灌云县东方世纪城商品住宅项目报告(编辑修改稿)

灌云县东方世纪城商品住宅项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

华庭 联系电话 开发商 如皋广厦 物业管理公司 建筑单位 代理商 景观设计单位 绿化率 容积率 建筑设计单位 工程进度 刚刚动工 总户数 建筑密度 已售户数 销售率 交房标准 毛坯 总占地面积 68000 ㎡ 建筑面积 110000 ㎡ 开盘时间 尚未开盘 多层 全部 主力户型 三室 面积范围 90130 各种产品 平均单价 未开盘 单价 范围 来客区域 本地购买群体 建材 内容 广告 诉求 无 主要 媒体 无 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 20 综 合 分 析 该楼盘整体位置位于灌云城东，项目刚刚开始动工，售楼处搭建完毕，还没有开始进行包装，销售人员还在如皋，没有调过来，规划为全多层建筑，将是本项目住宅部分最大的竞争对手。 而且由于紧邻东城水岸，客户会产生从众心理，使得东方世纪城住宅部分的销售难度加大。 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 21 馨福嘉缘 区域 城 西 地段 伊山南 楼盘名称 馨福嘉缘 联系电话 开发商 如皋广厦 物业管理 公司 建筑单位 代理商 景观设计单位 绿化率 32% 容积率 建筑设计单位 工程进度 刚刚动工 总户数 550多户 建筑密度 25% 已售户数 470 销售率 85% 交房标准 毛坯 总占地面积 50000 ㎡ 建筑面积 110000 ㎡ 开盘时间 多层 全部 主力户型 三室 面积范围 90— 141 各种产品 平均单价 1600元 /㎡ 单价 范围 来客区域 该楼盘主要客群是本地人，多层一期 :公务人员70%、私营业主 20%、拆迁户：10% 建材 内 容 广告 诉求 灌云新区第一盘、首席全景园林社区 主要 媒体 市中心户外看板、报纸稿、工地围墙售楼处销海等 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 22 项 目 劣 势 5— 6F也是该楼盘难以客服的现实问题。 周边配套、交通不完善。 住宅使用年限只有 50 年。 价格定位偏高。 综 合 分 析 该楼盘地段优势与“江山花园”所处位置基本相同。 具实际调查，该楼盘并不能以“全景园林社区”来定位该楼盘，因为楼盘景色、景观、园林规划并不独特，并不符合像其广告 DM 中宣称的“用 75%的空间做景，仅留 25%的土地造房”那样出色。 同时该楼盘在前期销售中销售存在误点 :每一户房子预约购买客户 7组左右，为了使其房价能够标升 ,让客户自己出价 ,出价高者得到该套房子。 此种销售手法在当地老百姓中并未其接受，造成很多客户退掉定金而选择一路之隔的“江山花园”。 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 23 四 消费者分析 1. 小区及周围的配套设施基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院等。 2. 环境规划及绿化率要好。 3. 建筑质量要好。 虽然目前灌云人房地产消费概念相对滞后，但对房屋质量要求很高。 4. 消费者对物业管理的要求 较高。 第三节 产品策略 一 产品定位 户型比例 根据对灌云市场及各个已售楼盘的市场了解 说明， 2020年灌云地区销售走势较快的依次是小三房（ 90110 平米）、中三房（ 120135 平米） 、二房 与大户型。 而就本案而言，客层往往集中在两极，即向往此地段而“刚好”够基本支付能力的年轻一族，以及对地区有足够好感的“一步到位”的实力一族。 故而本案建议的户型可走向两极化，户型建议为： 二房（ 8090 平米）„„„„ 10%15% 小三房（ 91110平米）„„„„ 65%70% 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 24 大三房（ 111135平米）„„„„ 25% 二房二厅一卫  一梯二户，通风好；  入户阳台；  空间布局合理；  双阳台设计 三 房二厅二卫  方正实用；  私密性强；  双阳台设计；  使用率高；  功能分区合理。 三房二厅一卫 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 25  视野开阔  动静分区合理；  一梯二户，通风、采光良好；  空间布局合理。  经济适用  户型面积适中 面积分布表 房型 面积（ m2） 套数比例 厅（ m2） 主卧（ m2） 次卧（ m2） 卫（ m2） 厨（ m2） 储藏（ m2） 二房 8090 10%15% 1620 1216 10 一卫 7 7 2 小三房 91110 65%70% 2025 1320 13+10 主卫 7 次卫 5 7 3 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 26 大三房 111135 25% 2530 1625 13+10 主卫 7 次卫 5 10 5 产品分析 主流房型配比：以小三房为主、三房、二房、跃式适量为辅； 主流户型面积：二房、三房； 80— 135 ㎡； 总价基本控制 10 万 — 20 万。 二 项目（ SWOT） 优势 (superiority) 1. 小区占地面积大，容易产品塑造；总体规划好，产品类型齐全顾及面多，满足不同客层的消费需求。 2. 位于主干道口，出行方便，交通便捷。 3. 小区内配套设施齐全 ，社区规划有幼儿园等设施。 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 27 4. 开发商实力较强，开发经验丰富。 5. 户型以及面积搭配较为合理， 小区环境塑造完美。 6. 灌云政府从 2020 年至 2020将有 20万平方米的拆迁量。 7. 住宅使用年限 70 年。 （灌云市场多数为 50 年） 劣势 (weakness) 1. 地段较偏属于城乡结合部，公交线路 有 白砚线、杨集镇、伍图河农场、燕尾港等 公交线， 但以上线路班次少时间不固定， 随着城市发展会逐步改善。 2. 周边配套较差，购物不便。 3. 产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。 4. 区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。 5. 振兴 路的车流量较大，大型卡、客车较多，噪音影响小区环境。 6. 灌云金融银行支持力不够，放 贷款时间较长。 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 28 Opportunity (机会 ) 1. 东 片目前是市场 目前 开发的热点地区 之一 ，潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。 2. 其他竞争个案，如 怡景花城 将会大力宣传区域大环境，这一点是我们可以借力的，使本案在前期教育客户的广告投入有机会减少。 3. 周边整体规划的优越性，容易在当地树立良好的口碑。 4. 能与专业的营销策划代理机构合作，强强联手，将十分有利于项目销售，并能努力实现目标利润的最大化。 5. 由于市区房价的不断走高，不少消费者买房正朝着郊区边缘发展。 6. 大伊山旅游经济区建设给 目所在区域带来新的发展机会。 7. 新一任县长的上任将会加快灌云打造苏北开放型城市的步伐， 2020 年将会进入实质性的建设发展的一年。 Threat (威胁 ) 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 29 1. 目前年房贷利息 不断提 升， 抑制短期炒房投机行为 ，同时也增加了客户购房的负担。 对中低收入的购房者会产生影响，而对于高性价比的本项目来讲影响不会很大。 我们要预防的风险是政策在房价继续高涨的情况下，继续采用升息，提高首付款等手段来调节房价。 这需要我们提前做好准备。 2. 市场空间有限，外来客不足，而供应量上升是对区域房地产消费市场的考验。 3. 目前区域房地产市场的行情价是 1300－ 1500 元 /㎡，又同时 面临东城水岸三期 和怡景花城等楼盘 的竞争， 因 而本案要想会成为区域指标性楼盘，在项目的规划设计，物管配套，行销手法提出了更高的要求。 4. 区位的差异使本案同时面对同区位楼盘，市区楼盘和开发区楼盘的竞争。 5. 灌云明年会在政府的支持下推出大量的经济适用房，冲击整个灌云的房产价格。 我们要加快开发速度，争取在经济适用房上市之前多去化存量。 三 产品建议 规划、设计  有规模有气势的排列布局，不同角度有不同的风景； 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 30  更人性化的社区活动及居住空间，让生活更生动；  户型方正实用，实用率高；  宽阔明亮的客厅；  结构合理的布局；  各 个室内空间设计合理；  室内房间尺度及使用更完善合理；  私家储藏室，超大阳台； 建 筑  现代建筑  外立面颜色轻松、愉快  坡屋顶；  落地窗  景观阳台 点石成金 瑞行天下 昆山市环北路 135 号华海大厦 5F501— 503 电话： 051257566022 传真： 051257566448 31 户 型。