烟台富豪青年国际广场商业报告(编辑修改稿)

烟台富豪青年国际广场商业报告(编辑修改稿)内容摘要：

纺织服装、电子信息和高档食品加工四大主导产业。 机械制造业： 沃尔姆真空、恒源空调、天富、百川多功能轮椅、天威工贸、标准件、港华公司、大樱桃气调库、珍晟产业、新峰机械、上汽变速器、捷林达通用齿轮箱、德润化工、上汽变速器、捷林达通用齿轮箱、福尔精机、首钢机加部、迪帕尔空调、 中联钢构物流园、矢崎汽配、首钢 磁性材料、建设集团钢结构、冰轮成套设备、冰轮冷藏集装箱、重税工程、双河金属、华都管业、大有混凝土、 110KV 变电站、矢崎汽配、中和网具、矢崎汽配、鑫达彩钢夹心板、北方玻璃模具、五星工程机械、普润包装、中嘉包装、庆元机械、天林精密机械、亚东印刷机械、白马包装、爱开天隆模具、天府汽修厂、金麟机械、丰实精密机械、空地、永盛塑料、宇光企业、汇丰包装、福山气缸垫、模具厂 、鑫海矿业机械、海洋渔业制网厂、华德建材、三环铜材、奥成制冷保温厂、利丰纸箱厂、福山精密磨具厂、福山阀门厂、宝瑞塑料包装、橡胶塑料机械、出口包装、冶 金矿山机械、义丰包装彩印、爱开天隆模塑公司、工具厂、华东机电、汇隆钢结构有限公司、鑫汇钢构、航空液压控制公司、精密机械有限公司、金麟机械有限公司、荏原空调、冰轮速冻有限公司、爱开天隆模塑公司、迪帕尔空调、首钢磁性材料、烟建钢构 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 32 页 纺织服装业： 恩派服装、百豪特服装、金阳染业、宗信服装、新光纺织、永进服装、新世界纤维、太华服装、宇成服装、鑫源亚麻、韩日服装、世刚服装、新光服装、丽人服装、三美刺绣、杰华制革、天一服装、海德亚麻、嘉亿刺绣、光明染织、集利制衣、北方家纺梦三奇服装、衫松制衣、新郎西服、光明染织、天 一特种纺织公司、纺织服装进出口、益丰灯芯绒、北方家纺、光明染织、天一特种纺织公司、纺织服装进出口、益丰灯芯绒、新世界纤维、太华服装 电子信息业： 伟华电子、北极星电子、华宇电子、新型能源、环保电池、玛格玛电子、万盛 IT 工业园、利时达钟表、新飞特仪表 怡和精密电子、大一机电、帝元电子、山川精密电子、宇科电池、瑞东科技、同兴科技、信一精密工业、霸王钟表、福时达钟表、帝元电子、霸王钟表 高档食品加工： 康乐达食品、桃山果疏、康迪工业园、福山果汁厂工业园、新大洋食品、福宝食品、正大葡萄酒、大三元食品、康乐 达食品、山村果园、恒润食品、由米食品、永益食品、福宝食品有限公司、新大洋食品 四、区域人口构成调研分析 福山区总面积 ，辖 4个镇、 2个街道办事处和 1个省级高新技术产业区，179个行政村， 52个居委会。 全区总人口 ，其中非农业人口。 福山区人口构成主要可分为三个版块，天府街以北为工业人口集中区，主要以工业厂矿职工构成；天府街至县府街为新住宅小区人口为主，包括政府、企业家属区及新建住宅小区；县府街以南为旧有居住区，以福山区旧有居民及农业人口为主。 天府街以北 居民 小区：曙光名座、丽水湾、福苑小区、福海苑小区、泊子村等 该版块容纳居民户数约 6000 户，预估人口总数 18000 人左右。 现泊子村已属于规划改造范围，改造后户数增加，并且有一个 350000 ㎡的项目正在规划中，预计总户数将达 8000 户左右，该版块人口总数有望突破 24000 人。 工业企业：韩国工业园、北极星电子、康乐达食品、华中酒业、天威工贸、康迪工业园、兴源汽车内饰件、捷林达通用齿轮箱、首钢机加部、新世界纤维、正大葡萄酒、迪帕尔空调、铭城工业园、金河实业、新型能源、冰轮成套设备、冰轮冷藏集装箱、荏源空调、大三元食 品、万盛 IT 工业园、爱特润滑油、华鑫精细化工、矢崎汽配等 截止 2020 年底，福山高新技术产业区共有职工约 35000 人。 2020 年，福山政府加大对工业产业对支持力度，降低准入门槛，相当一部分企业开始 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 32 页 在此版块建厂准备入驻。 冰轮集团整体规划也是将在近一两年内将企业全部迁入此版块。 综合以上发展性因素来看，高新区未来职工人口将达到 45000人左右。 从本版块的人口结构分析，旧村人口年龄层次偏高，文化水平基本在初中以下。 从消费习惯来看，由于距离福山区商业中心较远，且交通并不是很便利，相对来说到开发区、芝罘区更容易一些， 因此在消费区域的选择上宁愿选择开发区的德胜商城一带或芝罘区的三站一带。 这一点从往返该区域的522 路等公交车的上、下客量也可得到证实。 另外，从工业人口来说，一部分在开发区、芝罘区居住，一部分在周边村落平房租住小房，并有一部分居住在企业提供的职工公寓。 综合分析来看，这部分工业人口的文化层次分两个阶段，手工业操作职工基本在初中到高中文化，外企、科技型企业等类型的职工文化层次主要集中在高中到大专，并有一部分高学历人群。 天府街到县府街 旧有村落居民区：盐场村、宋家疃、姜刘疃、城西村、城里村等。 这部分村落居住 区拥有大量福山区旧有居民，总户数约 6000 户。 同时，几乎一半同类型的平房小院内划分出 5— 8 个小间对外出租。 综合以上因素分析，该版块旧村居住总人口数预计 33000 人。 原有生活社区：松霞小区、天府小区、银河小区、河滨小区、福利莱小区、崇文苑以及大量的企事业单位家属楼 这些原有的生活社区是福山区人口的主力居住区域，共容纳总户数约13000 户，总人口约 39000 人。 新建、在建、在售生活社区：富豪花园、福祥新苑、银河名都、松霞新苑、东华新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 这部分生活社区地段、配套、户型等都属于福山 区优良层次，因此销售价位也都偏高，容纳居民消费层次、地位层次等都较高，与原有生活社区共同构成了福山区主力居住区，容纳总户数约 4500 户，预计总人口 13500 人。 对本版块人口进行综合分析，年龄层次偏重于中年人群，消费能力也是三个版块中最强的。 尤其是新建小区的居住人群，文化层次、经济能力都普遍偏高。 在几个配套较好的社区，如富豪花园、福祥新苑等大型社区里，还存在相当一部分非本区人口，约占总人口的 1/4，这部分人群的消费能力较强，对中高档次购物场所的需求比较明显。 县府街以南 主要居民区：西关小区、清洋苑、南 苑街小区、康庄小区、曾家庄等。 从福山区的规划来看，县府街以南为旧有生活区，家家悦、龙大超市等区内大型商业去集于此。 本版块容纳总户数约 5400 户，预计总人口 16200 人。 这一版块人口大多属于福山区原生人口，从人口构成上看，农村人口、企事业单位职工、个体私营户较为集中，在购物消费习惯上，对价格的承受能力普遍不高，消费较为谨慎，并且受旧有商业中心的影响，多在本区域内满足消费需求。 大宗购物、高消费购物多选择芝罘区。 （具体数据见《区域人口构成分析》附表） 附：福山高新区主要企业人数（单位：人） 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 32 页 世刚纤维 :800 韩日服装 :300 元生药业 :100 福宝食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纤维 :100 佳隆纳米产业 :60 福山果汁厂 :80 永进服装厂 :100 新光纺织有限公司 :220 荏原空调 :800 冰轮集团 :200 首钢磁性材料 :200 矢崎汽车配件 :4000 山村果园： 1600 迪帕尔空调： 1000 冰轮： 3000 截止 2020 年，福山高新区企业职工人数为 万人。 五、区域交通 /人流状况与未来走势（见附件） 六、区域各类物业供应吸纳及动态分析 住宅 1）居民区总供应量 总户数： 38300 户 总人口数： 129900 人 注： 计算公式：总户数每户平均人数（ 3 人） +供出租平房户数每户平均人数（ 1） =总人口数 2） 户型特点简析 户型面积以 70 ㎡、 80 ㎡左右为主，户型特点多为二室一厅、三室一厅，户型结构较老。 从目前总供应量来看， 70、 80㎡户型占总供应量的 60%左右，且多存在于一些较老的小区，如松霞小区、三联小区、河滨小区等。 另外，旧村改造的项目、旧村自建项目的面积一般也多集中在 70、 80㎡这个区间，如盐场村小区等。 次主力户型面积为 50— 60 ㎡左右，户型结构为二室一厅。 从目前的供应量来看， 50— 60 ㎡户型约占总量的 20%左右，几乎全部存在于旧有的老社区中，如松霞小区、汇福小区、天府小区等。 大面积户型，尤其是 120 ㎡以上户型，户型结构比较多样化，有错层、复式等，多存在于几个较大的社区或新建的社区中，如富豪花园、天府小区、福祥新苑、曙光名座、银河名都等。 一些效益较好的事业单位家属楼也配有一定数量的大户型，如电力职工之家、警备区家属楼、建行家属楼等。 从总量上来分析， 120 ㎡以上户型约占供应总量的 5%左右。 另有一部分 90 ㎡、 100 ㎡左右的户型，普遍存在于大部分小区中，但所 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 32 页 占比例均不大，户 型结构也出现了部分错层，如东华新苑、永福苑等。 3） 居住区域简析 从福山区住宅供应区域分布来看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山区中间地带，如富豪花园、名河银都、东华新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，为福山区主力居住区。 而这部分住宅面积多样化，从 70 ㎡ — 160 ㎡应有尽有，并且出现了错层、复式等多种户型结构，销售情况也比较好，销售率均超过 70%。 另外，在高新区也再现几个新建项目，如曙光名座、丽水湾等，但居住户数远远弱于主力居住版块。 大量旧村改造规划用地也集中在天府街以南县府街以北这一 地段，如宋家疃、栾家疃、姜刘疃、盐场村等。 但由于旧村改造存在众多弊端，如回迁量、拆迁成本等问题，推进步骤缓慢。 县府街以南为旧有城区，以旧有村落型居住和少数单位家属楼为主。 福山区商业结构与调研分析： 1）、福山大型商厦与专业市场（见附件） 2）、福山区大型商厦旁小区与街道租金租价调研（见附件） 3） 区域商业结构分析 类型 代表项目 专业市场 烟台福山五金家电市场（销售 /招商） 烟台北方汽车配件交易中心（销售 /招商） 购物中心席位型商铺 百货大楼（濒临破产） 德胜商城（一期招商，二期销售 /招商） 亚东 商城（正常营业） 富盛商城（销售，仅剩一套） 底商 曙光名都，丽水湾，东华商住楼，环宇小区（在建 /在售） 商业街商铺 百货大楼附近服装一条街及家电一条街（正常营业） 银河名都商业步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社区商铺 富豪花园二期（已营业） 4）项目地块所在板块商业部分开发建设动态分析 例表：参考富豪城开发量统计表 项目名称 开发商 基本情况 德胜商城 德胜房地产开发有限公司 销售 /招商，福山区一二期均以开发完毕，总计为 40000 平方米，一期在招商，二期销售与招商同时进行，除一层外整体 招商效果不甚理想 烟台五金家电市场 和平家电 销售 /招商，已销售 95%以上，目前主要为招商阶段，招商形势喜人，总建为 60000 平方米 烟台（福山）汽车配件交易市场 国家、山东省汽车行业协会与销售 /招商，共分三期开发，总建面积为 68万平方米，目前一期已开发完毕，二、三期开发地点还未选好，一期为 万平方米，销售率已达 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 32 页 烟台北方汽车配件交易中心联合开发 98%以上，招商也达 85%以上 银河名都商业步行街 山东邦界邦捷集团有限公司 在建 /在售，总建。