珠海格林春天报告安诚顾问(编辑修改稿)

珠海格林春天报告安诚顾问(编辑修改稿)内容摘要：

紫荆 豪庭 彩园 银桦新村三期 恒翠山庄 吉宁 山庄 住宅均价（元/m2） 3500 3150 3300 3500 3050 3250 3300 3260 3680 3800 3700 二手楼均价（元/m2） 3200 3300 3500 3800 3150 3500 （ 1） 普通户型最高均价 3800 元 /m2，最低均价 3050 元 /m2。 均价较高的恒翠山庄、吉宁山庄、银桦新村三期、锦绣柠溪为在建在售楼，其余均价较低楼盘销售周期大多为 20012020 年，目前已基本售磬，符合目前珠海楼价有所上涨的言论。 （ 2） 恒翠山庄与吉宁山庄属柠溪区域，两者的综合素质相近，但恒翠山庄 工程进度目前已全部封顶， 2020 年 7 月交楼。 吉宁山庄工程进度到二楼封顶。 （ 3） 银桦新村三期与本项目同属老香洲南坑板块。 其户型中 171174m2 36 套（除复式）占总套数的 22%， 6987 m2 52 套占总套烽的 32%， 95119 m2 74 12 套占总套数 46%。 单从户型特征比较，二次置业比例较本项目大，买家支付能力较强，并且与银桦新村一期、二期相邻，具备良好的居住氛围，成为提升均价的有利因素。 （ 4） 银桦新村三期工程进度未到地面，但销售率 60 %，是由于： a． 银桦新村一期、二期的住户，为三期的 潜在客户，习惯在银桦新村社区居住，换房的二次置业者或为子女、老人另买一套住宅分开居住的客户，自然选择银桦新三期。 b． 银桦新村三期属 2020 年解冻项目，在城中村改造关就进行了规划和一定渠道的推广，积累了一定数量的客户。 c． 银桦新村三期接受认购的时期，老香洲南坑板块各小区基本售磬，可售住宅数量较少，为该板块住宅供应的空档期。 （ 5） 阳光地带二手楼均价达 35003600 元 / m2，是由于： a． 阳光地带属中等规模项目，具有泳池等一定的配套设施。 b． 小区园林绿化较好，居住环境优美。 c． 小区物业管理良好，提升小区品质。 d． 买家大 多为二次置者，支付能力较强。 e． 项目在销售推广过程中已形成较好口碑。 f． 为刚入伙的新住住宅小区。 2． 面积分析 小面积统计表（见附表一）。 小结： ① 100160 平方米面积范围内的户型所占总量比例最高，达到 %，显示 13 在可比楼盘中以这一面积范围的户型为绝对主力，与老香洲大多楼盘针对二次置业者量身定作密不可分。 ② 3070 平方米的小面积户型占总量的比例为 22%，数量较少，从实地调研中各楼盘小面积户型普遍畅销，一经推出，便被抢购，由此可见，老香洲中小面积户型市场需求量较大，供应量偏少，市场需求旺盛。 3． 户 型分析 （ 1） 户型统计表（见附表二）。 （ 2） 分析： ① 三房户型在本项目周边楼盘中为主力户型，共 2106 套，占调查楼盘各类户型总套数的 %，四房户型为次主力户型，共 892 套，占调查楼盘各类户型总套数的 %。 ② 二房户型在本项目周边楼盘各类户型总套数中所占份额中等，比例为 20%销售速度较快。 ③ 一房、五房以上及复式户型在本项目周边楼盘中份额较小，三种户型合计占 %。 （ 3） 小结： ① 周边在售楼盘以供应三房、四房为主，其它户型供应总量相对较少。 ② 一房、三房销售率高，二房次之。 ③ 一房、二房为供应量较少，但市场需求较大。 ④ 本项目一房占 %，二房占 %，三房占 %的定位迎合市场需求，为销售的有利因素。 4．外立面分析 楼盘 名称 锦绣柠溪二期 朗晴居二期 岭南世 家一期 钰海 名门 南厦丰泽园 阳光 地带 紫荆 豪庭 彩园 银桦新村三期 恒翠 山庄 吉宁 山庄 外立面风格 现代式 现代式 中式 中式 现代式 现代式 现代式 现代式 现代式 现代式 现代式 （ 1） 除岭南世家一期、钰海名门外立面为中式风格，带坡屋顶，其余均为现代式风格，楼顶设飘盖。 14 （ 2） 现代风格 楼盘颜色多采用白色系列或浅黄色配蓝色、橙色线条，总体追求简洁、时尚。 5．物业管理分析 楼盘 名称 锦绣柠溪二期 朗晴居二期 岭南世家一期 钰海 名门 南厦丰泽园 阳光 地带 紫荆 豪庭 彩园 银桦新村三期 恒翠 山庄 吉宁 山庄 物管 公司 葆力 物业 葆力 物业 格力 物业 发展商 三好 物业 三好 物业 发展商 葆力 物业 葆力 物业 发展商 发展商 上述 11 个项目有 7 个聘请了专业物业管理公司，证明发展商意识到珠海买家越来越重视小区的物业管理，而且物业管理水平是提升小区品质，促进销售的重要条件。 小 结： ① 以上楼盘中，目前在售楼盘的均价较 20012020 年销售的楼盘价格有所上涨，20012020 销售的楼盘目前在三级市场的价格比原来上升 100200 元 /m2。 ② 100160 m2面积占所有项目总套数的 %， 3070 m2面积只占 22%，为市场供应空档。 ③ 周边在售楼盘以供应三房、四房为主，其它户型供应总量相对较少，但市场需求较大。 ④ 周边楼盘外立面风格大多以现代风格为主，个别楼盘设计中式风格。 与周边其它物业比较，简洁、时尚的现代风格易于使楼盘脱颖而出。 ⑤ 项目周边楼盘 64%聘请 专业物管公司实行封闭式智能化管理。 迎和客户需求。 ⑥ 项目周边楼盘只有岭南世家聘请新加坡 AEP 园林设计公司进行园林规划，其余楼盘未聘请专业公司，但都较以往重视园林规划，小区园林设水景、架空层等。 ⑦ 项目周边楼盘所在老香洲生活便利，配套齐全，项目自身配套较简易。 锦绣柠溪、岭南世家一期设有简易会所，锦绣柠溪、阳光地带、紫荆豪庭设有游泳池。 15 第二部分：项目分析 一、项目概况 1．总用地面积： 2．总建筑面积： m2 3．住宅总建筑面积： m2 4． 商铺总建筑面积 ： m2 5． 车位： 119 个 6． 容积率： 7． 密度： % 8． 绿化率： % 9． 住宅总套数： 310 套 10．商铺总套数： 25 套 11．架空层： 890 m2 二、住宅设计分析 1．平面结构： 一房（ m2）， 40 套，占总套数的 %，占住宅总建筑面积的%； 二房（ ）， 120 套，占总套数的 %，占住宅总建筑面积 %； 其中： 96 套，占 三房总套数的 84%； 四房（ m2） 27 套，占总套数的 %，占住宅总建筑面积的%； 复式（ m2） 9 套，占总套数的 %，占住宅总建筑面积的 %。  分析： ① 一房、二房的总套数占住宅总套数的 %，而总面积占住宅总 建筑面积的 %； ② 三房、四房、复式的总套数占住宅总套数的 %，而总面积占住宅总建筑面积的 %。 16 2．朝向分析： 南向 110 套，占住宅总套数的 %，占住宅总建筑面积的 %； 西向及西北向 120 套，占住宅总套数的 %，占住宅总建筑面积的 %； 东向、东西向及东北向 80 套，占住宅总套数的 %，占住宅总建筑面积的 %。  分析： ① 项目整体规划优良，南向房占住宅总套数的 %，总面积的 %； ② 虽然西向房占住宅总套数的 %，但占住宅总建筑面积的%。 3．户型特征分析： （ 1）一房二厅一厨一卫双阳台： 建 筑面积 m2，套内面积 m2 该户型设计合理，实用率达 %。 虽然为小面积一房住宅，但功能齐全，使用方便。 整体布局紧凑，主阳台设于客厅一角，使室内交通与使用功能巧妙结合。 （ 2）二房二厅一厨一卫双阳台： 建筑面积 m2，套内面积 m2 该户型为两房住宅的经典设计。 整体布局动静分区，干湿分离。 客厅与餐厅空间连通，但功能区分明显。 活动区与两厅的使用功能及休息区的门厅融为一体，简洁、实用。 卧室内连通一侧的大 飘窗及转角飘窗，加大了卧室的采光面，为该户型增加了亮点。 （ 3）三房二厅一厨二卫双阳台： 建筑面积 m2，套内面积 m2 该户型建筑面积 m2，较难得的是客厅面宽四米，主卧室面宽 米，宽大舒适，方正实用。 动静分区，使休息，会客互不干扰，湿区相对集中。 主卧开门正对休息区通道，而非休息区一侧，缩短了室内交通面积，客厅、主卧及客卧朝南，把朝向优势发挥到最大化。 合理的设计，使住宅的使用功能增强，连通一侧的大飘窗，主卧洗手间面积达 6 m2多等，都是该户型的亮点。 1。