焦作中华新天地项目推广建议案(17)地产综合(编辑修改稿)

焦作中华新天地项目推广建议案(17)地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

期大约都是 3—— 4 年，形成焦作地产市场的特色。 就消费市场而言，购房多为一次置业（多层形态）和二次置业（别墅形态），在当时基本满足了初期居住环境改善的心理和生活需求。 即使有更大的需求，市场尚未有高档的形态出现。 结论亮点一：市场正处于新旧建筑形态，生活方式逐渐更替的阶段，高端物业出现空缺或急需填充。 结论亮点二：焦作不乏购房人群，人们对改善居住环 境的认同感比较强。 产品同质化，缺乏品质化，缺乏综合实力优质领军楼盘 市场创新楼盘不足，规范化、规模化、品质化高档社区缺乏。 无论新老城区从建筑生活形态上很难拉开差距，市场中有模有样的形象楼盘也只有新新家园、银湖别墅两家，称得上真正别墅、配套完善的高档社区几乎为零。 结论亮点一：市场潜伏着深厚的购房资源，一旦理想物业形态出现，购房凶猛。 （不难看出，焦作人消费形态谦和、不张扬、易于迁就） 结论亮点二：市场没有差异化，产品类别没有唯一性和独特性，规模化的物业形态还没有形成气候。 市场没有出现主导性楼盘及产品。 结论亮点三：市场开发处于一片混沌，高端市场没有出现。 即金字塔顶上的消费阶层没有呈现相对应的物业形态。 第四节。 小环境地产市场现状 定位因子检索结论： 大量管理资料下载 焦作地产市场开发节奏较慢，基本处于同一水平线或起跑线，价值感差别不大，物业类别大同小异，属于低中档物业属性开发，其中大部分属于定向开发。 金字塔顶部的高端物业暂未出现。 消费市场处于自然交易状态，多数为定向消费。 因为物业差别不大，所以消费价值水平没有自然区分，高端人群、工薪阶层居住形态没有明显界定。 高端市场（含中高档市场），前景光明，早起步、早动 手即可具备产品及市场的唯一性和排他性。 且市场可塑性较强，消费者认同感较强。 楼价较低，是源于市场产品的类比性不强，价值感太弱。 焦作不缺乏高端产品的消费阶层。 第五节。 总结论 —— 市场对应密码 —— 定位因子方向 市场开发前景利好 高端项目前景诱人 及早立项及早受益 行业领军品牌彰显 定位因子方向： 产品属性：高端项目 消费人群：高端人群（金字塔中部人群及顶部人群） 行业方向：领军人物、河南品牌、全国品牌 物业价值：“居住改变焦作”，打造焦作人居形象工程，改变焦作居住形态，引领高尚生活方式 延展价值：泛焦作市场行销运作模式（全省、全国行销）。 大量管理资料下载 此定位方向是针对于有战略、有规划、有品质、有个性的项目才能锦上添花一路利好。 让我们看看“中华新天地”这个项目。 他是否具备良好的潜质。 四、产品研读 —— 寻找产品定位因子 本项目与竞争对手银湖别墅同属开发区，相邻较近，产品形态大部分雷同。 本项目虽然产品线丰富，建筑形态多样，但开发周期较长，相对小提量的别墅、多层（新新花园）本项目并无优势可言，与竞争对手差别不大。 项目还属纸上谈兵阶段，同区域银湖别墅现房已经成型，销售即将启动，充分抢占一部分市场先机。 计划中的市场分期入市没有以市场研发、市场营销为参照依据。 规划中的产品线纵然丰富，其实已经陷入一种潜规则的陷阱，产品规划治中缺乏核心价值力，缺乏从多层、底层建筑形态的价值体系转向高端建筑形态价值体系的拉力和张力。 以同区域的地貌优势为规划发想，核心竞争力缺乏排他性和唯一性。 任何一个规划设计师都可以把丰富的水资源共性优势，延展发想为 —— 以水为曲、以畔筑巢、水系环绕、河畔岛屿，并由此催生出放至四海而皆同的概念水景住宅：有威尼斯的水、丽江的水等等。 本案的案名同样缺乏传播力、敲打市场的张力，没有发想性，没有项目的核 心价值表达力。 本项目所处的地理位置好比是一块海绵，而本项目只是处于中间 大量管理资料下载 位置而已，因为挤压任何一块地方都会冒出水花，水还是你的超级优势力吗。 结论 —— 产品定位因子 —— 不具备良好潜质 本项目与同区域同素质的楼盘相比较，功能规划与资源配置同质化严重，无优势而言。 那么如何才能保证规划提量大，开发周期长，资源优势并不明显的中华。