山东泰安奥林匹克花园项目市场调研报告

山东泰安奥林匹克花园项目市场调研报告内容摘要：

22%以上的客户不满意就 意味着五分之一的市场没有开发。 对于西南部地区有置业意向客户居住条件的满意度 分析： 意向客户对于住宅的满意承度最高，但是它们又是实际居住情况相对不理想说明其对于住宅功能性需求不旺盛。 小结 基本满意的客户在市场上是主流，结合第一次调研可以说明，大多数泰安市民处于房地产消费的初级阶段。 泰安市存在大量可培养的客户，对于本项目意向客户更是如此，引导消费在宣传中起主要作用。 样本整体居民对现有住宅不满意的原因分析 分析 ： 住房不满意因素分析是我们提高产品质量与品质，进行合理规划设计，并最终成为项目的卖点的重要因素。 据调研分析，泰安居民对住宅不满意的原因主要表现在： （一）、房屋面积小，占人群比例的 41%； （二）、户型不合理，占人群比例的 37%； （三）、环境差，占人群比例的 32%； （四）、安全性差，占人群比例的 25%； （五）、物业管理差，占人群比例的 24%； （六）社区档次差及其他因素，占人群比例的 27%。 由于进些年的住宅商品化的增加，福利房渐渐退出房地产市场。 福利房开发集中在 80120 平方米之间，而这种物业正 是被消费者认定的户型落后、功能差住房不满意因素41%37%32%24%16%25%11%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%面积小 户型不合理 环境差 物业管理差 社区档次差 安全性差 其他中高收入者对于住宅的需求点38%42%24%31%14%18%12%0%10%20%30%40%50%系列1 38% 42% 24% 31% 14% 18% 12%面积小 户型不 环境差 物业管 社区档 安全性 其他的物业。 所以，一个面积适中、户型合理、景观设计好、环境好，安全性高、物业服务好、档次高、配套设施齐全的现代化、健康、人性化的住宅社区将是泰安人对住宅的首选。 中高收入客户对现有住宅不满意的原因分析 分析： 中高收入者对于户型的功能性要求强于普通水平。 可以看出，对于户型的要求是这阶段人重点关注的，说明中高收入者对于住房的消费已经达到房地产消费的第二阶段 —— 硬性产品阶段。 由于其居住环境相对优越，对于软性产品的服务要求也较强。 这将会在销售一期交房的时候要有 明显的表现。 如果软性服务跟不上，会为以后的二期销售产生不利影响。 对于西南部地区有置业意向客户居民对现有住宅不满意的原因分析 41%37%31%24%18%16%2%0%10%20%30%40%50%意向客户不满意原因系列1 41% 37% 31% 24% 18% 16% 2%面积 户型 环境 物业 社区 安全 其他 分析： 对住宅不满意的原因主要表现在： （一）、房屋面积小，占人群比例的 41%； （二）、户型不合理，占人群比例的 37%； （三）、环境差，占人群比例的 31%； （四）、物业管理差，占人群比例的 24%； （五）、社区档次相对安全性变得更加引起意向客户关心，占人群比例的 18%； 现阶段的意向客户对于 ]社区的档次问题敏感，说明品牌、理念在其心目中的重要性。 这正适合 奥林匹克花园的品牌理念与居住理念。 同时说明这部分客群很可能是中高级知识分子。 同时由于消费能力所限值，面积需求是首要需求， 小结 从市场调研中看，本项目的户型或市场认知度是本项目的市场成功的关键因素之一。 从消费角度来讲，一个主要功能卖点往往是购买中的决定因素。 对于户型的研究一定要下大功夫。 对于现有居住状况不满意点的调查说明泰安市的中高收入水平的客户已经从单纯的追求面积到开始关心户型的使用功能等方面来。 这位本项目产品的第二期创新性一定要有比第一期更大的增加。 这样才能使吸引中高段客户 到 西南部置业。 第 二节 购买需求结构分析 有意向购买西南部地区客户分析 西南地区购买意向20%37%43%0%10%20%30%40%50%系列1 20% 37% 43%有 没有 不确定，但具体 分析： 虽然泰安市民 有在 传统 意义上的 认为南边不如北边的认识。 但是从调查上看，对于西南部地区的置业心理，并非不可逾越。 而且由于泰安城市的规模较小，居民居住地域感从调查结果上发现并非很强。 特别是结合第一次对于竞争对手的调查，发现泰安市最高档的两个楼盘 —— 国化经典、龙泽花园都地处西边区域，而银座商城的位置也对泰安市民的区位感产生引导。 所以如果本项目成功运作第一期，那么以后的销售会更加顺畅。 从数据上看有 63%的客户有意 向在西南部置业，其中 20%的人很确定， 43%的人需要产品与销售手法的吸引。 37%的客户没有在西南置业的意向。 西南部地区房地产价格市场认定分析 分析： 从统计的数据来看， 55%的人在开发区购房可承受的心理价位在 2020 元 /㎡以下 ，其次 29%的人接受 20202300 元 /㎡ 的价格， 12%的人接受 23012600 元 /㎡ 的价格，再高的价格则不被接受。 客观得出的结论是目前南部高新区的房地产项目在客户心里的价格定位不高。 而泰安市 是一个山区化相对明显的城市，依据具体的城市状况来看， 其定价55%29%12%1% 3%0%20%40%60%系列1 55% 29% 12% 1% 3%2 0 0 0 元/ 平米以下20202 3 0 0 元/ 平23012 6 0 0 元/ 平26013 9 0 0 元/ 平其他 也不宜过 高。 依数据看，宜采取“低开高走”的定价策略，一期项目定价不能偏离消费者心理承受能力太远 ， 当然具体价格实施过程，要看项目销售市场反应后，我们要采取有效的 营销策略，调动起泰安人对南部区域的关注。 高新区的认识了解 如图所示，大部分的人对高新区的描述为偏远，但是 交通方便以及今后的发展潜力还是被人们所认可的。 最近几年，泰安市政府对西南部高新开发区不断加大开发力度，积极招商引资，由此引发西南部开发区的升值空间不断扩大。 同时看到，泰安市民对于西南部地区的发展普遍看好。 在推广的时候要对于未来的 预期有效利用。 但是也要看到，嘉德现代城由于前期推广没有兑现，现阶段销售造成被动。 所以建议先做好自身产品基础上，再把西南部概念加以运用。 对于西南部开发区认识0%20%40%60%意向客户 中高端客户意向客户 46% 25% 10% 41% 3%中高端客户 46% 23% 13% 35% 2%偏远开发区交通方便老工业区有待治理是泰安市未来经济发展重心其他对高新开发区认识偏远, 5 3 %开发区交通方便,24%老工业区有待治理,12%是泰安市未来经济发展重心, 3 8 %其他, 3 %0%10%20%30%40%50%60%偏远 老工业区有待治理 其他 分析： 意向客户对于西南部的发展信心最大（达到 41%）。 中高段客户对于这方面相对弱一些，但也很肯定西南部高新技术开发区概念。 对于西南部中高端客户认为老工业区要治理的意愿比一般市民强烈，这 表明其观望的成分大一些，所以一期的产品、销售、理念、宣传将会对整个项目的销售有引导性作用。 样本整体购买原因及目的分析 分析： 通过对泰安市居民的购房原因分析，我们发现客户以改善居住条件、结婚等自用购房目的居多，其次交通方便、 社区规模大、子女上学方便、物业服务好也是客户购房的首选目的。 以自己结婚用房的需求占 19%，这是一个很重要的购买信号。 同时从购买习惯来讲，泰安市民为子女结婚购买商品房作为家庭分裂的典型购买商品房行为，其购买的面积不会过大。 功能一般仅仅满足三口之家的使用购房原因分析34%24%5%9%19%7%12%10%11% 11%26%5%4%31%8%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%原住房面积太小原住房户型不合理拆迁房产投资自己结婚用房子女结婚用房方便子女上学交通不便社区规模小，品质差物业管理不好自用出租投资（房价增值）改善居住落户其他中高收入者置业目的34%28%7%12%11%6%13%11% 11%8%27%7% 7%5%28%4%0%5%10%15%20%25%30%35%40%原住房面积太小原住房户型不合理拆迁房产投资自己结婚用房子女结婚用房方便子女上学交通不便社区规模小，品质差物业管理不好自用出租投资（房价增值）改善居住落户其他即可，即： 80100 平方米，两室两厅一卫。 本项目基本上能满足消费者购房的整体需求。 中高收入客户购买原因及目的分析 分析： 大概情况与整体样本反映相同，但是发现中高收入者对于买房落户有强烈的需求。 对于这种行为的关注程度达到 28%，是第二关注的需求。 如果我公司在与地方政府搞好公共关系的基础上，可否以买房置业同时获得开发区户口为卖点，这也是可以值得公司探讨的问题。 同时，要看到中高收入者对于子女的教育问题也很重视，这也在产品设计上要考虑的方面。 作为投资方面，中高收入者要求对比整体市民要强烈，但是也不十分明显。 所以一期销售中升值保值只做为卖点之一，为第二期销售做准备。 对西南部地区有购买兴趣客户购买原因及目的分析 分析： 主要的购房因素与泰安市民总体相同。 其中发现以自己结婚用房的需求也占19%。 户型功能一般仅仅满足三口之家的使用即可，即： 80100 平方米，两室两厅一卫。 而具体 对于西南部购房来讲经济实惠可能是第一需求。 并结合调研数据，目标客户购房的主要原因及目的基于以下几点：改善原住房面积和户型，方便子女结婚或上学，想住在一个有着好的物业管理和服务的社区，所以不难看出， 当地居民主要的置业目的是改善居住条件或自用。 小结 购房的主要目的就是改变原来居住面积小、户型不合理、物业管理差、交通不便等状况，或用于自己结婚、或有些客户为了子女结婚用房、或方便子女上学，总之即 为改善居住条件，享受清幽的居住环境和人性化的物业管理 ，提升居住档次和生活品质，因为高档次、高品质的住宅环境正是高品质生活的体现。 意向 客户 购房原因调查0%5%10%15%20%25%30%35%40%系列1 36% 29% 7% 9% 19% 7% 11% 11% 13% 11% 27% 3% 4% 27% 6% 4%原住房面积太小原住房户型不合理拆迁房产投资自己结婚用房子女结婚用房方便子女上学交通不便社区规模小，品质差物业管理不好自用 出租投资（房价增值）改善居住落户 其他 样本整体购买考虑因素分析 分析： 在泰安市居民的住房理念里，有“住北不住南”的生活习惯，所以， 小区所处地理位置是他们的首选 ，地段和交通是否便利占了大部分因素。 所以，在下一步的销售中，我们需要通过一定的营销手段，来改变人们的居住理念。 至于 环境优美 ，规划 配套 完善，升值潜力，面积户型是需要我们去大力宣传的，因为这是我们社区的竞争优势。 开发商的信誉和实力也是居民考虑的，作为泰安市的。