房地产开发流程(全

房地产开发流程(全内容摘要：

h (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8) 按合同的约定支付余款。 付清 40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。 凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。 二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。 l1 g/ J `2 C4 G( [1 u 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适 应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 拆迁方式： 1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁 2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。 * {$ b. v h4 n: r, Jamp。 J。 H3 [ 3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专 门从事房屋拆迁工作的单位进行。 拆迁的主要内容包括： (1)房屋拆建，如危旧房改造； (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造； (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。 因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。 / f ?39。 r! l. X, _6 n 申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2） 建设项目批准文件； 3） 建设用地规划许可证；。 L g. Hamp。 H9 Z1 b+ l3 q* c 4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）。 Iamp。 q2 ]( s) H 5） 拆迁代办单位和评估机构资料。 6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋 面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。 ） , Q B3 z I/ j$ C! }. r i 7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起 30 日内，对申请审查完毕。 符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为 7 元 /平方米，非住宅为 3 元 /平方米），颁发房屋拆迁许可证。 开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即 可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。 安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。 拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。 5 T( S% K。 I2 e7 R D D 三、 规划设计 ) k0 g。 o4 O5 a ?3 @+ K39。 d。 e m4 y 建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步 骤是： (1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据； (2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件； (3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。 开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请； (4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依 据， 也是取得建设用地规划许可证的必备条件； (5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件； (6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。 进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。 根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即 出让和划拨。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。 1 ~8 p4 O8 I! b! [ 申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。 并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件 / [2 Y7 U8 G+ r k. U8 X39。 y C1 m 1）建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控 制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。 此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。 建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。 . y1 @ [0 v3 Y N/ R 2）申办 建设用地规划 39。 A+ k* B3 m/ t1 p( Y ] O 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用。