牡丹江置业公司置业顾问培训教程手册地产培训(编辑修改稿)

牡丹江置业公司置业顾问培训教程手册地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 1 其它用地 规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 1 公共活动中心 配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 1 道路红线 城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 1 建筑线 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 1 日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。 1 建筑小品 既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。 2 高层住宅（大于等于 10 层）比例 高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（ %）。 2 中高层住宅（ 7～ 9 层）比例 中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（ %）。 2 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人 /ｈｍ ۶）。 2 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人 /ｈｍ ۶）。 2 住宅建筑套密度（毛） 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套 /ｈｍ ۶）。 2 住宅建筑套密度（净） 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套 /ｈｍ ۶）。 2 住宅建筑面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万ｍ ۶/ｈｍ ۶）。 2 住宅建筑面积净密度 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 (万ｍ ۶/ｈｍ ۶) 2 建筑面积毛密度 也称 容积率 ，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万 ｍ ۶/ｈｍ ۶）或以居住区总建筑面积（万ｍ ۶）与居住区用地（万 m۶）的比值表示。 住宅建筑净密度 住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（ %）。 3 建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比 （ %）。 3 绿地率 居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比 （ %）。 绿地应包括：公共绿地、宅 旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 3 停车率 指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率（％）。 3 地面停车率 居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率（％）。 3 拆建比 拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。 3 住宅建筑 residential building 供家庭居住使用的建筑 (含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分 )，简称住宅。 3 老年人住宅 house for the aged 供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。 老年人住宅以套为单位，普通住宅楼栋中可设置若干套老年人住宅。 3 住宅单元 residential building unit 由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。 3 套 dwelling space 由使用面积、居住空间组成的基本住宅单位。 无障碍通路 barrierfree passage 住宅外部的道路、绿地与公共服务设施等用地内的适合老年人、体弱者、残疾人 、轮椅及童车等通行的交通设施。 4 绿地 green space 居住用地内公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地 )等各种形式绿地的总称，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶、晒台的绿地及垂直绿化。 4 公共绿地 public green space 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。 4 入口平台 entrance platform 在台阶或坡道与建筑人口之间的水平地面。 4 无障碍 住房 barrierfree residence 在住宅建筑中，设有乘轮椅者可进入和使用的住宅套房。 4 轮椅坡道 ramp for wheelchair 坡度、宽度及地面、扶手、高度等方面符合乘轮椅者通行要求的坡道。 4 套型 dwelling size 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 4 居住空间 habitable space 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 4 卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间。 4 起居室（厅） living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 50、 厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。 5 卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 5 使用面积 usable area 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 5 标准层 typical floor 平面布置相同的住宅楼层。 5 层高 storey height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 5 室内净高 interior storey height 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离 5 阳台 balcony 供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 5 平台 terrace 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 5 过道 passage 住宅套内使用的水平交通空间。 5 壁柜 cabi 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 60、 单元式高层住宅 tall building of apartment 由多个住宅单元组合而成，每单 元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 6 塔式高层住宅 apartment of tower building 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 6 通廊式高层住宅 gallery tall building of apartment 以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。 6 走廊 gallery 住宅套外使用权的水平交通空间。 6 地下室 basement 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。 6 半地下室 semibasement 房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者。 6 灰空间 “灰空间 ”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。 其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。 “灰空间 ”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等 . 6 楼花 “楼花 ”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。 如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。 由此进一步引申出买“楼花 ”、卖 “楼花 ”、炒 “楼花 ”等。 一般称卖 “楼花 ”为预售房屋，买 “楼花 ”为预购房屋。 6 中空玻璃 目前越来越多的商品房采用塑钢窗内镶中空玻璃，中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 中空玻璃 ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。 6 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚 至为落地窗。 70、 花园式住宅 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 第三节 房地产基础知识培训 第一章 房地产的概念、特性 房地产的概念 房地产的含义： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产业与建筑业区别： 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多 种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进 行再加工的部门，第二产业。 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。 我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括 几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方 面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 房地产的特征 房地产的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性； d) 物业的差异性。 房地产的经济特 征 a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性 e) 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。 其主要归功于房地产的重要组成部分 土地。 第二章 房地产行业的发展 五个阶段： 1） 88— 92 年开放以后刚开始设立售楼处，设有广告看板，出现炒卖地皮，房产供不应求。 2） 92— 94 年专门的营销行业出现改变了以往的销售方式，出现有素质的业务员，当时以企业购房为主散户为辅，广告设系统版面以黑白为主，开始出现工地广告。 3） 94— 96年专业的代理公司出现，开始注重产品定位、客源分析 客源分析，消费群体以个人购买为主，注重销售广告以低价位好的付款方式吸引市场，广告以电视、电台、车体、报纸、工地包装为主。 4） 9698年房地开发步入正轨，代理营销公司成熟。 非常注重楼盘 品质的包装，对设施、环境、户型、装修、社区、规划有统一深入的设计。 从单一的地段价格到注重挖掘楼盘的内涵。 广告表现手法趋于多样软硬广告综合。 5） 99至今所销售的项目从前期开始介入， “ 以销定产 ” 将为销售主流，市场分工将更加明确，产品功能将更加完善，楼盘品质与价格比将是营销关键，广告费用大幅度增加，从平面空间到主题轰炸，商品广告将溶入房地产里。 第三章 房地产的类型划分 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d) 工 业房地产 e)农业房地产 房地产住宅的层数 划分的规定 : a) 低层住宅为 13 b)多层住宅为 46层 c)小高层住宅为 711 d)中高层住宅为 1216 e)16 层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的。 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 房屋建筑结构分类标准 1 ）钢结构， 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2） 钢、钢筋混凝土结构，承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。 如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3） 钢筋混凝土结构，承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。 包括薄壳结构、大模板现浇结构及使。