玉泉庄园项目方案(编辑修改稿)

玉泉庄园项目方案(编辑修改稿)内容摘要：

于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。 这方面的意义超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅档次、品牌和价值。 （ 4）、消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。 住宅质量要从几 个方面进行全面考虑。 一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。 二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。 三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。 四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。 所以，住宅设计要超前并考虑可改造。 物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。 对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同样等重要。 他们要求物业管理具有多种功玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 16 能和高品位，收费合理，物有所值。 （ 5）、住宅开发 向规模化发展 前几年，阜阳市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小，目前阜阳市已有各类资质的房地产开发企业 100 多个，而且外地大型房地产开发商不断涌进阜阳市场，建设了一批大规模的住宅社区，如 汇鑫 臵业的水岸名苑、广厦安康房产的西苑世纪名门、港利房产的港利绿园、义耕房产的丽晶佳苑、中联房产的如意豪庭、环球房产的外滩国际新城等项目总占都超过 300 亩。 规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造等问题。 新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。 房地产开发商 只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的不同需求。 阜阳市目前开发的 水岸名苑 、西苑世纪名门等开发建设规模化发展，形成 新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。 从阜阳市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化。 （二） 可比性项目分析 可比性楼盘与本项目对比 可比性楼盘与本项目对比表 楼盘名称 新大陆 龙都小区 苏州家园 华源世家 棉织小区 环宇新城 地理位臵 ＋ ○ ＋ － － － 建筑规模 ＋ ○ ＋ － － － 周边环境 ＋ ＋ ＋ － － － 交通状况 ＋ － ＋ ○ ＋ － 配 套设施 ＋ ○ ○ ○ － － （备注：“＋”表示优于本案，“ — ”表示劣于本案，“ 0”表示与本案持平）。 具体楼盘信息见表 1—— 7。 玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 17 阜阳市楼盘一览图 港利绿园 地理位臵 人民西路西延，西二环路 规模类型 沿街一层商铺，小区内普通住宅与复式相结合 发 展 商 阜阳港利房地产开发公司 代 理 商 上海 施工单位 连云港外贸建筑安装工程公司 交楼标准 毛胚 开工时间 内部认购 工程进度 已交付 入伙时间 占地面积 M2 建筑面积 15 万 m2 绿 化 率 38% 总 户 数 一期约三百六十户 价格说明 五层起价为 1760 元 / M2，三四楼为 1980 元 / M2 ，一二层复式 2460 元 / M2 物业管理 较为完善 11 发展背景 开发商原为连云港建筑商，以雄厚的资金实力杀进阜阳房地产市场。 共分两期开发，已取得后期开发土地使用权，但拆迁仍需一段时间。 12 产品竞争力及小区周边配套设施 户型：方正，面积在 85 平方米至 250 平方米，类型较多。 建筑：外墙质地不明，立面为色彩三段式，阁楼坡屋顶，有外凸窗，楼间距大于 22 米 园林：园林的精华要义在首期开发 中充分展现出来，梧桐大道，儿童乐园，园林景点等，号称有近万平方米园林。 配套：二期设有游泳池、幼儿园、会所等，由于离人民路及颍州路较近，配套较为齐全，生活较为方便，公交较为发达。 13 项目定位 玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 18 物业定位： 大型中高档新一代社区 形象定位： 都市绿色生活主题社区 客户定位： 前期以颍泉老城区居民为主 14 销售推广策略分析 项目有一定的规模，并具备大面积的园林绿化，较其他项目有一定的优势，在项目推广中，以“ 15 万平方米生活城”及“和风景一起生活”为宣传推扩主题，以吸引的园林景观和大规模社区规模为人们营造一种健 康向上的生活，吸引较多急于改善居住条件臵业者的目光。 广告以《颍州晚报》阜阳电视台，为主要媒体，在千百意楼上做大型条幅宣传。 设有售楼处，有宣传墙等； 在内部认购时举行各种活动，为臵业者送上实惠，虽然传言有一定的猫腻，但取得了不俗的销售业绩。 15 项目的优劣势： 龙腾 .义耕新天地 地理位置 南二环路新汽车站东，电缆厂西 规模类型 中等规模，多种户型，阜阳首家小S（ Strength 优势） W（ Weakness 劣势） 规模、园林景观优势明显；户型多样，设计较为合理，从 85 至 250 平方米不等，可选择余地较大；一期低容积率较低，楼间距宽，五层半建筑占大多数；区位条件较好；营销能力较好。 严格来说，住宅建筑产品 仍属老一代产品；凸窗设计不到位；后期推广受到敬贤山庄二期的影响；二期优势不大。 玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 19 侧 高层带电梯住宅 发 展 商 龙腾万霖房地产开发公司 义耕房地产开发有限公司 代 理 商 北京汇福行投资顾问有限公司 施工单位 南通益圣建设工程有限公司 交楼标准 毛胚 开工时间 内部认购 工程进度 已交付 入伙时间 占地面积 70 亩 建筑面积 6 万 m2 绿 化 率 35%左右 总 户 数 约 300 户 价格说明 小高层 1460 至 1800 元 / M2，多层 1480 至 1980 元 / M2 销售进度 销售率在 60%左右 物业管理 21 发展背景 开发商原为阜阳当地开发商与黑龙江省开发商联合开发的一个高档楼盘。 土地使用权为 2002 年年底以挂牌方式联合取得，由于销售较好，该发展商曾考虑在颍南大道的南侧进行二期开发。 22 产品竞争力及小区周边配套设施 本楼盘可称得上阜阳楼盘 新一代产品 的典范。 楼宇外观淡绿色玻璃窗，配素色外墙，线条流利，以现代简洁明快的风格为本，以自然与人 的和谐关系为诉求，追求每个细节的尽善尽美。 户型：方正，面积在 122 平方米至 250 平方米，其中 122 至 150 多平方米有同一类型户型， 250 平方米为复式大户型。 建筑：外墙质感较好，立面为色彩三段式，屋顶及顶层复式的外观设计使建筑有挺拔向上的感觉，较角凸窗使室外风景一览无余，楼间距大于 22 米，半封闭或阳台。 园林：下沉式中央园林广场，蝶型园林布臵有一定的新意 配套：设有会所、大型商场，地上及地下车位充足。 由于离人民路及颍州路玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 20 较远，周边生活配套还不太成熟，但同时可享受到经济技术开发区内配套的方便，公交系统相对较 差。 23 项目定位 物业定位： 阜阳乃至周边地区在内的高档豪宅 形象定位： 都市绿色生活主题社区 客户定位： 阜阳及周边二次臵业的高档客户 24 销售推广策略分析 楼盘营造一个中等规模的高尚社区，周边较为空阔，基本具备建设豪宅的条件，三面市政道路都较新，周边经过改造后外在形象较好，在项目推广中，以“少数人的名门领地”及“阜阳楼市的里程碑”为宣传推扩主题，以吸引的园林景观和精美的建筑为人们提供了豪宅生活典范，吸引较多有品味臵业者的目光。 由于是阜阳第一个上市的高档楼盘，销售前期广告较为密集，广告以《颍州晚报》 阜阳电视台为主要媒体，在主要道路或公共建筑物上都有大型广告牌设臵。 设有售楼处，有宣传墙等， LEGO 较为明显。 在内部认购时举行各种活动，吸引了不少人的眼球，但取得了较好的销售业绩。 由于户型较大，总价较高，再加上阜阳首个高尚住宅，有一种“高处不胜寒”的感觉，因此，价格比开盘时略有下降。 对同一楼层不同景观的楼盘采取差额定价。 25 项目的优劣势： 玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 21 汇鑫二期水岸名苑 地理位臵 颍河西路北侧 规模类型 水岸名苑共 22 栋 发展商 阜阳汇鑫发展有限公司 代 理 商 自售 施工单位 阜阳四建等 交楼标准 毛胚 开工时间 内部认购 工程进度 销售率达 80% 总占地面积 530 亩 建筑面积 万㎡ 绿 化 率 40%左右 总 户 数 约 724户 价格说明 水岸名苑 1560 至 2350 元 / ㎡ ，个别水景单位高至 4300 元 /㎡ 物业管理 汇鑫物业管理公司 31 发展背景 汇鑫发展有限公司一期敬贤山庄早在 1999 年就开始启动，以别墅为主。 2020年先后开发汇鑫二期的西二环旁的锦绣、西城河旁的水岸名苑，滚动式发展较为成功。 32 产品竞争力及小区周边配套设施 外型为三段式色彩构图，水岸名苑的色彩明快一点，西二环路东侧商住楼色彩较重。 均为彩色马赛克贴面。 户型：西二环路商住楼户型面积在 90 平方米至 110 平方米，水岸名苑户型S（ Strength 优势） W（ Weakness 劣势） 改变阜阳多年房地产开发的传统模式，突出一个“新”字；有较强的产品竟争力； 小高层首次出现在阜阳，也是阜 阳唯一带有小高层的住宅楼盘； 开工时进行内部认购，消费者信心不足，使价格上升受到一定的影响； 价位策略失败，致使购房户信心受挫，影响销售进度； 玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 22 面积在 120 平方米在 140 平方米之间，跃式结构。 两处楼 盘的户型都比较单一，“满充式设计”。 建筑：内部问题较多，主要有楼间距约在 20 米，距离小于其它楼盘；半封闭式阳台封闭墙较高；填充墙材料较差，隔音效果差；两房户型设计公共空间过大，比例失衡；其它户型有刀把型卧室；楼梯扶手质量非常差；混合楼的出入口在处理上有失得当，卫生间为暗间。 园林：西二环路混合商住楼一二层为商品市场，二层以上仅有小部分绿化，水岸名苑绿化主要体现在河岸的休闲广场周围。 配套：设有会所、幼儿园、附送储藏室，有小量车库，目前公共交通仍不方便。 33 项目定位 物业定位：大型高档物业小区 形象 定位： 水岸住宅 客户定位： 以阜阳成功人士的客户为主。 34 销售推广策略分析 营销中着力宣传本楼盘是一个地理位臵优越、小区内外配套齐全、生态环境较佳、物业管理先进的大规模社区。 由于楼盘距售楼处较远，设有售楼专车。 楼书较为精美，多次在《颍州晚报》上做半版广告，并在千百意外悬挂大型条幅。 对同一楼层不同景观的楼盘采取差额定价。 玉泉庄园项目营销策划方案 阜阳宏泰房地产 顾问有限公司 TEL： 0558— 2292828 Http： Add：阜阳市颍河西路宏泰楼市 3F 23 35 项目的优劣势： 华源世家 地理位臵 清河东路南侧 规模类型 三栋楼 发 展 商 安徽华源房产 代 理 商 自售 建筑设计 阜阳市勘察设计院 园林设计 施工单位 交楼标准 毛胚 推出时间 发售时间 工程进度 已建 两栋 入伙时间 建筑面积 15000 ㎡ 销售进度 住宅 90% 商铺 0% 绿 化 率 总 户 数 100 价格 一楼商铺 6000 元 /㎡，二、三、四楼分别为 1500、 1780 元 /㎡，五楼六楼 1580和 1680 元 /㎡ 41 发展背景 发展商是华源药业，是属于半路出家类型的房地产开发商，华源世家是其第一个项目。 42 产品竞争力及小区周边配套设施 是老一代产品的代表。 户型：方正实用。 规划与布局：沿清河东路进行开发 S（ Strength 优势） W（ Weakness 劣势） 二环路以内。