南陵县城区基准地价技术报告

南陵县城区基准地价技术报告内容摘要：

它各级商服中心服务半径 =同级商服中心的最大服务距离。 根据上述原则，结合实地考察和对商服中心分布图的分析，确定各评价区各级商服中心的服务半径为： 13 商服中心服务半径： 6000m 2. 各级商服中心功能分的确定 各级商服中心有着与之级别相应的服务功能。 高级商服中心包含着低级商服中心的功能，级别越高的商服中心包含的功能层次越高。 具体地说，一级商服中心既包含了二级商服中心的服务功能，又包含了自身商服中心的服务功能；对二级商服中心而言，仅包含自身商服中心的功能。 基于 上述原理，按下式对商服中心的服务功能分进行分割。 Gi=100（ fifj） ， Gmin=100fmin 式中： Gi— 某级商服中心功能分； fi— 某级商服中心的综合规模指数的平均值； fj— 下一级商服中心的综合规模指数的平均值； Gmin— 最低级商服中心的功能分； fmin— 最低级商服中心的综合规模指数的平均值。 评价区各级商服中心功能分割结果见表 133。 表 133 商服中心功能分表 商服中心名称 综合规模指数 均值标准化值 功能分 十字街 商服中心 100 3. 各级商服中心功能分 和服务半径表的编制 根据各级商服中心的功能分和服务半径，编制商服中心的功能分与服务半径表，见表 134。 表 134 商服中心功能分及服务半径表 商服中心名称 作用分 服务半径（ m） 十字街 商服中心 100 6000 第二节 道路通达度定量化处理 道路通达度是指城市内部交通运输条件的优劣，它由道路宽度、流量、功能和交通管制等指标综合体现。 它取决于城市内部的道路体系和道路空间布局。 14 道路通达度一方面影响商业用地的区位条件，在商业繁华地段，临道路状况对地价影响十分明显；另一方面对工业生产、居 民日常生活的影响也非常大。 一般来说，道路通达度越好的地段，其市场保证、商业聚集条件、人们出行条件和产品运输等方面的条件越优越，随之导致周围土地级别的提高。 城市内道路体系和布局实质上是城市内部布局的骨架，它是实施城市规划的先决条件。 其道路体系的改良往往需要巨额的投资，这种投资的本质归结于对土地的投入，结果必然会提高周围土地乃至整个城区的土地收益。 一、道路系统基本情况分析 随着 南陵 县城区的改造和 向外部 的建设，城区道路通达状况大大改观，已形成了主次干道交错贯通的 道路体系。 近几年来，南陵县城加快了道路基础设施的建 设步伐，修建了若干条城西工业区的城市干道，拉开了城市道路骨架，形成了主次干道明确的城市路网。 根据 南陵 县城 市总体规划， 采用环路和方格网相结合的道路网结构，形成“ 二横二纵兼一斜 ”的干道网格局。 其中， 二横 ：指 籍山路：连接南翔路和 S216 省道 ， 丰收路：县城西部工业区内的主干道 ； 二纵 ： 经一路：由城南交通大环岛至籍山路 ， 经二路：连接 S320 省道与籍山路的主干道 ,一斜：南翔路，由西南向东北斜向穿过城区。 二、道路类型的划分 按道路在城市交通中的作用可分为主干道、次干道和支路。 主干道指联系城市中主要工矿企业、交通枢纽和全市 性公共活动场所的道路，是城市中主要客货运输线；次干道指联系城镇主干道之间的道路；支路指各街坊之间的联系道路。 道路类型划分的主要依据是： (1)道路宽度和车道数； (2)道路的功能；(3)道路在城镇中的地位和作用（主要考虑道路流量）。 根据上述分析，再结合 南陵 县城区实际情况， 调查 城区的 61 条道路进行了分类，其中，现状道路 33 条，规划道路 28 条，为了区分现状道路和规划道路，此次道路编号现状道路采用两位数编号，规划道路采用三位数编号，结果见表135。 15 表 135 抽样调查道路状况统计表 道路编号 道路名称 道路类型 道路长度 （ m） 路面宽度 （ m） 机动车流量 （辆 /小时） 非机动车流量（辆 /小时） 人流量 （人 /小时） 01 籍山路 主干道 6230 40 240 160 600 02 丰收路 主干道 3210 40 140 80 150 03 320 省道 主干道 4370 35 360 60 60 04 318 国道 主干道 4740 35 360 60 60 05 205 国道 主干道 6040 35 360 40 40 06 弋江路 主干道 3490 40 120 70 40 07 芜南 路 主干道 4300 35 240 120 400 08 南翔南路 主干道 2700 35 240 120 400 09 经一路 主干道 3610 40 160 100 200 10 龙门东路 次干道 1110 30 80 80 150 11 梅园路 次干道 1790 20 60 40 120 12 环城北路 次干道 1860 18 60 40 150 13 环城南路 次干道 1240 18 120 80 200 14 凌阳路 次干道 2060 18 180 240 400 15 凌阳大道 次干道 1870 25 80 60 150 16 乌霞路 次干道 2180 18 60 60 120 17 古亭路 次干道 2020 24 40 30 60 18 麒麟新路 次干道 3630 20 80 40 60 19 惠民路 次干道 1670 30 140 120 200 20 利民路 次干道 2020 24 140 120 200 21 春谷路 次干道 2510 24 80 60 120 22 经二路 次干道 2750 24 40 40 60 23 经三路 次干道 2100 24 30 40 60 24 南繁公路 次干道 7580 30 120 80 100 25 联城路 支路 1140 12 20 40 60 26 玉带路 支路 350 10 30 30 40 27 建设路 支路 250 10 25 40 80 28 文庙路 支路 250 10 60 40 120 29 如意大道 支路 500 15 40 40 60 30 金都路 支路 920 15 30 40 70 31 支路六 支路 1470 15 15 20 40 32 纬二路 支路 1860 15 10 10 30 33 纬一路 支路 1590 15 15 10 30 001 北环路 主干道 7750 40 ** ** ** 002 团山路 主干道 6120 40 ** ** ** 003 龙门西路 主干道 3660 50 ** ** ** 004 新南丫路 主干道 8400 40 ** ** ** 005 南翔路 主干道 2870 35 ** ** ** 006 经一路北段 主干道 3450 40 ** ** ** 007 家发路 次干道 2290 30 ** ** ** 008 工山路 次 干道 2890 30 ** ** ** 009 许镇路 次干道 3330 30 ** ** ** 010 溪滩路 次干道 3420 24 ** ** ** 011 古塘路 次干道 2630 30 ** ** ** 012 麒麟路 次干道 1020 30 ** ** ** 013 经二路北段 次干道 3410 25 ** ** ** 014 经三路北段 次干道 4080 25 ** ** ** 015 黄墓路 次干道 2360 25 ** ** ** 016 大港路 支路 1770 15 ** ** ** 017 永红路 支路 1020 15 ** ** ** 16 018 纬六路 支路 2930 20 ** ** ** 019 万良路 支路 2250 15 ** ** ** 020 牌坊路 支路 1750 15 ** ** ** 021 经四路 支路 1150 20 ** ** ** 022 经五路 支路 670 20 ** ** ** 023 经六路 支路 2410 20 ** ** ** 024 经七路 支路 2040 20 ** ** ** 025 纬三路 支路 380 15 ** ** ** 026 丫山路 支路 860 15 ** ** ** 027 枫树路 支路 1170 15 ** ** ** 028 博文路 支路 1380 15 ** ** ** 三、道路通达度影响距离和功能分的确定 1. 道路功能分的确定 我们对不同类型的主干道、次干道及支路进行了典型抽样调查，取得了各抽样道路的红线宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量等基础数据，依据《城镇土地分等定级规程》并考虑道路通达度对各不同用途定级影响的差异，我们对道路红线宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量赋予 不同的权重，综合定级权重为 ， ， ，。 依此计算出各抽样调查道路的综合规模指数，分析各种类型道路的综合规模指数和实际功能，结合规划部门有关道路方面的资料及《城镇土地分等定级规程》，确定各种类型道路的作用分值，同时按规程要求对规划道路和有交通管制的道路作用分进行了减半处理，支路的功能分根据规程规定确定。 南陵 县城区的道路抽样调查资料表、标准化数据表、规模指数表及功能分与影响距离表详见表 136 和表 137。 表 136 抽样调查道路标准化数据表 道路编号 道路名称 道路长度（米 ） 道路类型 路面宽度 机动车流量 非机动车流量 人流量 01 籍山路 6230 主干道 1 02 丰收路 3210 主干道 03 320 省道 4370 主干道 1 04 318 国道 4740 主干道 1 05 205 国道 6040 主干道 1 06 弋江路 3490 主干道 07 芜南路 4300 主干道 08 南翔南路 2700 主干道 09 经一路 3610 主干道 10 龙门东路 1110 次干道 11 梅园路 1790 次干道 12 环城北路 1860 次干道 13 环城南路 1240 次干道 14 凌阳路 2060 次干道 1 15 凌阳大道 1870 次干道 16 乌霞路 2180 次干道 17 17 古亭路 2020 次干道 18 麒麟新路 3630 次干道 19 惠民路 1670 次干道 20 利民路 2020 次干道 21 春谷路 2510 次干道 22 经二路 2750 次干道 23 经三路 2100 次干道 24 南繁公路 7580 次干道 25 联城路 1140 支路 26 玉带路 350 支路 27 建设路 250 支路 28 文庙路 250 支路 29 如意大道 500 支路 30 金都路 920 支路 31 支路六 1470 支路 32 纬二路 1860 支路 33 纬一路 1590 支路 001 北环路 7750 主干道 / / / 002 团山路 6120 主干道 / / / 003 龙门西路 3660 主干道 1 / / / 004 新南丫路 8400 主干道 / / / 005 南翔路 2870 主干道 / / / 006 经一路北段 3450 主干道 / / / 007 家发路 2290 次干道 / / / 008 工山路 2890 次干道 / / / 009 许镇路 3330 次干道 / / / 010 溪滩路 3420 次干道 / / / 011 古塘路 2630 次干道 / / / 012 麒麟路 1020 次干道 / / / 013 经二路北段 3410 次干道 / / / 014 经三路北段 4080 次干道 / / / 015 黄墓路 2360 次干道 / / / 016 大港路 1770 支路 / / / 017 永红路 1020 支路 / / / 018 纬六路 2930 支路 / / / 019 万良路 2250 支路 / / / 020 牌坊路 1750 支路 / / / 021 经四路 1150 支路 / / / 022 经五路 670 支路 / / / 023 经六路 2410 支路 / / / 024 经七路 2040 支路 / / / 025 纬三路 380 支路 / / / 026 丫山路 860 支路 / / / 027 枫树路 1170 支路 / / / 028 博文路 1380 支路 / / / 表 137 抽样调查道路规模指数及功能分表 道路类型 综合定级 规模指数。