房地产开发经营与管理精讲班第40讲课件讲义

房地产开发经营与管理精讲班第40讲课件讲义内容摘要：

投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险与不确定性分析、结论与建议等 12 个方面。 项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。 因此，报告的 正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定，没有固定不变的模式。 （五）附表 对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。 按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。 当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。 （六）附图 为了辅助文字说明，使 读者很快建立起空间的概念，通常要有一些附图。 这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。 有时附图牛还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。 当然，有时报告还应包括： — 些附件，如国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售（预售）许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平 面图、公司营业执照、经营许可证等。 这些附件通常由开发商或委托评估方准备，与评估报告一同送有关读者。 二、项目可行性研究报告正文的写作要点 按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要点介绍如下。 （一）项目总说明 在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 （二）项目概况 在这一部分内容中， 应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。 （三）投资环境研究 主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 （四）市场研究 按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。 市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服报告对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。 （五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 这一部分主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞 争性发展项目予以分析说明。 竞争性发展项目的介绍十分重要，它能帮助开发商做到知己知彼，正确地为自己所发展的项目进行市场定位。 （六）规划方案及建设条件 主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。 在介绍规划建设方案的过程中，可行性研究报告撰写者最好能根据所掌握的市场情况，就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。 （七）建设方式及进度安排 项目的建设方 式是指建设工程的发包方式。 发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。 这一部分中还应就建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资估算作好准备。 （八）投资估算及资金筹措 这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。 项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括土地 费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。 投资分年度使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流人的主要部分，应该分别就开发建设投资和建设投资利息分、别列出。 资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、贷款和预售（租）收入三个部分。 应该特别指出的是，当资金来源中包括预售（租）收人时，还要和后面的销售（出租）收入计划配合考虑。 （九）项目评估基础数据的预测和选定 这一部分通常包括销售 收入测算、成本及税金和利润分配三个部分。 要测算销售收入，首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或出租面积的数量；再依市场研究结果确定项目各部分功能面积的租金或售价水平；然后再根据工程建设进度安排和开发商的市场销售策略，确定项目分期的销售或出租面积及收款计划；最后汇总出分年度的销售收人。 成本和税金部分，一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售费用和投入运营后的经营成本进行估算；二是对项目需要缴纳的税费种类及其征收方式和时间、税率。