房地产策划工具-王志纲工作室策划方法论工具箱(编辑修改稿)

房地产策划工具-王志纲工作室策划方法论工具箱(编辑修改稿)内容摘要：

手联合起来。 在几年前我们刚刚提出“概念地产”概念的时候，在我们还没来得及给概念地产一个清晰的界定 的时候，地产界一夜间就言必称“概念”了，“概念”一时间成了非常时髦的东西。 然而，今天看来，成功的案例并不多。 很多“概念”是被强加上去的，仅仅是一种说法，甚至于仅仅是一个好听的名字；而一些好的概念地产创意并没有在实际操作中得到充分落实。 今天地产界已经开始反思：还要不要“概念”。 一些专业人士指出，过度的“概念炒作”可能将房地产业导入误区，最好还是少谈“概念”。 这是市场正常的反弹。 然而，就在经过过热后的反思回归理性，在一些人开始对“概念”失去兴趣的时候，真正的概念地产时代就要开始了。 狭义地产与泛地 产 真正的概念地产时代的开始，是与泛地产阶段的到来一脉相承的。 泛地产，或称广义地产、复合地产，是与狭义地产相对的概念。 狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。 即盖房子，并为房子配套一些附属设施（如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等）。 总之其核心是“房子”。 泛地产不局限于以“房子”为核心，“房子”可能是主体，也可能成为附属的配套设施，泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、“水世界”休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。 即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”，或者说是将狭义的房地产开发置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发。 泛地产开发与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关。 当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发，它通常体现着政府在城市规划与建设方面心有余而力不足的意图，体现着现代城市居民比较前卫的生活方式与理想的城市模型的 以及人居形态的追求。 有人指出，几年后能存活下来的开发商，一种是有实力有品牌的“大象”，一种是实力不如大象，但市场突破能力强的“猴子”。 对地产大鳄来说，不用泛地产战略可能也能生存，但对于实力不很强的中小型开发商来说，要想做大，要想实现超常规发展，就必须实施泛地产战略，要跳出专业与行业的局限，超越克隆（区域市场）、超越常规（动作模式）、超越行业（专业性）、超越有形（项目本体）。 目前，泛地产已初露端倪，在我们服务过的客户中，杭州宋城集团的杭州天城项目，新加坡 IPC 集团的“高尔夫生活村（俱乐部）”项目，山东双月 园新城市项目，以及香港兆祥集团的武夷山旅游地产项目等都属此类。 另外，新加坡华新国际集团卢铿总裁主持的苏州太湖“未来农林大世界”项目，将房地产与农业开发融为一体，推出“农业大使馆”、“尊居型房产”、“金秋花园”、“老人村”等，亦堪称泛地产的大手笔之作，深圳华侨城的旅游地产以及和记黄埔在东莞的大型高尔夫主题社区也有明显的泛地产开发的性质。 泛地产的开发，可以说是真正的“跳出地产做地产”，追求人与自然的和谐，以人为本，在更大的空间尺度上体现对人的诃护，顺应了人类消费需求层次的日益高级化及多元化的大趋势。 在 狭义地产阶段，房地产开发主要体现为实物地产开发，概念地产难有较大的施展空间。 而在泛地产阶段，概念地产则会有广阔的用武之地，可以说是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。 泛地产不仅对开发商的实力、规模、品牌等提出了较高的要求，也对房地产项目策划提出了更高的要求。 它要求房地产策划更综合、更宏观，更富于原创性，要从消费者、城市乃至区域的大势分析入手，通过宏观的综合分析，确立房地产开发的项目定位，适度超前地将项目置于即将到来的大势潮流之前，让潮流推着项目走。 过 去 现 在 将 来 中国房地产市场结构演化示意图 富裕 阶层 富裕 阶层 富裕 阶层 中产阶层 中 产 阶 层 大 众 阶 层 大 众 阶 层 大 众 阶 层 中国白酒业发展阶段论 作坊酒 —— 工业酒 —— 广告酒 —— 品牌酒 —— 文化酒 第一阶段， 作坊酒阶段。 当工业化还没有进入中国社会之前，传统的工艺手法与落后的生产能力，使酒的影响力只局限在十里八乡，口碑传播。 即使有一日或因帝王钦点或因文人咏颂而声名远播，但作为商品的酒仍然只在当地狭小的范围内流通。 处在这个阶段中的白酒，并无太 大的差距，只是个别作坊的酒稍好而已。 茅台可以说是在作坊酒时代就已成名天下的典型代表之一。 第二阶段， 工业酒阶段。 主要表现在计划经济时期。 中国的白酒得以由作坊步入工厂，更多的是得到政治因素的催化。 几个作坊合并，引入一些机器设备，简单的数量叠加。 虽然在生产工艺，质量控制，生产能力上有了长足的进步，但是在经营思想上并没有得到质的飞跃。 依旧是“酒香不怕巷子深”。 许多在作坊酒时代还知道挂旗树幌的酒厂，在这个时期反而不必再为自己的酒的销售操心 —— 计划包揽一切。 产销这一对孪生兄弟被硬性分离，抓生产成为各个酒厂的工 作重心。 在这一阶段当中，茅台酒也无一例外地遵循着这条发展轨迹，产。