xx年江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范

xx年江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范内容摘要：

要步骤 为 ：以城镇地价动态监测样点地价与交易样本地价为依据，用克里金插值等方法在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线，再以宗地界线、街区道路、河流及 其他 线状地物为依据，勾勒出地价区段的边界。 实地踏勘 对内业划分的地价区段进行实地踏勘，调整、重划不合理的地价区段边界。 地价区段的编号 按附录 B 要求编号。 面积量算 量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并填写地价区段登 记表。 各用途实际土地面积根据城镇地籍资料数据计算。 8 9. 地价监测点布设与审核 地价监测点的设立原则 （ 1）代表性原则 所选择的地价监测点 在 利用条件、利用状况、开发程度等方面 应具有 所在地价区段的 代表性； （ 2）稳定性原则 所选择的地价监测点应在较长时间内不会发生灭失、重建、用途变化等情况； （ 3）标识性原则 所选择的地价监测点应易于观测。 地价监测点数量要求 （ 1） 地价监测点 总数 省会城市和省辖市 不应低于 120 个， 其他城市总数不应低于 60 个。 其中： 商业、住宅 地价 监测点 分布密度应达到 不少于 1 个 /km2。 工业用地地价监测点 总数 省会城市和省辖市 不少于 20 个，其他城市 不少于 10 个。 （ 2）商业与住宅用地地价区段应达到每区段各用途至少有 2 个地价监测点；工业用地地价区段应达到每区段至少有 1 个地价监测点。 地价监测点布设 （ 1）地价监测点 以 地价区段 为单元 布设，同时应与已有城镇地价动态监测成果相衔接，并填写地价监测点登记表，拍摄宗地照片。 （ 2）地价监测点必须是形状规则、具 有明确界限、且利用现状、开发程度与区段内涵一致的独立宗地。 （ 3）每个地价监测点都必须在地价监测点图上标注位置，各用途地价监测点的分布应尽可能均衡。 （ 4）每个地价监测点必须编码， 编码 规则见 附录 B。 9 地价区段与监测点审核与确定 领导小组通过内业审查与实地核对，对地价区段划分的合理性、地价监测点的代表性、地价监测点的数量、密度、分布均衡程度进行审核，并出具书面审核意见。 10. 监测点地价评估 监测点地价内涵 监测点地价是指通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点 和一定条件下的地价。 监测点地价评估要求 （ 1）分别评估监测点现状条件下与设定条件下的地价水平，评估值为监测点地面价。 有条件的地方还可测算楼面地价。 （ 2）监测点地价评估时不考虑他项权利限制。 （ 3）应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法。 （ 4）地价评估报告采用统一的格式 （ 格式见附录Ｇ ） ，并由两名以上注册土地估价师签字。 监测点地价评估技术要求 按《城镇土地估价规程》的要求，对地价监测点地价进行评估。 （ 1）若所选择的地价监测点在报告期内发生过正常交易，则其地价可直 接采用 基准日 、土地开发程度、土地使用年限、容积率等修正。 （ 2）若在报告期内未发生过正常交易，则应选取同区段内类似的至少 3 宗地作为比较案例，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等估价方法进行评估，原则上以市场比较法为主。 所采用的评估参数均应为评估基准日水平。 10 （ 3）若同区段内无法选取类似 3 宗比较案例，可从开发水平相仿、地价水平接近的地价区段内选取比较案例。 11. 地价的测算 区段地价的测算 区段地价为地价区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，容积率为区段平均容积率，某用 途法定最高出让使用年期出让国有土地使用权的价格。 区段地价采用区段内监测点地价面积加权平均计算，其计算公式为： 区段地价 D＝nkkknkkSSJ11 式中： D—区段地价； kJ —监测点 k 的地价； kS —监测点 k 的面积； n—区段内监测点个数。 分用途市区及市域地价的测算 将市区某用途所有区段地价进行面积加权平均，测算该用途市区地价。 其计算公式为： 某用途市区地价 Dy＝nkkknkkSSJ11 式中： D y —某用途市区地价； kJ —区段 k 的地价。 11 kS —区段 k 的面积； n—某用途区段个数。 同理可测算出市域分用途地价。 城市综合地价的测算 将分用途地价进行面积加权平均，测算城市市区综合地价。 计算公式为： 城市市区综合地价 Dz＝nkkknkkSSJ11 式中： Dz—城市市区综合地价； kJ —用途 k 地价； kS —用途 K 地价区段总面积； n—土地用途种类，默认为 3； k—土地用途，默认 1 对应商业用途， 2 对应住宅用途， 3对应工业用途。 同理可测算出城市市域综合地价。 12. 地价指数的测算 区段地价指数的测算 区段地价指数分为区段定基地价指数和区段环比地价指数两种。 （ 1）区段定基地价指数等于某一用途某一区段地价与固定基期该区段地价的比率，区段基期地价指数设定为 100。 区段定基地价指数计算公式为 ： Iy = 100oyPP 式中： Iy——某一用途某一区段定基地价指数； yP ——某一用途某一区段当期地价； 12 oP ——某一用途某一区段固定基期地价（基期默认设定为 2020年 12 月 31 日）。 （ 2）区段环比地价指数等于某一用途某一区段当期地价与该区段上期地价的比率。 区段环比地价指数计算公式为： Iy = 1001yyPP 式中： Iy——某一用途某一区段当期环比地价指数； yP ——某一用途某一区段当期地价； 1yP ——某一用途某一区段上期地价。 城市分用途地价指数的确定 城市某用途定基地价指数 I＝nkkknkkSSI11 式中： I—城市某用途定基地价指数； kI —区段 k 的定基地价指数； kS —区段 k 的面积； n—某用途区段个数。 同理，将 kI 替换为区段环比地价指数，即可测算出城市某用途环比地价指数。 城市综合地价指数的确定 城市综合地价指数 Iz＝nkkknkkSSI11 式中： Iz—城市综合定基地价指数； kI —用途 k 的城市定基地价指数； kS —用途 k 总面积； 13 n—土地用途种数，默认为 3； k—土地用途，默认 1 对应商业用途， 2 对应住宅用途， 3对应工业用途。 同理，将 kI 替换为用途 K 城市环比地价指数，即可测算出城市综合环比地价指数。 13. 基准地价体系的建立 基准地价包括区段基准地价与级别基准地价，原则上只建立区段基准地价体系，级别基准地价只作为政府掌握地价水平的参考。 基准日默认为每年的 1 月 1 日。 区段基准地价体系建立 区段基准地价的内涵 区段基准地价是指城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为该用途法定最高出让年期，容积率设为区段平均容积率时的出让国有土地使用权价格。 区段基 准地价的测算 首先按 公式确定当年最后一个季度区段地价，然后用区段内相应用途的正常交易地价进行验证，原则上商业与住宅用地地价区段市场正常交易地价与基准地价的差值不超过基准地价的 30%，工业用地不超过 10%。 最后将通过验证的区段地价值取整为 5 的整数倍作为区段基准地价。 区段内宗地地价评估修正体系的建立 为方便、快捷、高效地评估出宗地地价，在区段基准地价基础上建立区段内宗地地价评估修正体系，其修正因素按用途分类列表如下： 表 2 区段内宗地地价评估修正体系影响因素表 14 土地用途 必选因素 备选因素 商业用地 容积率、临街宽度与深度、形状、拐角地、楼层 特殊地理位置（地铁出入口、停车场边）面积大小、宽深比等 住宅用地 微观环境、容积率、楼层、朝向 绿化率、学区房、建筑密度、心理因素等 工业用地 区位、集聚程度 形状、面积大小、自备码头等 根据各地价区段的实际情况，各地可从上表中选择恰当的因素，按《城镇土 地估价规程》中编制基准地价修正系数表的程序要求，编制区段内宗地地价评估修正系数表，详见附录 C。 划分土地级别、测算级别基准地价 土地级别划分原则 土地级别通过地价区段归并形成，并遵循以下原则： （ 1）级别内地价区段开发程度一致。 （ 2）级别内地价区段地价水平相近。 （ 3）不同级别之间价格有明显差异。 土地级别划分方法 采用数轴散点图或频率直方图的方法划分出土地级别。 级别基准地价测算 统计每个级别内的地价区段的面积与区段基准地价，在此基础上采用 面积 加权平均法，测算出级别基准地价。 其计算公式为： 级别基准地价 Dj＝nkkknkkSSJ11 式中： Dj—级别基准地价； kJ —区段 k 区段基准地价； 15 kS —区段 K 面积； n—级别内区段个数。 级别基准地价数值应取整为 5 的整数倍。 14. 地价动态监测成果整理 地价动态监测成果内容 （ 1）地价动态监测报告，包括城市地价水平及变化趋势、城市地价与房价对比分析、城市地价与房地产市场协调状况、城市地价与社会经济环境协调状况、背景情况与未来趋势分析，重点公布的指标有：区段地价与地价指数、城市市区地价与地价指数、城市市域地价与地价指数。 （ 2）地价动态监测成果图件，包括地价监测点分布图、地价区段分布图。 （ 3） 监测数据 采集 成果 包括 各种调查表、样点交易资料 、社会经济 指标 文件 、 地价动 态监测点 评估技术要点表、 宗地图和 影像照片等。 （ 4） 数据库成果 地价动态监测 体系 数据 库。 地价动态监测成果整理要求 （ 1）地价动态监测报告的分析与描述应客观、合理，用语规范，并制作成 word 格式电子版。 （ 2）所有图件均应符合本规范 项所列要求。 根据评价范围大小的不同，纸质地价监测点图可适当缩小比例尺至 1： 10000~1：25000。 （ 3）所有表格成果均应按附录要求填写，并制作成 Excel 格式电子版。 （ 4）地价动态监测数据库统一采用 Access 数据库格式。 16 15. 基准地价更新成果整理 基准地价更新成果内容 （ 1）基准地价更新工作报告和技术报告； （ 2）基准地价更新成果图件，包括收集的地籍图、地形图、规划图、地价监测点图、区段基准地价图、级别基准地价图及其他各种相关图件； （ 3）地价动态监测成果中与基准地价更新相关内容。 基准地价成果整理的要求 （ 1）工作报告与技术报告应描述客观、分析合理、用语规范。 （ 2）区段基准地价图能直观反映不同级别内各类用地地价区段基准地价及界线、位置，图示及图例可以参照附录 F， 纸质 基准地价成果图比例尺可放至 1： 10000~1： 25000。 （ 3）区 段内宗地地价评估修正系数表与修正系数说明表能直观反映各类地价影响因素对应的修正系数及相应的修正条件。 （ 4）有关地价动态监测的数据应符合地价动态监测成果整理的要求。 16. 成果验收 地价动态监测成果验收 验收方式 首次应用本规范时， 县 （ 市 ） 级工作 成果 由省辖市国土资源局负责验收，省辖市 工作 成果 由省国土资源厅负责验收。 日常 地价动态监测 成果 由省辖市 国土资源局 统一 验收，并将成果报省国土资源 厅备案。 省国土资源厅将对部分成果进行抽检。 17 验收内容 （ 1）地价动态监测范围是否符合要求； （ 2）地价区段的划分是否合理； （ 3）地价监测点的数量、分布及更新是否符合要求； （ 4）地价监测点 资料是否齐全、真实，地价测算是否科学，地价水平是否合理； （ 5）市场交易样点资料是否真实、有效； （ 6）地价监测点分布图是否清晰，监测点位置是否准确，要素是否齐全； （ 7）监测点地价评估报告是否符合估价技术要求； （ 8）地价动态监测指标的分析测算是否准确； （ 9）地价监测分析报告是否科学、合理，是否与实际一致，是否反映当地特点； （ 10）相关表格、图件和文字报告之间，是否一致。 （ 11）地价水平。