太仓宝龙城市广场市场分析及整体销售方案

太仓宝龙城市广场市场分析及整体销售方案内容摘要：

现场不火热。 2020年 8月 28日广告公开； 电话 53589903 上海九阳策划 世纪苑 滨河路与东仓路围合 太仓经济适用房中心 苏州富丽 小区总建筑面积 23万平方米，小区分四期建设， 13期已交付使用；绿化率 45% 2房 95㎡左右 3房 131135㎡ 均价 3500 14 有景观 3F 3800 4F 3700 19 4F 34003500 18 4F 3500 市府示范小区 办实事工程 现房社区 园林景观 （优点） A 栋距大，采光通风好； B板式建筑，格局方正； C 小区规模大，且有前三期的成功开发经历，人气旺； D国有开发商； E 小区生活配套齐全； （缺点） A销售现场包装粗糙，没有销售气氛；B 销售价格偏高，销售阻力大，销售进度缓慢。 上海新联康策划销售 电话 53591997 华侨花园 东亭南路和滨河路交汇处 华侨房产；江苏五洋房地产；苏州铭成房地产三家联合开发； 占地面积 273050 平方米，总建筑面积约 315200平方米，小区由 26 栋高层、小高层 、多层和105 栋别墅组成，总共近 2020 户。 绿化率 52%，容积率 2房 复式， 95316平方米 多层 3000 元 小高层均价约 3300 元，最高价 3800 元，楼层差价30 元 大社区 品牌 （优点） A 板式建筑，格局较好； B小区体量巨大，高绿化率，低容积率； C价位适中，较有竞争力； （缺点） A本案由三家开发商联合开发，但各自销售各自的部分，给人以杂乱的感觉； B 销售包装较差，除其中一家开发商有适当营销包装外，其它两家基本上没有成型的营销。 电话 53568683 彩虹天下 人民北路和弇山路交汇处 太仓 宏达房地产 总建筑面积 63000平方米，小区由16 幢多层、 4幢小高层组成；绿化率 55% 两房 100平方；三房127145平方米；复式190227平方米 多层住宅均价约为3600元左右；小高层均价约为 3500元 绿化好 （优点） A 栋距大，采光通风好； B板式建筑，格局方正； （缺点） A 地理位置偏北，周边人气不旺； B销售现场包装粗糙，没有销售气氛； C 销售价格偏高，小区配套少，销售阻力大，销售进度缓慢。 苏州德丰仓房地产经纪公司代理 电话 53530253 君悦豪庭 204国道靠县府西街段 投 资商：上海兰生经典房产 开发商：太仓华侨房地产 本案位于太仓 204 国道及昆太公路边，交通便捷。 小区占地 公顷，总建筑面积约 10 万平方米，小区建有八幢小高层住宅，辅以沿街商业街和两个大型城市休闲广场 ； 两房 90115平方；三房 127143 平方；复式 130192平方 住宅均价约 4000元，楼层差价 30元 豪宅旗舰；国际名流生活；五星级会所；和金茂大厦同样的物业管理 （优点） A 营销手段专业，售楼处装修豪华，卖场气氛好； B 销售人员素质较高； C 背靠市政广场，活动空间大；（缺点） A 沿国道及昆太公路，灰 尘、噪音污染大； B 销售价格偏高，抗性大。 电话 53109888 上海达润代理 第一太平戴维斯为物业管理顾问 高尔夫湖滨花苑 滨河路、 东亭路口 协鑫置业 总占地面积 万平方米，总建筑面积约 万平方米，容积率 ，建筑密度 20%，绿化率 5060%，小区内设 10000 平方米号称苏州最大的会所，小区由 32 层高层、小高层、叠加别墅、联体别墅、独立别墅构成，为纯居住区 叠加别墅 280380平方米；联排别墅以 370平方为主 小高层建筑均价约为3400 元左右（未定）；联排别墅 6200 元；叠加别墅均价 4600 元；独立别墅均价约 7000 元；高层尚未规划完毕； 苏昆太领秀社区 1万多㎡会所 室内恒温泳池 南面高尔夫球场 （优点） A 小区对面是高尔夫球场，景观好；B 小区智能化程度高，设备齐全奢华； C销售包装专业，售楼处及销售工具豪华专业； D 户型设计目的性强，客户群体集中；除会所中有少量商业建筑外，其余全部为住宅，居住环境纯净； E 本案是太仓目前档次最高的楼盘，目前市场上没有可比竞争项目； （缺点） A 价位偏高，面积偏大，目前太仓城镇人口少，消费力有限，去化速度慢； B目前周边缺少生活配套设施。 东恒顾问代理电话 53589888 太仓人家 长春路人民医院南， 长春路东侧 太仓振兴房地产 6 万㎡纯小高层社区 8 栋小高层 入社区会所、店面 1 125㎡、 146㎡ 3 150、 ㎡ 4 168㎡ 30003500元每平方，均价约为 3200 元；商铺售价8300 元每平方米（报价，但均未销售，价格弹性很大），楼上楼下相同价格； 老市区 配套齐全 低价格 （优点） A 板式建筑，格局较好； B建筑外观富有江南风韵，清新朴素； C价位适中； （缺点） A 缺少营销手段，没有销售包装，销售进 度慢； B 商铺价格偏高，全部未售出。 电话 53510693 代言人广告有限公司代理 世纪广场 上海东路与东仓路交汇处 苏州瓯江地产 集国际级商务办公、高档公寓及商务式公寓楼、商场等诸多功能于一体， 项目 的南边设置了一栋 21 层点式高级商务楼， 北边设置了两栋 32层的公寓楼及商务式公寓楼，裙房设大型商场和可分隔商铺 东楼 、 162㎡ 15 110㎡ 西楼 、 ㎡ 20 205㎡ 住宅均价约 3700 元，楼层差价 3050 元；写字楼未开始销售，预计均价 在每平方米 6000 元以内 新市中心 高尚生活 （优点） A本案是太仓建筑层数最高，也是唯一设计有甲级写字楼的项目，在太仓没有竞争对手； B 周边生活配套设施较为齐全，生活便利； C 本案位于政府中央办公区之中，方位理 想 ， 吸 引 了 较 多 公 务 员 购 买 ； （缺点）定价偏高，销售速度较慢 上海百马营销电话 53562222 万鸿 .城市华庭 弇山路和 204国道交汇处 苏州万鸿房地产 小区由 20层及 28层的 2幢高层及 10幢多层建筑组成， 2 幢高层中一幢是写字楼，另一幢是 SOHO酒店式公寓，底层为商铺，小区内还有少量 双拼别墅； 酒店式小套房挑高 米，面积 4859平方米，可自由分隔楼层，每层20户 酒店式小套房均价约为 3900元左右（以底层面积计价），朝向差价 100200 元，楼层差价 50元 复式式社区，现代派建筑，花小钱，高享受； （优点） A酒店式小套房的设计在太仓是独有的，没有竞争对手； B 价位比较适中，有吸引力； C销售包装精美，设有样品房，较有说服力； D 销售气氛较为热闹； （缺点） A小区设计太杂，什么都有，居住品质下降； B 目前周边缺少生活配套设施，位于国道边，车流嘈杂。 电话 53100002成蒙房地产销售代理公 司 18 四、 一期销售价格统计 详见附件 1 注：本次制订的价格并非今后实际的销售价格，以目前市场行情逐步在走低的现状（市场价格每月都略有不同）。 本案在正式销售前应当根据市场即时价格制订符合市场的销售价格。 19 五、 户型配比及客户群分析 类型 户型 户数 使用面积 建筑面积 总户数 客户群说明 多层普通住宅 2 房 2 厅 60 168 以本地客户为主（约占 70%）。 主要针对人群为“太仓市周边乡村居民、土地被征用、 二次购房置业、父母为成家的子女购置新房、子女为安顿老人购置住房、在太仓工作的国家公务员（公务员是有较强购买力的客户群）”等。 在太仓设厂的高级管理人员也会有一定需求（约占 15%）。 在太仓有工厂有事业的管理阶层，为了工作及生活需要，在太仓购买住宅，这一类的人群消费力充足，所购买的往往是比较好的住宅。 上海客户应该只是少数（约占 15），上海的客户群看中的是太仓和上海较近的距离以及太仓相对上海而言较低的房价。 在去年和前年太仓房地产价格涨幅最大的时期，上海的炒房者数量众多，但从 2020 年下半年开始明 显减少，近期更是无声无息。 但如果过路费有明确的解决时间，这部分的客户群可能会占主导地位。 苏州和昆山的客户基本不会有。 因为苏州和昆山的房地产发展较太仓好很多，他们的挑选余地较大，而且苏州和昆山的房地产升值潜力也大于现在的太仓房地产升值潜力（太仓从 2020 年至今，平均房价从 1000 元左右涨到现在的近 3000 元，本地及周边居民都认为炒作味道太重，将来有可能会跌价）。 3 房 2 厅 60 3+1 房 48 小高层住宅 2 房 2 厅 44 208 3 房 2 厅 1 104 115 102 3 房 2 厅 2 60 多层跃式住宅 4 房跃层 1 38 201 这部分客户群是以太仓当地私营企业主及在太仓设厂的企业主及高层管理人员为主（约占 60）。 这一部分客户群购买力充足，往往是二次或多次置业，对居住品质有较高的要求，本案的多层跃式住宅可以满足他们的需求。 另外本地一部分公务员对这一类住宅也有一定的需求（约占 25%），我们可以利 用和当地政府部门良好的互动关系，吸引这一部分人到本案购买高档住宅。 上海一些消费力强大的客户（约占 15%）对太仓这一类比较小巧安静，离上海又不远的城市有一定的兴趣，他们会考虑在太仓这一类城市购买第二或第三居所，周未或假期可以远离上海的喧嚣，过一个悠闲的假期。 4 房跃层 2 28 160 4 房跃层 3 38 4 房跃层 4 28 144 4 房跃层 5 66 5 房别墅 3 酒店式公寓 1 房 2 厅 180 460 以 投资者（约占 40%）、公司购买用作高级员工宿舍（约占 40%）、以太仓工厂企业的白领一族、本地有经济能力的年轻人、外地企业驻太仓办事处这五类为主。 太仓工厂企业众多，许多高级员工的住宿问题较难解决，住在工厂宿舍里不合适（没有舒适的环境），租房子住又麻烦，所以这一类客户群应该有较大的市场需求。 针对这部分客户群我们可以主动开拓，利用和政府良好的关系，和政府部门配合联系周边工厂企业，向他们推介本案的酒店式公寓，按他们需求装修设计，为 他们提供便利，争取大的订单，节省销售时间。 2 房 2 厅 10 套房 270 20 六、 销售进度分析 据现有工程进度来看，售楼处主体约在 2020 年 3 月底建好，样板房在 2020 年 4 月底建好，我们以 2020 年 3 月底销售人员进场开始计算： 引导期：（内部登记期） 目的是接受客户咨询，收集客户资料，销售人员熟悉项目，并为市场预热。 时间大约为 2020 年 4 月 1 日 2020 年 5 月 31 日， 2 个月 ； 销售进度： 未销售。 试销期：（预约认购期） 此时商业步行街、 酒吧步行街及多层住宅已有一定工程形象，所以可以开始试销，试销的目的是为了试探市场反映，以便随时调整销售方式和方向。 这个阶段可接受部分住宅的预约认购（多层普通住宅、多层跃式住宅）。 试销期预计所需时间为 2020 年 6 月 1 月 2020 年 7 月 31 日， 2 个月 ； 销售进度： 多层普通住宅预约认购 30%（ 16584480 元）； 多层跃式住宅预约认购 20%（ 22989040 元）； 截止2 0 0 5 年7 月3 1 日销售进度0000020%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%酒吧街高层底层商铺商业步行街高层酒店公寓高层住宅多层跃式住宅多层普通住宅 本阶段累计销售额： 3957 万元。 多层住宅强销期及高层住宅 、酒店式公寓、商铺预约期： 正式进入多层住宅销售阶段，争取在小高层住宅推出前消化大部分多层住宅，为小高层住宅预热人气。 这个阶段，高层住宅、酒店式公寓及商铺也可以开始接受内部预约，利用多层住宅的人 2。