房地产策划昆明丹彤集团项目全程营销模式说明与营销计划书

房地产策划昆明丹彤集团项目全程营销模式说明与营销计划书内容摘要：

各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南  在建设期间，向开发商提供有关于施工工地形象包装和前期推广策略方面的顾问，编制相关方案，并派专人协助开发商落实。  策划并协助执行各种提升项目知名度和企业品牌的活动。 （三）、 项目营销策划 目标  通过策划各种公关 和促销活动，聚积项目的销售势能。  制订兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。  全面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。 工作方式  利用决策资源强大的信息平台和中城置地的创新体系拟定营销方案。  以具备丰富操盘经验的专家团建议为指导，专案组发挥主观能动性和整合能力进行策划、跟进工作。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南 基本流程 可类比项目、重点竞争 对手营销策 略分析 确定推广 销售策略 细化项目 营销思路 制定市场进入方案 推广定位 推广策略 营销思路体现 销售策略 营销环境营造 入市时机选择 价格策略 模拟方案演示 核心价格体现 形象定位 价格定位 广告及媒介策略 推广主题 市场推广进度设计 客户群再分析 卖点挖掘和展示 售楼部设计 示范单位设计  分析可类比项目及重点竞争对手的营销策略，做到知己知彼。  制定详实又具可修正性的推广策略，重点确定广告及媒介策略。  细化项目营销思路，进一步清晰项目应锁定的目标客户群，挖掘并展示项目卖点，制定更为具体的销售策略并营造合适的营销环境。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南  制定市场 进入方案，确定入市时机和推出市场的价格，进行模拟方案演示。 （四）、 项目销售 执行 目标  保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。  力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。  尽量延长旺销期  全面树立项目和开发商品牌。 工作方式  重新整合项目专案组人才资源，调入专业销售人才。  具丰富操盘经验的 专案组与 开发商 密切沟通。  紧跟销售进度，进行每日小结，每周总结及每月评估，监控销售情况。 基本流程 划分销售周期并确定各周期工作内容 协助开 发商制订售楼工具及资料 培 训 销 售人员 提供物业管理建议 协助开发商交楼 尾盘销售  结合各项工作进度，划分销售周期并确定各周期工作内容，尽可能客观、全面地将各项工作内容细化，但同时也要预留调整空间。 举行各种促销活动 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南  充分考虑项目特色和市场喜好，协助开发商制订售楼工具及各种资料。  对销售人员（尤其是一线销售人员）进行专业技能培训和项目概况周期培训  在广告的配合下，举行各种促销活动，强力进行销售。  在达成基本销售目标后，针对性地进行尾盘销售。  协助开发商进行交楼事宜，为项目物业管理 提供切实可行的建议。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南 四、 全 程营销 前期 策划纲要 步骤一：项目所在地初步市场情况调查 阶段 A：宏观环境分析 第一、经济环境。 包含产业结构的变化、城市化的进程、家庭收入和家庭支出的结构等等。 第二、政策环境。 即与地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策。 第三、行业环境。 主要内容包括：城市规划、行业管理方式、产业结构发展等等。 第四、人口环境。 第五、文化环境。 第六、技术环境。 阶段 B：项目所在地房地产市场状况分析 第一、城市房地产市场发展描述。 主 要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。 第二、市场现状剖析。 第三、未来走势预测。 阶段 C：项目所在地板块市场分析 第一、板块总体规划。 主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南 第三、板块开发动态。 已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 第四、板块物业价格水平分析。 这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。 步骤二：确定可类比项目，对可类比项目进行调研 阶段 A：确定可类比项目并作深入的调查与分析 以事先制订出的表格为主要的形式，派出专门人员负责对已确定的可类比项目跟进调查，以获取基本情况及重要情报，然后进行分析整理以及对各个可类比项目作出针对性的评价。 阶段 B：对可类比项目进行全面分析 对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标（包括售价、户型、配套、推广卖点、广告投放等）、销售业绩（包括畅销户型的统计）等进行罗列、分析。 步骤三：项目的 SWOT 分析及总体策划思路拟定 阶段 A：项目的 SWOT 分析 从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、 机会和威胁分析。 阶段 B：项目的总体策划思路拟定 第一、战略部署。 制订项目的战略目标及划分实施步骤。 第二、软件平台的构筑。 达致项目战略目标所需的软件平台—— “营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。 第三、硬件功能的配置。 包括项目自身应实现的功能定位及定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南 项目结合周遍配套等所应实现的功能定位。 步骤四：项目核心价值体系的建立 第一、挖掘项目先天的最大价值。 从市场时机、自身条件及区域价值等方面入手。 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。 步骤五：项目的目标客户群锁定及分析 第一、 哪些人是买家（包括隐性、显形两类）。 第二、买家要买什么样的房。 第三、买家为什么要买这些房子。 第四、谁参与了买家的购买行动。 第五、买家以什么样的方式买房。 第六、买家什么时候买房。 第七、买家在哪里买房。 要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。 步骤六：项目开发主题定位及形象定位 阶段 A：项目开发主题定位 为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系： A、该体系不仅是一个主题概念的提出； B、该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点； C、立足于该项目资 源优势与发展商自身优势之上； D、具有充分的整合性，该体系能够充分挖掘、兑现项目的定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 策划方案 风火广告 合生创展 黑弧广告 别墅专题 戴德梁行 地产知识 顺驰地产 金地地产 博思堂广告 各地区专题 北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、江苏、浙江、山东、福建、辽宁、广西、湖南 最大价值，包容项目的核心优势与一系列卖点； E、该体系能够为项目及开发公司积累领先的市场声望； F、该体系的深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔。 G、该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。 阶段 B：项目形象定位 围绕项目的开发主题定。