20xx年邓州财富世家财富广场招商方案草案

20xx年邓州财富世家财富广场招商方案草案内容摘要：

隆购物 （三楼） 500 10 5000 3）项目附近部分租金 店 名 面 积 （平方米） 租 金 （元） 月租金 （元 /平方米） 汽车音响 25 30 750 理发 40 25 800 汽车维修 25 30 750 家私家居 50 20 1000 装饰材料 50 15 950 美的电器 90 20 1800 洪达家居布艺 35 20 700 汽车维修 25 25 625 上海豪华灯具 30 20 600 铁西酒家 56 20 1200 凤凰飞达电动车旗舰 80 10 800 协和门诊部 80 8 640 大众电动车车 50 20 1000 奥康皮鞋专卖 30 25 750 神州卫厨 30 25 750 茶叶 30 20 600 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 电脑维修 30 30 900 士多店 20 20 400 烟酒店 30 25 750 同仁大药房 65 15 975 花店 50 8 400 牙科 40 20 800 4）部分商场铺租金 商 场 租金方式 备 注 名店街 负一楼： 825 元 /平米 .月 一楼 :1060 元 /平方米 佳美超市 一楼 :元 12/平方米 大商家整体包租 经营者对邓州市商租金意向访谈 经营地点 经营类型 经营面积 期望租金 沿街商铺 文化 路 服装 、 餐饮、通讯等 4060 平米 1050 元 /平米 .月 一层 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 新华路 专卖店、床上用品 等 60100平米 1530元 /平米 .月 一层 壤城路 建材、药店，门诊、小 等 2050 平米 1025元 /平米 .月 一层 交通路 餐饮娱乐 、服饰 等 5070 平米 1535元 /平米 .月 一层 北环路 通讯、小百货、五金等 3050 平米 1525元 /平方米 一层 三贤路 汽车修理、小百货等 3070 平米 1535元平方米 一层 总结： 以上租金期望是在目前项目商业气氛不够浓厚情况下作出的判断，并不代表未来项目租金水平。 大部分经营者认为在目前这种商业气氛下，不可能承受高租金，但在商业做旺，形成了成熟的商业氛围后，租金可以上调。 因此，商场初期租金定价要合理，应当以旺场为先，而且还要通过对项目进行合理规划和包装，提升价值。 项 目租金的初步预测 1）各区域平均租金 区 域 租 金 （元 /平米 .月） 备 注 古城路区域 10－ 50 古城商业街商铺租金最高区域 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 古城商业街 15－ 25 （一楼） 受文化路辐射，租金水平不一，部分十字路口铺租很高，但在沿街商铺的租金水平来看，还是相对高的。 豪门超市 8－ 10 日化、食品、日杂、生鲜 文化路 1070 业态较杂，租金较高 2）项目综合评分表 通过前面的综合分析和租金参考，确定并选取邓州市主要商业街和市场进行对比， 预测财富广场的综合租金。 古城商业街路平均 租金： (25+15+50)/ 3＝ 30 元 /平方米 /月。 万德隆商场平均租金： (25+10++20)/3＝ 18 元 /平方米 /月 (一二三层平均租金 ) 美佳超市平均租金： (5+10+15+20)/4＝ 12 元 /平方米 /月 (一层平均租金 ) 壤城路平均租金 : (5+10+20+25+20)/5＝ 18 元 /平方米 /月 交通路平均租金 : (5+10+30)/3＝ 15 元 /平方米 .月 分析： 在以上四个实例进行对比基础上，得出相对财富广场 以上四个商业代表的租金水平。 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 对上述四个项目而言与财富广场最有竞争力的是古城街的文化 路沿街商铺。 因此我们，给与他们合理的权系数为古城街 、文化路商铺 、万德隆购物商场 、项目附近租金水平。 因此财富广场首层租金水平： 70X +++=约 40元 /平方米 二层：租金水平约为首层的 60％，及 24元 /平方米。 注 :这个租金值是在整个邓州市所有租金的基础上预算出来 ,并不能做招商租金 ,只能做参考 ,在这里我本人建议在招商实施过程中再结合销售部的价格 结合项目的实际情况定出合理的租金。 邓州市商圈平均租金 : (8+20+15+70+10)/5＝ 24元 /平方米 .月 结合项目的市场定位，项目商铺及楼层租金水平初步预测如下： 楼 层 租金水平（元 /平方米 .月） F1 40 F2 24 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 旨在突财富广场的经营特色，以国内知名品牌及邓州市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌中价位带适宜的品种，邓州还未有过的新型换代商品及在邓州有良好的消费基础的传统品牌等。 、不交叉、不重复 为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的“一站式”购物特点。 在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高财富广场的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货较好。 “固本吸远、远交近攻”的招商 本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机 把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。 本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，也要注重南阳、襄樊、十堰等市场新的品牌资源的引进，为财富广场创造出新的亮点。 同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。 即先进行一定量的虚招，达成意向协议 30－ 50 家左右，再进行本地实招。 从而带动本地商家进场的欲望，对本地资源进行全面整合。 6． 招商模式 商铺自购自营、自购自租、代招、租赁、开发商自营、联营 ， 不同的情况招商的工作有所侧重。 1） 自买自营或自买出租（ 商铺自购自营 ）； 2） 租赁（暂时只租不售）； 3） 开发商自营（自营 /联营 ）； (视商铺 的 位置情况进行招商政策制订 ) 1） 纯租赁户采取多种方式进行合作， 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 2） 为联营合作者免费提供场地； 3） 免除经营者一年物业管理费； 4） 免除经营者一年地税； 5） 实行十公里购物车接送服务； 6） 主力店的租金优惠及一年以上免租期优惠合作 六 、招商须知 所有招商人员首先要对本项目的经营定位十分清晰，明确具体的品牌结构，结合当地品牌的销售情况，制定本项目的品牌组合战略。 当地已有的品牌又适合本项目 定位的，一定要设法引进，如果当地没有的品牌，该品牌又在本项目锁定品牌的组合群中，更要设法引进。 品牌的选择一定要遵循宁缺毋滥的原则，千万不要滥竽充数 ，品牌的搭配一定要合理，销 量 大 的和撑门面的牌子都要有，少 了 任何一方面都不可以。 品牌的组合和选择是关系到未来的经营成败的主线，千万不可掉以轻心。 必须仔细分析要引进的每一个品牌 所 含括的客层，在当地销售的数量，在当地引进发展时间，未来该品牌的发展趋势等。 品牌的选择中强势的品牌要 占据 主导的地位，一定要不惜代价拿进这些品牌。 促进本项目商铺销售是一方面，更重要的是要考虑后期 的经营管理。 七 、招商周期 （根据项目工程进度实行计划招商）  筹备、预约期：（ 2020 年 3 月 ）  招商期：（ 2020 年 3 月 — 2020 年 11 月 ） 第一阶段：主力商家与外地客户洽谈签约。 第二阶段：本地区周边客户签约。 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 第三 阶段：本市 老区客户签约。 第四阶段：客户签约入驻进场装修。  开业期：（ 2020 年 1 月 1 日 ） 八 、工作流程 市场调查 → 市场分析 → 开发商家资源 → 制定政策 → 与 商 户 接洽 → 商户 提交企业简介资料 → 品牌商户 选择 → 商铺 资料及价目表 →合作条件洽谈 → 确定合作 商 户 并签订合作协议 → 完成内部审批手续 → 交纳 定金 → 设计 装修方案 → 审核装修方案 → 进场装修 → 商户 进场验收陈列 → 试营业。 九 、组织构成 组织架构图 招商总监 招商经理 文 员 合同管理员 招商助理 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 规模确定 及 人员编制  规模确定  根据企业经营的规模、业态、功能和不同的工作阶段确定人员编制规模。  招商总监、招商经理 及招商 助理 可根据业种的分类、经营规模大小来设定 各 业种的人员编制。  招商人员编制可根据企业的筹备期、运营期、调整期适时调整人员编制及规模。  人员编制  招商部总监 1 名、招商 总监 助理 1 名 （主力店 ）  超市、 百货 、家电 、服饰 （招商 经理、 助理 3 名）  商务 酒店 、休闲娱乐 、家居建材、社区配 套（招商 经理、 助理 3 名） 十、招商计划 （根据项目工程进度实施招商） 招商工作准备阶段：  时间：（ 2020 年 3 月 ）  主要工作事项 1) 业态规划 ； 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 2) 招商优惠政治 ； 3) 各类招商合同文本的拟定、印刷； 4) 各种表格设计、印刷及业务流程的制定； 5) 招商人员的招聘与培训； 6) 目标品牌的规划； 7) 作好品牌推介的准备工作； 8) 对“待定”业主，进行经营（自营、自租、代租、返租）确认； 9) 《招商手册》等宣传资料的编写及印制 ； 10) 招商中心的布置，办公用品的购置； 11) 模拟签约演练； 12) 推出招商预热广告； 13) 招商计划时间启动需签 订 意向品牌代理客户 ，为项目开盘推介 做 准备。  责任人：（刘朝明 ）  配合人：招商部人员及其它相关部门 招商启动阶段  时间：（ 2020 年 3 月至 4 月 ）  主要工作事项 1) 招商广告全力推出 （ DM、硬性广告）； 2) 到邓州市各临街商铺及各专卖店发放相关招商资料； 3) 到南阳、郑州 、襄樊及全国 进行目标性宣传招商 ； 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司 4) 招商人员进行招商初步谈判； 5) 全方位客户集累 ； 6) 招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整 ； 7) 联营业主品牌的确认。  责任人：（刘朝明 ）  配合人：招商部 人员及其它相关部门 招商推动阶段  时间：（ 2020 年 4 月至 6 月 ）  主要工作事项： 1) 完成自租、自营业主《管理公约》、《补充协议》的签 订 ； 2) 本地招商全面推进； 3) 提交外埠招商计划； 4) 组织实施外埠招商； 5) 组织第一次业户座谈会，增强业户信心； 6) 组织外地客户到财富广场实地考察并签约； 7) 本阶段完成 30%商铺 的 合作协议或意向协议的签 订 招商总量。  责任人： （刘朝明 ）  配合人：招商部人员及其它相关部门 招商深入阶段  时间：（ 2020 年 7 月至 9 月 ） 中国地产商域网 中国地产商域网 香港赛特摩尔商业经营管理集团有限公司  主要工作事项 1) 在各种招商广告加大的基础上，继续做好招商签约工作； 2) 结合 一次商装到位，商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观商场装修，增强业户信心； 3) 撰写、印刷并发放《装修说明》； 4) 通知业户作好装修准备，并组织少批业户进场装修； 5) 大量。