20xx年房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题及答案-中大网校

20xx年房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题及答案-中大网校内容摘要：

过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： A. 因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记 B. 因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供 C. 由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。 在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人 D. 抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估 (7)按照现行政策，陈某购买商品房应缴纳的税为（ ）。 A. 契税 B. 营业税 C. 城市维护建设税 D. 印花税 (8)甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。 A. 物业管理企业进驻小区 B. 小区全部竣工验收合格 C. 商品房交付给陈某 D. 陈某实际入住 (9)乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积所作的下列解释中，正确的是（ ）。 A. 全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积 B. 有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积 C. 伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积 D. 室外与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半而积 (10)请根据以下内容回答 {TSE}题（二）某房地产开发公司以 1200 万元人民币取得了1hmSUP2/SUP综合用地 50 年的土地使用权。 该地块地上容积率为 ，建筑覆盖率为50%，可建一幢 16 层商住综合楼和一幢 5 层办公楼。 商住综合楼第 1～ 4层为建筑面积相同的商业用房，第 5～ 16 层为建筑面积相同的住宅。 办公楼建筑面积 5000m，各层建筑面积相同。 该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面 积造价为 1800 元 /mSUP2/SUP，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为 30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为 300万元。 在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款 200 万元，另从私人手中借得部分资金。 银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。 {TS}对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于（ ）类建设用地。 A. 一 B. 二 C. 三 D. 四 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： (11)该综合楼商业部分每层的建筑面积为（ ） mSUP2/SUP。 A. B. C. D. (12)该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。 A. 银行信用 B. 商业信用 C. 民间信用 D. 国家信用 (13)在下列合同中，属于从合同的有（ ）。 A. 购房合同 B. 抵押合同 C. 保证合同 D. 借款合同 (14)该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/mSUP2/SUP。 A. B. 2020 C. D. 2600 (15)上述保险合同的当事人有（ ）。 A. 该商业银行 B. 该财产保险公司 C. 该房地产开发公司 D. 该咨询公词 答案和解析 一、单项选择题（共 40 题，每题 分。 每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。 ） (1) :A 新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 (2) :D 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均 住房面积的 60%。 (3) :C 土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。 (4) :D 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的 6 至 10 倍。 100 1000 6=60 万元。 国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。 国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。 (5) :C 《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。 (6) :D 协议签订后是否公 证，由双方当事人自主选择。 但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。 (7) :B 估价专家委员会应当自收到申请之日起 10 日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。 (8) :D 2020 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》 (国发｛ 2020｝ 13 号 )，将房地产开发项目 (不含经济适用房项目 )资本金比例由 20%提高到 35%。 (9) :C 凡下列情况的房地产，不得发布广告， (1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； (2)在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的； (3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的： (5)权属有争议的； (6)违反国家有关规定建设的； (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的， (8)法律、行政法规规定禁止的其他 情形。 (10) :D 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 (11) :B 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。 报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 (12) :A 依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。 (13) :B 自然终止主要包括： (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租 赁期限届满前 3 个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。 (14) :D 《城市房地产权属档案管理办法》第十四条规定：房地产权属档案应当以丘为单元建档。 (15) :B 在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： 理房产抵押登记。 (16) :A 计算一半建筑面积的范围 (A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 (B)独立柱、单排柱的门廊 、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 (C)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 (D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 (17) :D 对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。 (18) :C 100 5‰ +900 ‰ +1000 ‰ = 万元。 (19) :A 三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币 50 万元以上，合伙企业的出资额人民币 30 万元以上。 (20) :A 业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。 (21) :D 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2／ 3 以上通过。 (22) :C 产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。 (23) :D 国务院办公厅国办发 (2020)26号文件规定，对个人购买非普通住房超过 2年 (含 2 年 )转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 (24) :B 单 位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。 (25) :B 根据需求价格弹性的分类范围， |Ed|1，表明价格每提高 (或降低 )一定比率，则需求量相应减少 (或增加 )更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。 甲、丙、丁三个项目 |Ed|1，都有可能通过降价提高销售收入。 C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。 (26) :B 基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。 洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、 B 两块面积， A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数＝ A／ (A 十 B)。 因为对角线以下的面积为定值，所以 A 越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。 (27) :C (28) :C 信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。 (29) :B 分散危险作为处理 偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。 (30) :C 近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。 (31) :B 由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。 投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构 ”、 “十佳职业培训机构 ” 网址： 股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。 因而一般认为基金证券是一种风险低于股票、收益高于债券的证券品种。 (32) :B 设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用 多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不宜太长。 (33) :A 权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。 凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用；凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或已经当期支付，都不能作为当期的收入或费用。 (34) :B 控制性详细规划的内容有以下几点： (1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线； (2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；(3)确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高等。 (35) :D 气温对于城市规划与建设也有影响。 城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”。 (36) :A 建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 (37) :D 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。 (38) :D 工程量清单说明主要是招标人解释拟招标工程的工程量清单的编制依据以及重要作用，明确清单中的工程量是招标人估算得出的，仅仅作为投标报价的基础，结算时的工程量应以招标人或由其授权委托的监理工程师核准的实际完成量为依据，提示投标申请人重视清单，以及如何使用清单。 (39) :D 房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 (40) :D 根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。 支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识 产权、人身权等。 形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分；每题的备选答案申有两个或两个以上符合题意，请在答题卡。