国有土地使用权有偿使用制度与实施

国有土地使用权有偿使用制度与实施内容摘要：

国有企业改制中土地租赁政策制定的时间晚于出让政策。 在 1993 年前，我国法律法规规定的国有土地有偿使用方式只有出让方式一种，土地出租仅限于土地使用者将取得的出让土地使用权再行租赁的行为，是出让后的再出租，而不是政府直接向土地使用者租赁土地。 因此，这一时期，无论是国有企业改制涉及的划拨土地使用权处置，还是各项建设使用国有土地，在有偿使用方式的法律法规和政策上，基本上采用出让方式，也就是用地者向政府缴纳土地出让金，取得的出让土地使用权，而很少采取其他土地 有偿使用方式。 1993 年，在《国家土地管理局国家体改委关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》中，第一次明确股份制企业改制中国有土地资产处置可以实行租赁方式，即：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给股份制企业有偿使用，每年收取相应的租金。 ”改制企业可以灵活选择出让和租赁方式处置其划拨土地资产。 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有土地租赁内含及其权利义务内容作了进一步明确，即：国有土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行 为。 土地租赁合同经出租方 10 同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。 租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押、抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。 1999 年《国土资源部规范国有土地租赁若干意见》提出，对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。 从以上一系列政策的出台，可以看出，在国有企业改制中应运而生的国有土地租赁政策，经过企业改制的不断实践，以上升为一 种国有土地有偿使用的法定方式。 租赁土地使用权的适用范围。 租赁政策的适用范围略小于出让政策。 现行法律规定：（ 1）经营性房地产开发用地，必须实行出让，不实行租赁。 （ 2）国有企业破产或出售时，所涉及的划拨土地使用权，采取出让方式处置，不实行租赁。 也就是说，除了上述两种情形以外，任何企业和单位处置原划拨土地或取得建设用地均适用国有土地租赁政策。 作价出资（入股）土地使用权的权能。 土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可依照土地管理法法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、 出租、抵押。 因此，作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。 11 国家以土地使用权作价出资（入股），作为出资投入改制后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。 土地使用权作价出资（入股）形成的国家股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持有单位统一持有。 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》明确：作价出资（入股）土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让，出租、抵押。 也就是说，作价出资（入股）土地 使用权与出让土地使用权的权能一样，在土地使用年期内，可以依法转让、出租、抵押。 现行政策规定，对于自然垄断的行业，提供重要公供产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产。 可以看出，作价出资（入股）政策的一个最大特点，是非货币交易，即企业取得土地使用权的同时，国家没有收取相应的土地价款而是把这部分价款作为国家资本金又投向了企业。 这与企业必须缴纳出让金或租金的方式相比较，改制企业实质上是在没缴纳数额较大的土地价款的条件下，取得了可以自主处置的土地使用权。 因此，作价出资（入股） 12 政策具有非货币交易的特点。 国有企业改制土地作价出资（入股）政策的提出，始于1992 年，并于 1993 年付诸于实践。 1992 年 7 月 9日，国家土地管理局、国家体改委关于印发《股份制试点企业土地资产管理暂行规定的通知》要求：改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。 土地使用权的价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。 首次提出国有企业 实行股份制改造，必须实行土地资产作价出资（入股）的处置政策。 1999 年，《土地管理法实施条例》将国有土地使用权作价出资或者入股明确为土地有偿使用方式之一。 与租赁政策一样，源于企业改制的作价出资（入股）政策，成为国有土地有偿使用的法宝政策。 作价出资（入股）土地使用权的适用范围。 作价出资（入股）政策是国家给改制国有企业的一项优惠政策，不是任何企业都可以享受的。 现行政策规定，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经 营和国家作价出资（入股）方式配置土地。 在实践中，改制企业申请采取作价出资（入股）和授权经营方式处置土地时，政府要严格审批。 审批制度规定，改制企业至少要具 13 备两个条件，才能采取作价出资（入股）或授权经营方式处置土地资产：一是拟进行改制的国有企业属于国家确定作为国家授权投资的机构或国家控股公司试点；二是企业改制方案需要经过省级以上人民政府批准。 不符合这两个条件的国有企业。