房地产市场分析报告楼宇自控系统智能建筑市场分析报告

房地产市场分析报告楼宇自控系统智能建筑市场分析报告内容摘要：

BA系统），采用先进的计算机控制技术，以丰富灵活的控制、管理软件和节能程序，使建筑物机电或建筑群内的设备有条不紊、综合协调、科学地运行，从而达到有效地保证建筑物内有舒适的工作环境、实现节能、节省维护管理工作量和运行费用的目的。 一般情况，弱电系统占工程总造价的 2%～ 5%，而楼宇自控系统占弱电系统（不含消防系统，不考虑网络设备）投资的比例没有规律，但总体不会超过 40%，不同的 建筑类型及建筑规模，楼宇自控系统的建设投资不同，主要取决于建筑类型、规模以及采用的暖通空调、水、电的工艺。 北京地区 10 万 m2 的商用写字楼的楼宇自控系统一般在 300 万左右（含施工），设计检测点在 2020 元左右 /点，平均单点 1500 元 /点。 在工程数据的积累中，楼宇自控系统工程造价数据可参考为： 住宅小区：约 2 元 /m2；大型工建及商业建筑：约 20～ 30 元 /m2。 这里造价的最高与最低可有一倍之差。 当前的楼宇自控市场有喜有忧，喜的是这个市场很大，国内外楼宇自控厂家纷纷争抢这块大蛋糕；而忧的是目前这个市场存在着一定 的问题，缺乏统一的管理。 格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 就中国的大环境而言，建筑智能化的市场前景非常乐观。 加上近两年，业主对智能建筑的要求越来越高，这给楼宇自控厂家提供了一个很大的市场，各楼宇自控厂家竞相使出法宝，以抓住有利商机。 尤其是 2020 年第 29 届奥运会带来更多的商机，有几个楼宇自控厂家专门为此成立了相应的部门，如霍尼韦尔（天津）有限公司成立了场馆设施项目部、西门子楼宇科技（中国）有限公司成立了奥林匹克项目部等，以期用完善的技术解决方案来服务北京奥运。 2020 年智能建筑市场的重要厂家 （ 1）施耐德电气收购瑞典 TAC 公司 2020年 6月 12日，施耐德电气宣布收购著名楼宇自控公司瑞典 TAC公司。 TAC 是一家世界知名的楼宇自控公司，市场价值约 110 亿欧元，并正在以每年 6％的速度增长。 TAC 在其产品中采用了包括 LonWorks网络等许多开放技术，这些技术与施耐德的”透明工厂”概念能够完美地结合。 收购 TAC 将为施耐德公司在楼宇自控领域奠定坚实的基础。 （ 2）霍尼韦尔抓住发展契机亚太总部移师中国 2020 年 6 月 18 日，霍尼韦尔公司宣布：即日起将亚太公司总部从新加坡移至中国上海，在上海张江高科园内建立新基地。 将公司总部移至上海是霍尼韦 尔商业战略的一个重要组成部分，它有助于抓住亚太地区的发展机会，尤其是在中国这样的新兴市场。 在过去的几年里，中国的投资不断增加，基础设施不断完善，客户群、供应商及专业人才都有迅速的增长。 格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 （ 3）江森自控与 QAD 战略合作开发新一代准时制 2020 年 7 月 9 日，江森自控有限公司与 QAD 公司（全球制造业协作商务解决方案的供应商）宣布：双方已携手建立合作伙伴关系，共同为 QAD 的旗舰产品 MFG/PRO 开发新一代准时制（ JustInTime）顺序交付模块。 通过建立合作关系， QAD 公司可以得到汇聚了江森自控有限公司 10余 年的知识和专业经验的准时制顺序交付软件模块开发成果，同时还可获得江森最好的专业知识和建议，从而可以进一步改进 QAD产品的设计并减少该项产品上市的准备时间。 市场竞争的结果势必会引起一些问题，如竞争手段、技术水平、服务质量等方面，同时也会造成利润的下滑。 在这种情况下，就需要有机构来出面管理这个市场。 在这方面，国家对行业的管理机制特别重要。 建立行业协会、制定行业标准、规范行业市场，是产品成熟化的标志。 如何定义智能建筑 BA 系统行业厂家，如何制定行业标准，关系到产品化的目标能否真正实现，也关系到 BA 市场能否走向规 范。 目前，国际上尚未有完整的关于楼宇自控的设计与施工的标准，其主要原因是世界上的建筑物设备工程因地域、传统、能源、标准等差异，建筑设备的系统设计方案有很大的不同，因此针对建筑设备监控的 BA系统其设计方法也会有较大的不同。 国际上一些供热、制冷空调学会或协会等组织，分别在其制定的协议与标准中不同程度地包含了一些关于 BA 系统工程设计的规定。 如用于楼宇自动控制网络的数据通信协议 BAC，就是由美国冷暖空调工程师协会组织（ ASHRAE）的标准项目委员会（ SPC） 135P 于 1995 年 6月制定的。 格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 2020 年 7 月 1 日，由建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了国家标准《智能建筑工程质量验收规范》（ GB503392020），自 2020年 10 月 1 日起开始实施。 该规范将楼宇自控系统作为主要验收对象之一 —— 第六章”建筑设备监控系统”。 2020 年 1 月 30 日，北京市质量技术监督局发布了《建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范》（ DB11/1462020），从 2020 年 2 月 20 日起实施。 其中，第三部分”建筑设备监控系统”适用于建筑设备监控系统的检测验收，相应的改、扩建工程也可参照使用。 2020 年，上海市建设与管理委员会责 成同济大学社区信息化与智能建筑研究中心组织中国上海测试中心、上海市智能建筑检测中心、浦东科技局和上海市设备安装公司起草上海市工程建设规范《建筑设备监控系统检验标准》，目前已完成报批稿。 我国楼宇自控系统的发展趋势 （ 1）我国建筑智能化市场初具规模 近年来，我国许多专家访问了欧美与亚洲发达国家，并与这些国家的专业人士就智能建筑技术进行交流，得到的结论是发达国家并没有象我们那样对智能建筑的热情，也不存在专业权威的智能建筑协会组织，对智能建筑的热烈谈论曾是多年前的历史。 现在发达国家的智能建筑系统大都是按照建筑 物使用功能进行设置，尽管没有刻意把智能化放在建设目标上，但是智能化系统的装备技术是先进的，系统的设置是完备的，系统的工程设计是合理的，系统的运行状态是良好的。 经过业界各方人士多年来的探索、推进，我国建筑智能化系统工程格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 得到了迅速发展。 目前，无论是智能建筑的理论、设计理念、建设法规、设计方法、施工技术、工程管理，还是建筑智能化行业管理及智能物业管理，都通过教训与经验的总结，日臻成熟完善。 就目前而言，我国智能建筑的建设理念与建设目标并不低于国外，某些理念高度甚至超过了一些发达国家。 但是，在准确把握智能建筑的设 计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，还有一定的差距。 近年来，建设部与各地建设主管部门对智能建筑工程加强行业管理力度是很有必要的，但是政府无法也不可能解决所有的问题，大量的工程与技术问题、市场问题最好由相关的行业协会来牵头解决。 （ 2）楼宇自控系统的集成化 国家标准《智能建筑设计标准》（ GB/T503142020）对智能建筑定义为”以建筑为平台，兼备建筑设备 BA、办公自动化 OA 及通信网络系统 CA，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境”。 ①以楼宇自控系统为基础的系统集成方式 系统集成主要通过建筑与建筑群综合布线系统和计算机网络技术，使构成智能建筑的各个主要子系统具有开放式结构、协议和接口都标准化和规范化。 系统集成的方式主要包括： A、智能建筑的系统集成可采用以 BAS 为中心，通过 LonWorks 或BAC 等技术实现和集成模式。 当前 BAS 的结构大多采用二级网络形式，即上层为以太网，下层格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 采用 RS48 LonWorks 等速率较低的标准工控总线方式，具备集成的有利条件。 此外，以 BAS 为中心的集成模式还可通过开发与第三方系统的网络接口（网关 或网络控制器），将各种系统数据集成到网络主干上，这样 BAS 网关就能将 SAS、 FAS 等第三方系统的协议转化为 BAS级通信主干协议，从而实现了以 BAS 为中心的集成目的。 各楼宇自控系统厂家基本都依照以上的集成原理进行系统集成，有的楼宇自控系统厂家还专门开发了系统集成的管理软件。 B、智能建筑是以信息集成为核心，连接所有与之相关的对象，并根据需要综合地相互作用，以实现整体的目标。 可采用 OPC 技术和ODBC 技术实现智能建筑的系统集成。 C、新的集成技术是将信息集成建立在建筑物（群）内部网 Intra 的基础上通 过 Web 服务器和浏览器在整个网络上的信息交换、综合与共享，实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。 D、实时数据的集成和管理数据的集成。 智能建筑中包括多个子系统，涉及实时控制和分时管理两个不同的信息处理领域。 由于处理对象差异，各个子系统无论在硬件和软件结构上都有着很大的不同。 系统集成的实质是一种横向集成，是把各个子系统通过物理集成、网络集成、应用集成而连接成一个完整的大系统。 对于智能建筑来说，实时数据的集成是最为重要的，也是首先实现的要充分利用先进的产品和技术，实现对建筑物消防、安全防范、电梯控制、灯光 控制、停车等诸多子系统实时数据的集成，并完成各子系统之间的联动控制。 格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 （ 3）智能化对建筑物的影响 由于我国经济发展的不同，各地区的智能建筑建设速度及水平也有相应的变化。 上海作为我国的现代化大城市，城市智能建筑的建设发展很快，出现了街区智能建筑群的建设现象。 上海同济大学社区信息化与智能建筑研究中心曾对上海市淮海中路商业街区建筑群智能化系统深入的调查研究，对该地区智能化系统工程建设的现状作了分析。 ①上海市淮海中路地区建筑智能化系统运行管理情况与分析对入住上海市淮海中路地区智能化大楼的 50 家公司进行了《淮海中路 大楼入住公司情况问卷表》调查，数据与内容综合如下：公司入住上海市上海市淮海中路的原因，见表 1。 客户对大楼设施的评价。 表 2 格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智能大厦）市场分析报告 Confidential Material（商业机密，非得允许请勿传阅复制） 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 （ 2）智能化系统投资与大楼经营效益 弱电投资、智能化水平与出租率之间的关系，见表 3。 x 单位建筑面积的弱电系统投资（元 /m2）； y 大楼设备所达到的智能化水平（ %）； z 大楼出租率（ %）；由表 3 中的相关关系可见，单位建筑面积弱电系统投资越大，其智能化水平越高，则其出租率也越高。 弱电投资、智能化水平与大楼租金之间的关系，见表 4 x—— 单位建筑面积的弱电系统投资（元 /m2）； y— 大楼设备所达到的智能化水平（ %）； z— 大楼租金（ $/ ） 各大楼的租金虽然取决于以下诸多方面：大楼的设计、建造标准；大楼建造的年代；物业管理的水平；建筑物所处的地段；大楼的装修标准、风格；物业营销策略，而且大楼租金与实际成交价之间有差异，但格林柯尔集团投资部 楼宇自控系统（智。