西安市城中村改造方案

西安市城中村改造方案内容摘要：

中村”土地开发建设及交易涉及的法律、法规和政策 第一节、 开发建设中涉及的法律 中华人民共和国保险法 中华人民共和国招投标法 中华人民共和国建设法 中华人民共和国规划 法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 第二节、 “城中村”土地开发建设及交易涉及的法规 陕西省农村村庄规划建设条理 城市绿化法 城市市容和环境卫生管理条理 村庄和集镇规划建设管理条例 村庄和集镇规划建设管理条例 土地管理法实施条例 城镇个人建造住宅管理办法 城市私有房屋管理条例 城市房屋拆迁管理条例 物业管理条例 欢迎交流 :280469108 第 页 共 26 页 11 第三节 、“城中村”土地开发建设及交易涉及的政策 城市房地产权属档案管理办法 建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件规定 陕西省城市房地产市场管理条例（修正） 城市居民住宅安全防范设施建设管理规定 西安市城市房屋 拆迁管理实施细则 第四 章、我国各大城市城中村改造比较 城中村改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府、开发商等多方面利益，改造的工作需要做翔实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。 我国各大城市城中村的现实状况与存在问题不尽相同，改造中采取的政策措施及方式也不一样，以下对广州、珠海、深圳等地城中村改造经验进行总结比较，为西安市城中村改造工作的开展提供参考。 第一节、广州市城中村改造情况 广州是典型的依据老城区发展的现代化都市，城市发展速度快 ，城中村现象极为严重。 据统计，广州市白云、天河、海珠、芳村、黄埔等区共有 138 个城中村。 城中村的改造已成为广州市未来几年推进城市化进程的重要内容，计划分期分批，按不同类型逐步改造：今年内投资 50 个亿改造 7 个城中村， 23 年内将位于城市建成区内、农业人口人均耕地面积不足 66 m2 的城中村改欢迎交流 :280469108 第 页 共 26 页 12 制完毕；到 2020 年，广州将把 138 个城中村改造成现代化文明社区。 目前，广州市 7 个试点村已由各区政府牵头提出了改造的初步方案，现仍在完善调整修编规划方案。 城中村类型： A 类，完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围； B 类，有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村； C 类，有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。 近期改造实施的重点是 A 类和 B 类城中村。 改造策略：按照“先行试点、积极稳妥”的原则，广州选择位于中心城区的 7 个自然村作为改造试点，采取 “ 一村一策 ” 的办法，取得经验后，逐步在全市范围内开展。 广州的城中村改造分两步走： 第一步是转制。 把城市建成区内的“城中村”农民转为居民，把村委会转成居委会，同时把原来属于农民所有的集体土地转为国有土地，把 原来由村委会管理的集体经济转为由集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司，把“城中村”纳入城市一体化管理，并逐步把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理。 第二步是有步骤地推进“城中村”物质环境的改造。 结合村的实际情况和周边城市建设编制旧村改造规划，改造的主要形式是新的农民公寓建设和旧村改造相互结合。 首先开展农民公寓的建设，公寓小区建设主要是安置本村搬迁村民，为旧村改造创造条件。 其用地原则上使用该村原有的自留用地，建设用地的审批工作由广州市规划局、国土房管局负责落实。 已 办理集体土地转为国有土地的，办理规划报建；已按规定完成配套设施建设，建设施工验收手续完备的公寓式住宅，发给国有土地的房产证。 其欢迎交流 :280469108 第 页 共 26 页 13 次，抓旧村的整治。 在严格控制旧村新建、改建项目的同时，抓“城中村”老百姓急需解决的基础设施建设和自来水供应问题，以及清理村内街道两旁的违章建筑、各类飘篷、招牌广告、整治防盗网，清理“六乱”现象及屋顶阳台杂物，外墙整治穿衣戴帽，逐步增加绿化、路灯和消防设施的设置，安排市政排污设施的建设。 旧村改造根据农民公寓建设进展情况安置村民后再逐步实施。 村集体为主导、“三个一点”落实资金 ：资金来源是“城中村”改造的瓶颈问题。 广州市政府提出城中村改造的资金筹措原则上“谁受益、谁投资”，以村集体和村民个人出资为主，市、区两极财政视情况，对编制规划设计方案及建设事业公共设施、基础设施给予适当支持。 市政府在这个问题上坚持决不允许房地产开发商插手，通过“三个一点”的办法落实资金：由当地村的集体经济或改制后的股份制经济实体拿出一部分自有资金、原村民共同集资和银行优惠贷款等方式筹款；所在区政府财政拿出一部分资金；广州市政府实施优惠政策，并建设部分市政基础设施和公共配套设施。 第二节、深圳市城中村改造情况 深圳市从 1997 年开始尝试改造 “ 城中村 ” ，按每镇一村的办法试点， “ 以政府为主导、规划全面、制度跟上 ” 是深圳市 “ 城中村 ” 改造的经验与特点。 规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展、村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条 “ 经济、建设、环境协调发展 ” 的农村城市化之路。 1999 年，市委、市政府又提出 “ 规划全覆盖 ” 要求，着重突出土地集约利用与建设用地分区调控。 试点村确定发展方向和策欢迎交流 :280469108 第 页 共 26 页 14 略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅 连建、单元式统建，免费设计统建方案供村民选择；重点解决公用设施、绿化、居住广场空间及环境问题。 在具体操作上，深圳市以追求合理的规划为目标，率先成立区级城市规划委员会，实行科学决策，并以法定图则的编制和实施作为法制决策的保障。 在此前提下，建立市规划国土局 —— 各区国土分局 —— 管理所和特区外区 —— 镇 —— 村的“双三级”规划管理执行体系。 另外还强化内外监督检查职能，建立规划管理反馈系统。 在探索村镇规划管理有效途径时，引导“农民上楼、工业进园”，开展“规划下乡”活动，实现规划意识全覆盖。 第三节、珠海市城中村 改造情况 珠海毗邻澳门特别行政区，是南海边上的一颗璀璨的明珠。 珠海市中心城区和城区边缘 50 km2 的范围内共有 26 个城中旧村需要改造，全部位于香洲区。 这些村落总占地面积约 300 万 m2，需动迁人口近 20 万，其中包括村民 万人，暂住人口近 15 万人。 珠海市从 2020 年 6 月开始策划城中村改造工作，计划用 3～ 5年的时间集中力量全部完成。 从 2020 年开始，珠海市围绕着 “ 改造城中旧村、创建精品社区 ” 的总目标，高起点、高标准改造城中旧村，取得了可喜的成绩，成为广东省推进城中村改造的典范。 目前，列入改造 计划的 26 个城中村，已有 22 个确定了开发商，16 个开始拆建， 8 个文明社区竣工移交， 万平方米回迁房交付使用， 961 户旧村居民喜迁文明、安全、环境优美的现代城市家欢迎交流 :280469108 第 页 共 26 页 15 园。 市场运作为主导、政府给政策的策略：珠海市在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。 珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆 1 平方米的房屋，可免交 23平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确 保开发商获得 25%以上的合理利润。 开发商的开发总量中， 1/3 用于旧村民回迁，另外 2/3 作商品房经营。 为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。 为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入 “ 规划最优 ” 概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。 通过政策借力改造 “。