透、相互融合、相互促进的城市经济体系。 四是由于我市是 随着工矿企业的发展而兴起的工业城市，在城市发展和企业发展过程中，无论是发展方针、发展目标的统一，还是发展方向、发展重点的确立上，都客观地存在一些不协调性和不一致性，这对更好地规划城市、建设城市 是有一定影响的。 五是作为一个资源型的工矿城市，因城市烟尘污染超标，使大气环境质量下降，城市生态环境受到破坏。 同时，工业废水和规划区的尾矿池由于不能得到综合治理，对周围的植被和郊区农作物及城乡居民的身体健康造成了严重影响，生态环境的恶化也影响了城市的发展和景观。 六是 JC市作为全国严重的干旱缺水城市之一，包括重复利用水量，人均水资源只有 1317立方米 /年，远低于全国及全省人均水平（不易大规模进行城市扩张、多增加流动人口，农业人口分布达到三分之一务农、三分之一从事农产品加工、三分之一劳务输出）。 水资源不仅制约着城 市人民生活水平的进一步提高，而且严重约束了城市经济的发展和城市建设的规模。 七是城市对外交通已成为制约城市发展的瓶颈，发展交通基础设施是加快发展经济的迫切需要。 市区对外仅有一个出口，加之交通条件基础薄弱，又偏离兰新铁路和国道 312线。 这些不利因素，使 JC市在河西走廊中段的经济优势未能转化为区位优势，没有产生应有的辐射和带动作用（建设至青海、银川、阿右旗、武威、山丹公路，形成东西南北的交通网络）。 总体来说 JC市的房地产市场刚刚起步，通过对已经开盘的项目看，本地的房地产市场呈现一种供需两旺的势头。 2020年整体 市场需求量将继续加大，与此同时，由于 JC经济的快速发展和环保的新型居住概念对 JC市民的刺激作用，广大市民对于居住条件的要求越来越高， JC房地产市场蕴含着巨大潜力。 随着西部大开发战略的实施，许多外地开发商纷至沓来，许多企业看好 JC房地产市场 ,他们在 JC房地产开发中尝到了甜头，正蓄势待发，制定雄心勃勃的开发计划。 JC房地产开发目前呈现出两个发展趋势：一是由闹市区开始向近郊区发展；二是居民由过去只求拥有一套住房的简单要求，开始追求住宅的周边环境，外地开发商进入 JC，带来新的建筑产品和管理模式。 由于外地发展商的进入 ，产品档次不断提高，使刚刚起步的 JC房地产市场竞争变的激烈。 在供应量和需求量同时增长的时期，要求开发商具有较高的操作水平和创造能力，适合发展趋势的住宅产品将会获得巨大市场机会。 四、 JC市房地产市场形势分析 房地产市场管理基本情况 近年来， JC市商品房开发建设也逐年上升，目前市区人均居住面积 ，农民生活用房面积。 根据市场调查， JC市大部分住房仍是早期本地企业为职工所修建的廉价福利房设计早已过时，无法满足现代人们的生活、居住需求和品味。