买房流程与注意事项

买房流程与注意事项内容摘要：

、长则一年之后才能交付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。 因此，保险公司承担保险责任的 期限明显短于贷款期限。 在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。 权利和义务不对等。 三是要求投保的条件过度。 购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保；即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者购买信用保险，该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。 四是保险费率过度。 目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。 一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按 年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。 “游戏规则”有失公平消费者认为，按揭贷款保险，把中原城市不常见的台风、冰凌、突发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的保险责任，而把地震及地震次生原因责任险等排除在外，失去了一些为按揭购房保驾护航的作用。 众多消费者还认为，银行在提供按揭贷款上处于强势地位，虽然银行制定的“游戏规则”没有欺诈行为，但“游戏规则”是不 公平的。 银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定，让人想起了前几年买飞机票必须购买保险的情况，这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原则的，现在买飞机票已经可以不买保险了，住房按揭保险也应回归公平。 房产管理部门 银行、保险公司部分规定有失公平 对于消费者对住房按揭贷款保险的种种质疑，房地产管理部门及专业人士是如何看待的呢。 “购房价并不是房子的实际价值，其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用，而这些费用在整个购房价中占到１／３以上，尤其是土地几乎没有灭失的可能，保险公司把这些也 纳入保险费用，明显有违保险价值说。 从房地产交易发达的上海市调查的情况看，保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几，理赔率太低，这对买房者显然有失公正。 ”郑州市房管局有关部门负责人如是说。 郑州市房管局抵押办张主任说，现在的关键问题是，银行、保险公司应加快建立个人信用平台系统，让没有诚信的人无机可乘，否则，如果有人存心骗贷，产权证抵押在银行也没用。 一位房地产专家说，银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这是银行强加给消费者头上的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成 的。 其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。 其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。 其三，由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。 同时，银行本身也存在着诸多风险。 如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严格造成风险。 银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权益。 在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政 策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。 如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。 而这些本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。 房地产专家指出，抵押住房贷款保险作为财产保险，其合同当事人应该作为享受合同权利、承担合同义务的主体，而目前保险公司却设定银行为第一受益人，明显有失公平。 如果发生了不可抗力，造成损失，首先应该考虑修复财产损失，其次再赔付给银行。 保险规定应该改一改了。 商业银行 贷款形成风险银行理应是第一受益人 记者以消费者的身份询问了省会一些商业银行。 记者问：“既然是购房人买的保险，为什么第一受益人是银行呢。 ”某商业银行有关人士回答：“个人向银行申请房屋贷款时，由于没有金融证券抵押在银行，而是把房屋产权证作为质押品进行贷款，事实上已形成个人与银行之间的还贷关系。 除借款人应正常向银行偿还本金和利息外，作为银行，贷款给个人也形成一定风险，受益人当然应该是银行。 ” 记者又就“办住房按揭贷款就必须买住房按揭保险，否则就无法申请到贷款，住房保险岂不 成了按揭贷款‘强制搭配商品’购房人可不可以不买住房按揭保险”等问题询问了某商业银行，该商业银行有关人士表示：“根据有关规定，在银行采用按揭方式购买的住房，按揭期间必须向保险公司投保，万一住宅遭遇火灾等灾难造成损毁，由保险公司赔付，以保障银行的利益。 ” 对于“根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。 购买保险者并不是保险的最大受益者，这合理吗”的问题，某商业银行称“这得问保险公司”。 保险公司 不投保不放贷款是银行规定的 银行将 “皮球”踢给了保险公司。 根据《保险法》第四条规定，从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实守信的原则。 既然是自愿，购房者当然有不买保险的权利，为什么这份银行为第一受益人的保险要由购房者来埋单。 对记者提出的问题，一些保险公司工作人员都表示了这样的看法：保险公司的一些业务需要银行来配合，为什么“不买保险就办不了贷款”、“业主投保第一受益人是银行”等问题，恐怕还得问银行。 保险公司方面又把“皮球”踢给了银行 律师、专家 弱势群体的利益不容漠视 河南文丰律 师事务所执行主任王登巍和开物律师事务所郑州分所律师申继东认为，按揭保险是“霸王条款”。 根据《保险法》相关规定，从事保险活动必须遵循自愿的原则，银行要求购房人必须到其指定的保险公司投保，违反了保险自愿的原则，侵犯了消费者的选择权和公平交易权。 保险人要求投保人在房产尚不存在、自身还不可能承担风险责任。