天津中房雍景花园房地产投资可行性研究报告_61页_20xx年

天津中房雍景花园房地产投资可行性研究报告_61页_20xx年内容摘要：

积 350380㎡ 分体式联排别墅 平均面积： 230300㎡ 17 与独栋别墅有所区别，可通过调整楼栋间距实现独立居住空间。 建筑风格体现简约、时尚，以北美风格、西班牙风格为主。 分体式联排别墅针对的主要群体 ：  来武清创业的私营企业主及本地成功的私营企业主。  本地及周边的高级公务员。  本地及周边的行业高管等高收入阶层。 叠拼别墅 平均面积： 240㎡ 18 叠拼别墅针对的主要群体 ：  本地及周边中高级企业 管理人士。  本地及周边的公务员及白领阶层。  从事教育、医院、银行、商业服务等高收入行业人群。 花园洋房 平均面积： 130㎡ 花园洋房主要针对的群体 ：  天津及武清的中高级公务员。  自由职业者（从事建筑、广告、文学、网络等行业）。  本地及周边养老人群。  投资度假公寓的人群。 五 、项目产品价格 定位 预测。 别墅价格定位： 武清当地没有别墅项目，近郊别墅价格在 1000015000元 /平方米，平均在13000元 /平方米左右，因本项目是距离武清城区最近的别墅项目，地段优势明显， 19 开盘价格将略低于市 场平均价格，在 10000元 /平方米左右，具备较强的竟争力，后期经过配套设施的完善及口碑度，可根据市场不断提升价格，使整体均价达到12020元 /平方米。 花园洋房价格定位： 武清区普通多层住宅项目的平均价格约在 6000元 /平米左右，本项目花园洋房价格定位主要参考距离本项目相对较近的“北岸尚城”项目，“北岸尚城”均价6500元 /平方米，考虑到本项目低密度别墅社区营造的高端品质，能较大提升花园洋房的价格。 预计开盘时，项目价格定位为 8000元 /平方米。 一期 开盘价 实现均价 2020年 2020年 2020年 别墅（元 /㎡ ) 10000 11000 10000 13000 14000（二期） 花园洋房（元 /㎡ ) 8000 9000 8000 9000 9500（二期） 通过以上对产品定位、客户群定位、价格定位进行分析，可以清楚 ： 项目产品定位 清晰 ，客户群定位 准确 ，价格定位 依据充分、 可行 第 四 章 项目开发的优势 分析 一、 项目的开发符合城市发展方向，存在开发的必要性。 武清区域规划和发展定位明确， 根据天津市规划中提出的武清建设目标，武清要建成“展示天津的窗口、天津发展的桥头堡、京津之间的明珠”。 武清区城市空间 结构明确为“一轴、两带”：一轴，京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。 两带，京津主通道两侧发展带，主动接受主轴辐射。 八大组团：新城核心组团；外围 7个产业特色鲜明的小城镇组群。 其中，东部发展带，包括 3个组 20 团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括 4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。 中房●雍景花园项目正处于 武清发展规划中 “一轴”的主轴上。 中房●雍景花园 项目 是在政府大道的 延长线上，处于未来武清新城的西侧端。 它 不仅为武清的 城市 发展增添了一个新的亮点，同时也为 沿街景观提供了视觉的空间。 因此，中房●雍景花园工程项目符合城市整体规划的要求 ， 有助于 武清新 城市 的 发展 和提高武清的核心竞争 力。 同时 ， 中房●雍景花园项目的开发将 添补武清房地产市场的空白，满足当地中高端群体的居住 需求。 总之， 项目的开发符合城市发展方向，存在开发的必要性。 21 信 于 中联 以 远保密 仅对公司客户C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l战略位置 ： 位于京津发展主轴上 武清区中心本项目京津城际4 公里武清区政府武清八大局70 公里30 公里本项目武清新城中心片区 项目位于：武清区 杨村镇 距离北京 70 公里，天津 30 公里 距离京津城际高铁仅数公里京津发展黄金走廊武清开发区方向天津市区方向北京市区方向武清区为 天津北部远郊区 ，毗邻北京，是京津走廊上重要的交通节点 二、 得天独厚的区位优势，四通八达的交通条件。 项目所在地 武清区地处京津之间，是中国环渤海经济区的正中心，区位优势得天独厚。 武清 城区距北京机场、天津新港各 70km，驱车经高速去北京、天津港不超过 1 小时。 现有国家、市级公路、铁路干线 18 条。 其中京津塘高速公路穿越境内 47 公里，在城区设有上下道口；京津高速通道、京沪正线均穿城而过，另外还有 3 条高速路正在规划当中，建成后，境内高速路里程达 228km，上下道口 15 个。 中房●雍景花园 项目位于京津公路西侧，距武清区中心 5 公里 ，京津塘高速公路贯穿该区南北，国家级公路主干道廊良路和碱东路在该区东西方向延伸。 国家重点工程京沪高速公路天津北段的终点在该区境内，实现与京津高速公路的衔接，京沪高速铁路经过 该区。 交通便利四通八达。 22 信 于 中联 以 远保密 仅对公司客户C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l• 项目位于天津市武清区豆张庄乡，京沪高速公路与京福公路的西北角；• 项目地块通过津福、京沪、京津塘、京津二线等高速公路连接天津市区及周边区域；• 从项目地块到达天津市车程 1 小时左右。 京福公路京沪高速武落公路至廊坊至廊坊至天津市 至天津市至北京京津塘高速京津高速（二线）良廊公路碱东公路交通情况 ： 紧邻多条城市高速路，交通便捷 三、 完善的基础设施配套。 根据天津市 轨道交通专项规划，市域轨道 Z2 号线将连 接武清新城、中心城区、天津机场、滨海高新区、滨海新区，并预留 通往北京第二机场的通道，形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。 紧挨项目的雍阳西路已纳入当地政府的改造规划，明年将开工进行拓宽改造。 完善的教育系统优势。 武清现有全日制学校 221 所，其中国办幼儿园 2 所，民办幼儿园 3 所，小学 161 所，初中 36 所，普通高中 11 所。 其中杨村 一中 、英 华国际学校、雍阳中学教学质量尤为突出，高考上线率一直保持很高的水平，每年升入名校的有几十人。 其他配套成熟。 武清 医疗配套 成熟，各级医疗机构建构了武清完整的医疗体系，区内的 武清人民医院、仁和医院 具有雄厚的医疗实力。 娱乐配套 成熟，武清区内兴办了大大小小的娱乐场所、设施，临近项目的大型公园有： 双龙公园、西苑公园 等。 商业配套 成熟，武清区内商业网点遍布，购物消费非常方便，临近 23 项目就有一家大型超市： 家乐超市。 项目所在地 其他的重要基础设施如水、电、气等 也 已在全部到位。 项目所在地完善的配套是房地产开发的有利因素。 信 于 中联 以 远保密 仅对公司客户C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l家乐超市英华国际学校仁和医院 人民医院项目周边配套 ： 教育、医疗配套相对较完善 / 商业配套缺乏杨村一中杨村七中青少年活动中心双龙公园西苑公园 教育配套： 英华国际学校、杨村一中、杨村七中 医疗配套： 武清人民医院、仁和医院 娱乐配套： 双龙公园、西苑公园 商业配套： 家乐超市杨村七小 四、 土地增值空间巨大。 北京中房创业房地产开发有限公司 是本 地块的一级开发商，配合政府回购并开发该地块已有两年之久，并以一级土地开发商的身份参与了该地块 使用权的竞拍，于 2020 年 8 月 24 日以 12， 000 万元的净地出让价（底价）从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积 平方米（合同编号 [津武（挂）2020]第 173 号），用于房地产开发。 成交均价为 万 /亩 武清区在建项目土地成交价格均远远高于我项目。 特别与我项目临近的地价。 如保利 上河雅颂的 地价两年前为 220 万 /亩，前不久 奥克斯 （距本项目仅 5公里） 竞拍 地价为 280 万 /亩。 目前， 仅土地增值 一项，项目已经 取得了了相当可观的收入。 而随着武清房地产开发热的进一步升温，项目地块还存在巨大的 升 24 值空间。 五、 稀缺的产品资源。 项目产品定位是低密度的别墅，目前天津武清区尚无 别墅项目， 项目开发易于打造当地别墅地标，能最先消化易购人群。 再者， 国家 别墅土地政策 逐渐收紧， 别墅 用 地 审批 达到 从未有的严格，并将进一步严格， 随着 别墅 用 地 逐渐减 少，别墅 产品已 成为 稀缺 资源 ， 产品的销售前景 极为乐观。 第 五 章 项目开发 进度计划 一、建设工期 按照国家关于加强基础设施工。