南京河西第壹区悬宫酒店项目可研报告

南京河西第壹区悬宫酒店项目可研报告内容摘要：

（二）、入境旅游者人天数 2020年全 市接待入境旅游者总人天数为 ，较上年增长 %。 其中，外国人 万人天，同比增长 %；香港同胞 万人天，同比增长 %；澳门同胞 万人天，同比增长 %；台湾同胞 万人天，同比增长 %。 我们用连续的数据来看看南京市入境旅游人数、天数的发展趋势： 项目 1990 1995 2020 2020 2020 入境游人数 263345 231704 419006 515081 719653 入境游天数 462279 554895 1843992 2213194 3266979 数据来源：江苏统计年鉴 2020 从上述图标来看，上世纪 90 年代以来，南京市入境市场的发展趋势明显，如为来不出现重大事件，南京入境游市场前景更加看涨。 （三）、入境主要客源市场 2020 年，外国旅游者中，亚洲 万人次，较上年增长 %，占外国人市场份额的 54%；欧洲 ，较上年增长 %，占外国人的 22%；美洲 ，较上年下降 %，占外国人的 17%；大洋洲 万人次，较上年增长 %，占外国人 的 4%；非洲及其它 万人次，较上年增长 71%，占外国人的 2%。 主要客源国接待量位居前 10 位的国家依次是： （ 1）马来西亚（ 万人次，同比增长 %）； （ 2）日本（ 万人次，同比增长 %）； （ 3）美国（ 万人次，同比增长 %）； （ 4）韩国（ 万人次，同比增长 %）； （ 5）新加坡（ 4 万人次，同比增长 %）； （ 6）德国（ 万人次，同比增长 %）； （ 7）英国（ 万人次，同比增长 4%）； （ 8）法国（ 万人次、同比增长 %）； （ 9）澳大利亚（ 万人次，同比下降 %）； （ 10）加拿大（ 万人次，同比下降 %）。 从上述数据来看，悬宫大酒店的装潢设计，要充分考虑到主要外宾市场国的文化背景，同时要融入南京的传统元素，这样才能对目标客户具有强大的吸引力。 （四）、国内旅游收入的构成 抽样调查结果显示，在全市 333亿元国内旅游收入中，长途交通费收入 ，占 %；住宿费收入 亿元，占 %；餐饮费收入 亿元，占 %；景点游览费收入 亿元，占 %；娱乐费收入 亿元，占 %；购物费收入 亿元，占 %；市内交通费收入 亿元，占 %；邮电通信费收入 ，占 %；其它收入 亿元，占 %。 我们用连续的统计数据来分析下南京国内游市场人数及收入的发展趋势： 项目 1990 1995 2020 2020 2020 国内游人数（万人） 国内游收入（亿元） 数据来源：江苏统计年鉴 2020 南京国内旅游市场发展状况良好，随着高收入群的增长，南京高档酒店市场的规模将迅速扩张。 （五）、国内旅游者客源分布 按来宁国内旅游者客源市场划分， 2020 年度客源比重列前十位的省份依次是：江苏 万人次（占 %）、安徽 万人次（占 %）、上海 万人次（占 %）、浙江 万人次（占 %）、山东 万人次（占 %）、河南 189万人次（占 %）、广东 （占 %）、北京 万人次（占 %）、湖北 万人次（占 %）、河北 万人次（占 %）。 上述十个客源市场占我市国内市场总量的比重达 %。 （六）、南京市旅游企业规模状况 全市主要旅游景区（点）逾 80 家，拥有国家旅游局授予的 A级景区 21 家，其中 4A 级景区7 家， 3A 级景区 6 家， 2A 级景区 8 家，全国工业旅游示范点 3 家，农业旅游示范点 5 家，拥有国家级红色旅游点 4 家。 全市旅游业直接从业人员约 万人。 截止 2020 年底，全市共有旅行社 395 家，其 中国际旅行社 27 家，国内旅行社 368 家；省属旅行社 72 家，市属旅行社 323 家。 全市现有旅游星级饭店 123 家，全市星级饭店客房总数 16008 间。 在旅游星级饭店中，五星级饭店 8 家，客房总数 2900 间，四星级饭店 14 家，客房总数 3022 间，三星级饭店 53家，客房总数 6646 间，二星级及以下饭店 47 家，客房总数 3440 间。 项目 五星 四星 三星 二星以下 客房数 2900 3022 6646 3440 饭店数 8 14 53 47 数据来源：南京市旅游统计公报 2020 南京市酒店主要集中于中低档区域，只能用于满足观光旅游和一般性商务和会议会展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，没有明确的定位和特色。 整体竞争处于一种低水平状态，无法满足高消费观光人群、休闲度假人群、高档会议会展和商务需求，高档主题酒店市场供给缺位。 而南京河西悬宫大酒店的建立正是定位于高档文化艺术酒店，刚好切合南京市场的需求。 （七）、旅游星级饭店经营接待情况 全市旅游星级饭店实现营业收入 亿元，其中客房收入 亿元，餐饮收入 亿元，其它收入。 全市星级饭店平均出租率为 %，平均房价 307 元 /间天。 其中五星级饭店出租率 %，平均房价 499 元 /间天，四星级饭店出租率为 %，平均出租率 359 元/间天，三星级饭店出租率 %，平均房价 226 元 /间天，二星级及部分社会高档宾馆出租率 %，平均房价 233 元 /间天。 项目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 % % % % 平均房价 revpar 数据来源：南京市旅游统计公报 2020 南京市高星级酒店市场的平均出租率和 revpar 的状况良好，从另一个侧面表明，南京高档酒店市场的有效供给不足。 第二节 悬宫大酒店的综合优势分析 一、区位优势 南京河西第壹区悬宫大酒店位于南京河西新城，紧临奥体中心和地铁 1 号线起点站。 河西新区位于南京老城区与长江之间，是南京近年来全力开发建设的城市副中心区。 十运会场馆奥林匹克中心已经在此拔地而起；本区 CBD 规划的约十座写字楼已经开工建设；河西新城建设指挥部也正在招商吸引国际级商业大店等进驻河西，规划并引导建设完善的商业配套设施；滨江风光带，绿博园及江心洲旅游开发在原有的基础上将会有更大的发展。 地铁一号线覆盖新区中心区，并将于 2020 年 9 月正式通车。 根据规划，河西新区将有约 50 到 60万居民居住，河西的各住宅项目是南京房地产价格的领涨板块，居住板块的合理安排保证了河西新城区的人居环境及区域活力。 伴随着南京河西新区开发和建设的深入，悬宫大酒店的区位优势将变得更为明显和重要，未来整体运营环境看好。 时尚前卫休闲 街区 第壹区 位于南京河西新城，紧邻奥体中心和地铁 1号线起点站。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity 机会分析 南京、华东其他地区（南京国内旅游市场的主要客户群地区）的经济持续增长，且整体经济水平大大高于中国其他地域，居民的购买力大，高端客户群体数量大。 南京市作为著名旅游、文化名城，气候舒适、风景优美，历史和人文景观众多，拥有相当数量忠实的客户群体。 南京市的旅游资源结构性缺乏，独具特色配套物业较少，中低档物业过多而主体明确的高档旅游物业较少，这给主题独特的高档配套物业的 开发提供了市场空间。 南京市旅游资源开发与利用受到市政府的高度重视，未来增长潜力较大。 尤其是南京市政府对河西地区的重点开发，将极大增强悬宫大酒店未来的运营优势。 （二）、 Threat 威胁分析 南京市作为中国的旅游、休闲、商务活动的著名地域，仍然存在淡旺季区别明显的问题（南京市的商务和文化交流活动相对不足）。 南京市本地居民消费意识和购买力不强，使得新建高档酒店项目对外地购买力（苏南地区、浙江地区、上海地区）的依赖会增大； 南京许多新建高档酒店项目众多，尤其是许多著名的国际酒店管理公司的进驻，未来南京高星 级酒店市场会出现激烈的竞争态势； 独特的文化氛围有可能并不被消费者认同，装潢设计上的压力大； （三）、 Strength优势分析 南京第一家高档文化艺术类酒店，设计独特，理念新颖； 金陵品牌在南京市场上的卓越声誉和独具特色的酒店管理和经营水平； 河西新城建设的不断深入和市政功能的不断完善将极大地促进悬宫大酒店的经营； 第壹区其他文化设施和整体文化氛围有助于加强悬宫大酒店的文化底蕴，同时第壹区其他项目以及奥体中心的运作也会给悬宫大酒店带来稳定的客户群； （四）、 Weakness 劣势分析 现阶段 河西地区的发展程度不完善，商业氛围不浓厚，对于高端客户的吸引力不够大，人们更多的选择南京市区内的酒店； 周边地方政府新建的江滨金陵酒店对于政府接待方面已经有一定程度上垄断，不利于悬宫大酒店开展对当地政府机构的营销； 其独特的文化氛围和气息尚未被广泛宣传，消费者的认知程度不够； 三、南京市高星级酒店行业经营状况及评价 南京市现有的 8 家五星级饭店分别为：金陵饭店、希尔顿国际大酒店、侨鸿皇冠假日酒店、金丝利喜来登酒店、玄武饭店、状元楼酒店、苏宁环球套房饭店、古南都饭店，均位于南京市区；五星级饭店数量占全 市饭店总数的 %；共有客房 2918 间套，占全市总量的 %，其中金陵饭店和希尔顿国际大酒店是南京市仅有的 2 家客房数超过 500 间套以上的星级饭店。 南京市现有五星级饭店有关情况参见下表： 序号 饭店名称 地 址 客房数 (间套 ) 床位数 (张 ) 2020 年客房出租率 (%) 备注 1 金陵饭店 汉中路 2 号 591 800 2 希尔顿国际大酒店 中山东路 319 号 561 822 3 侨鸿皇冠假日酒店 汉中路 89 号 282 386 4 金丝利喜来登酒店 汉中路 169 号 371 475 5 玄武饭店 中央路 193 号 270 414 改造出新 6 状元楼酒店 夫子庙状元境 9 号 450 775 7 苏宁环球套房饭店 广州路 188 号 88 161 8 古南都饭店 广州路 208 号 305 503 * 合 计 2918 4336 另 2020 年南京市新 建和在建以及计划修建的高星级酒店还有：金陵饭店二期、鼓楼绿地广场洲际大酒店、威斯汀、紫金山庄、索菲特银河、索菲特中山高尔夫、德基万豪酒店等国际、国内一线品牌。 南京作为江苏省会城市及长江下游现代化的中心城市和国际影响较大的历史文化名城，其高星级酒店的总体规模与北京、上海、广州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星级饭店规模度、配套设施完备程度均不高，无明确的主题特色、定位单调雷同、缺乏能真正体现出以豪华、享受个性特征、体验文化艺术氛围的高端酒店产品。 特别是近年来随着南京会展业的蓬勃发展和举办大型国际性会议的 增加，这一矛盾更为突出。 2020 年“非典”过后的一段时间，大型会议相对集中，全市一度出现了客房爆满、会议设施缺乏、会展专业化服务水平不高等一系列问题。 从近年来南京市高星级饭店客房出租率及平均房价来看，除 2020 年因受“非典”影响出租率略有下降外，随着会展业、大型节事活动的不断发展，游客数量迅速增长，供求矛盾有所缓解，总体经营状况呈上扬趋势，企业赢利状况日趋好转。 可以说，近年来南京市饭店经营的总体状况在经历了上世纪九十年代末期低谷后逐步恢复。 据有关统计数据，南京市星级饭店平均客房出租率高于全国平均水平 ，但无论是高星级饭店还是中、低星级饭店的平均房价却低于全国平均水平。 五星级饭店房价与北京、上海等城市相比差别更大，甚至不及上海的一半。 分析原因，主要与城市经济发达程度、对外开放程度、旅游业其它配套要素建设等有关，这也是目前抑制南京市饭店业发展的主要因素。 随着南京经济的进一步发展，以及江苏省加大苏南与南京市的整合力杜，预期南京酒店房价上升的可能性较大。 尽管目前南京市的高星级饭店经。