尉氏吉通物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案【精选】

尉氏吉通物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案【精选】内容摘要：

动、无断股 柜内 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线 接触良好、无过热、无损坏 4 柴油发 电机 完成每日巡视保养项目 冷却水系 水位 水位距注水口约 50 毫米 统 连接良好，无渗漏 燃油系统 检查油箱油位 检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运转） 连接良好，无渗漏 润滑系统 检查油尺、油位 检查机油油质 油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质应清洁、无杂质 空气流阻指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 控制系统 手动空载试运行 按操作规程手动启动机组 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常 ，油温、水温正常 年度保养项目 年度保养项目如下表所示。 年度保养项目 序号 项目 部位 内容 要求 1 电力变 压器 完成每日巡视保养项目 无灰尘、无污迹 变压器 全面清扫、擦拭 全面紧固螺栓连接部分 测量烧组直流电阻 测量线圈绝缘电阻 测量相间绝缘电阻 清扫、无油垢 牢固无松动 三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的 4%，线间差别不大于三相平均值的 2%），采用 兆欧表，限值将舍有关规定 电气连接 调压连接片 一次电缆接头 二次母线槽接口 调压连接片连 接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好 变压器室 全面清扫 清扫、检查高压负荷开关 检查修理室内照明、通风、消防设施 清洁、无蛛网、积尘 清洁，动作正常，安装牢固 无损坏缺失，功能正常，无故障 2 低压开 关柜 完成每日巡视保养项目 仪表 校验仪表、校验电度表 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线，补齐、更换二次线接线号 检修闸刀开关 检修自动开关 全面检查紧固螺栓连接点 补刷相位漆 无灰尘、无油质、无杂物 整齐、美观、清晰 三相网期到位、接触面（线）大于 2/3 以上 ，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动 颜色符合规定 地下电缆室 全面清扫、整理 无垃圾、无杂物，电缆排列整齐 3 电容器 柜 完成每日巡视保养项目 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线，更换字迹不 无灰尘、无油垢、无杂物 整齐、美观、清晰 清晰的接线号 检修控制元器件 完好无缺损、动作可靠 电容器 检查电容器壳体及瓷瓶 测量电容器二极对外壳及二级闸绝缘电阻 测量电容容量，更换失效的电容器 壳体无凹凸，无破损 绝缘电阻值不做规定，使用 1000V 拭表用微法表测量 或用电压流量表测量 容量不超过额定值的177。 10% 4 柴油发 电机 完成每日巡视保养项目 更换冷却水 更换机油滤清器，检查机油油质，老泥油变黑，应更换机油，清扫或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器 无松动 连接完好 手动试机，观察各种参数是否符合运行规程 燃油系统 检查油箱油位 检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运转） 连接良好，无渗漏 润滑系统 检查油尺、油位 检查机油油质 油位高度应在油尺有效刻度范围内 油质 应清洁、无杂质 空气流阻指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 控制系统 手动空载试运行 按操作规程手动启动机组 检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常 5 供配电接地系统 接地线 检查接地线螺栓及连接情况 紧固良好 接地体 检查接地体焊接头 焊接良好、无锈蚀 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电阻 接地系统的接地电阻小于 10Ω （二）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 消 防设施、设备的定期维护与保养计划和标准，如下表如示。 消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 消 防 控 制 台 1 各类指示灯（含电源、信号） 直观目测 指示灯指示正常 1 个月 2 各类开关 直观目测 处于开启或自动状态 1 个月 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 4 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固，无烧损 半年 5 各电源、信号 如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带 包扎，严重时更换 导线无破损、烧焦现象 半年 6 控制台内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 7 控制台表面除尘 用干净布、毛刷除去表面灰尘 无尘 每日 集成报警器 1 指示灯 直观目测 “ Acpower”（绿色）指示亮，其余指示灯不亮 1 个月 2 电源电压 在按下内部电源电压 /后备电压（或外部“ Bat tery Test”健）切换健前后，目测指示灯是否正常 指针指示＋ 24V（＋ 5V） 1 个月 3 报警功能 按下“ Fme Tegt”健 “ Zone Alam ”指示灯和“ Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响 1 个月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 导线无破损、老化现象 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 7 报警按钮盒 直观目测 按钮盒完好、无松动 1 个月 集中报警器 1 指示灯 直观目测 “ Acpower”（绿色）指示亮，其余指示灯不亮 1 个月 2 电源电压 在按下内部电源电压 /后备电压（或外部“ Bat tery Test”健）切换健前后，目测指示灯是否正常 指针指示＋ 24V（＋ 5V） 1 个月 3 报警功能 按下“ Fme Tegt”健 “ Zone Alam ”指示灯和“ Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣器警铃响 1 个月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 导线无破损、老化现象 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 烟感探头 1 烟感探头 用力吸一口香烟，在距离探测器 20 ㎝处 喷向探头 红色指示灯 半年 2 温感探头 用 750W 电吹风在距深测器 50 ㎝处向深测器吹热风 区域报警器上相应位置的报警指示灯亮 半年 防火卷帘门 1 控制箱内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 2 控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 3 机械部分（齿轮、锋条） 如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油 无锈损且表面涂有润滑油 1 年 4 卷帘门门体 用煤油清洗锈损部分 无锈损 1 年 5 电机接线端子 用螺丝刀紧固 端子无松动 半年 6 报警按钮盒 直观目测 完好无损 1 个月 防 火 门 1 防火门门体 直观目测 完好无损、无变形 半年 2 防火门弹簧铰链 有损坏更换备件，若无损加机油 完好，弹性适度 半年 3 消防通道、防火门 直观目测，关开关防大门 消防通道通畅，防火门开闭自如 1 年 排烟系统 1 排烟风机表面除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 1 个月 2 控制柜内各接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 3 控制柜内部各电器触点 有烧损现象，拆下后用砂纸打磨或更换 触点完 好，控制启停正常 半年 4 控制柜电源指示灯 如不亮更换指示灯灯泡 电源指示灯指示正常 1 个月 5 排烟阀微动开关及内部接线端子 用螺丝刀紧固 端子无松动，微动开关固定良好 1 个月 排烟阀复按钮、导轮、钢丝、转轴 用油壶给导轮、钢丝、转轴加油 复位按钮控制无误，排烟窗开启灵活 1 年 加压送风系统 1 加压送风机除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 1 个月 2 控制柜内部各电器触点 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 触点完好，控制启停正常 半年 3 控制柜内各接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 4 各送风口百叶窗 直观目测 送风口百叶窗位置正常 3 个月 5 控制柜电源指示灯 如不亮更换指示灯灯泡 电源指示灯灯亮 1 个月 消防系统控制柜 1 控制柜上电源指示灯及各类开关 直观目测 电源指示正常，开关处于开启或自动状态 1 个月 2 控制柜内各电器触点 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 触点完好、无松动 半年 3 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固、无烧损 半年 4 电源（信号）线 如有破损用绝缘胶带包扎 导线无破损或老化现象 半年 5 控制柜除尘 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 每日 消防指示牌 1 指示灯 直观目测 指示灯亮且处于等待状态 1 个月 2 指示灯 按测试键 按测试键后指示灯亮 1 个月 消 防 应 急 广 播 系 1 主机各电源信号、控制信号及音量调节键 直观目测 信号指示正常，音量调节位置合适 1 个月 2 各切换器、控制器 通电试验 转换工作正常 1 个月 3 各放大器 放音试听音质、音量 音质、音量良好 1 个月 4 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎 端子无松动，各导线完好 1 年 5 压带轮主导轴，磁带 用清洗带清洗 表面无粉尘 3 个月 统 机磁头 6 各层扬声器接线是否牢固，纸盒是否完好 如松动，用螺丝刀紧固 各扬声器接线牢固，纸盒无破损 半年 7 主机柜内除尘 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 设 备 机 房 1 机房卫生 用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面 机房整洁、干净 1 个月 2 机房内照明、电话 开关电灯、通话检查 照明完好、电话通话正常 1 个月 3 地漏 排水试验 地漏排水通畅 1 个月 灭 火 器 材 1 推车式灭火器 直观目测 完好无损，压力在正 常范围 1 个月 2 干粉灭火器 直观目测，并用手摇动瓶体 压力正常，指针指示在绿色安全区内 1 个月 3 手提式 1211 灭火器 直观目测 压力正常，指针指示在绿色安全区内 1 个月 喷 淋 系 统 1 水泵 手动盘车 转轴转动灵活 2 个月 2 水泵添加盘根 添加盘根 点动时不漏水 半年 3 水泵加润滑油 更换并添加润滑油 水泵转动灵活 半年 4 阀门 添加盘根或更换垫片，清洁阀杆 开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀 半年 5 水泵和电机 用擦布和毛刷除尘 无尘 1 个月 6 各信号阀 直观 目测 在区域报警器上的相应位置无报警信号 1 个月 7 各水流指示器 放水试验 消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警 3 个月 8 喷淋头 直观目测 喷淋头表面油灰不可过多 半年 （三）电梯的定期维护及检修方案 曳引机的保养 （ 1）减速箱 ①箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。 ②润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。 一般一个月应挤加一次。 ③应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。 一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。 ④应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当 电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，应采取措施减少轴承的轴向游隙。 ⑤应使轴承的温升高于 60℃，箱体内的油温不超过 85℃，否则应停机检查原因。 ⑥当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。 ⑦当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异签中心距或换掉蜗轮蜡杆。 （ 2）制动器 ①应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。 对磁铁，必要时可加石墨粉润滑。 ②制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应 均匀，且最大超过 毫米，当间隙过大时，应调整。 ③制动器。