濮阳市房地产濮阳天街商业市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

濮阳市房地产濮阳天街商业市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

式主要有：房地产商独自开发和政府、房地产商共同开发方式。 很大部分商业街在共同开发方式下开发的。 这种开发方式是政府 欲规划好一处商业地带，由政府出地，开发商出资，开发商把道路修好，建成商业项目，开发商便可拥有项目产权和经营权。 再由开发商组成经营管理公司负责管理，再向政府缴纳相关税款费用。 在这种共同开发方式下产生了权责管理、经营定位等一系列问题，对商业地产造成 了一定的冲击。 住宅开发对商业地产的影响分析 濮阳市房地产业态势相当迅猛。 特别是自 2000 年以来，房地产业迎来了发展的春天，房地产业的发展也大大带动了商业地产的发展。 商业项目的开发必须有住宅项目作为支撑，因为人气是商业项目最大保证，因此濮阳市区的住宅项目都大力 开发商业项目，一方面作为配套，另一方面加大赢利。 2020 年濮阳市房地产开发情况 房地产开发 面积（万平方米） 增长率（ %） 全年房屋施工面积 80% －－其中住宅 (含经济适用房 ) 80% 全年竣工房屋面积 % －－其中住宅 (含经济适用房 ) 96% 全年房屋销售面积 83% －－其中住宅 % 注：来源于濮阳市房管局 全年房地产投资 亿元，占全市固定资产总投资的 13%，同比增长 86%。 房地产开发的持续升温加速 了商业地产的发展，濮阳市区许多住宅楼盘都有大面积的商业铺面，而且规模不小，一般的开发方式是在楼盘临街底层开发。 如景观城、丽都、建业等小区均大力发展“底 商”，可见房地产投资的高增长，必将带动商业项目的新一轮发展。 三、商业发展前景 商业发展速度有所减缓。 上文业已分析认为濮阳市日前的商业面积开发量是较大的，有过热的苗头。 从房地产投资和居民消费投资来看，商业项目的开发会持续一段的高潮期，但从长远来看，市场的需求量与商铺的购买力未能跟上开发速度；商业项目之间相互竞争，在一定程度上造成商铺的售价、租金回落。 而投资者 将更加理性，因此商业项目未来的开发量将有所回落，商业市场的发展将会更加规范与完善。 商业中心东移。 目前濮阳市的商业中心集中在联华商圈，联华商圈集中着市区的商档消费形态，但联华周边的商业格局已落后于城市的发展，商业形态散乱，已影响城市商业形象和整体商业格局，所以濮阳市将会发展新的商业中心。 未来市区的商业中心将转到环中路与黄河路的交汇处，即金桥建材、百姓生活广场、丽都购物广场的汇集区域，将组成新城市商圈。 二、热点商圈分布情况分析 油田商贸中心商圈 商贸中心是油田区域最为繁华的商业地带，商业氛围浓郁。 是在 区域生活职工的首选消费地带。 商贸中心属临建性质，为迎合油田人口消费而建成的商业配套，由中 原油田负责兴建和经营。 由于油田区域人口众多，主要包括职工及其家属，并且油田职工人均收入和消费力均较市区平均水平要高，致使商贸中心的商业状况良好，较市区其它商业地带要繁荣。 其主要经营业态是餐饮、服装和日用百货。 业态的发展已成规模，档次较高，但整体经营业态较为混杂，尚未达到成行成市的商业局面。 商贸中心商圈商业状况分析表 商圈范围 大庆路、中原路与任丘路相交处 商业氛围 商业氛围良好 商业规模 规模庞大，约占 5 万平方米的 商业圈 商业特点 商场与临街商铺共同经营； 商业定位不一，业态较为混杂； 租金较高 人流量 人流充足，有油田居民作有效支持 人流结构 以 30～ 40 岁的中青年为主流消费群体 道路交通条件 有任丘路、大庆路、黄河路、中原路、作为通达的主干线，公交线路有： 6 路、 10 路、 8 路、 22 路、 18 路等 经营特点 商场经营与商户自主经营相结合 销售价格 商贸中心只租不售，因为属临建性质，不具备产权 租金水平 租金约 50～ 60 元 /M2，租金普遍较高 业态分布 餐饮业、服装业、百货业 其次为宾馆、手机通信 主要品牌 名牌服装、知名电器、手机品牌、日用百货品牌 商铺间隔 开间约 4 米，进深约 12 米 商铺面积 50～ 60M2 优势 商贸中心主要依托于中原油田，油田的居住人口是该商圈消费一大保证，而目前该商圈聚集多个住宅小区、行政事业单位和中小学校，并且有中原文化宫、未名广场、新蕾广场等多种休闲配套，地段环境相当优越；另外，商贸中心商圈的餐饮业、服装业、百货业已成一定的规模，在统一经营上有一定的优势。 劣势 商业辐射能力局限于油田区域，对市中心的商业辐射能力有限；同时该商圈的业态经营不一，缺乏主力商业产品，业态规划不明确 ，整体的商业凝聚力与产业辐射力有限。 另外，商贸中心属临建性质，产权状况不明确，对经营户是一个不利因素。 发展前景 商贸中心的发展前景不容乐观，因为属于临建性质，而且受到商业区域的制约，若遇上行政拆迁，商贸中心的前景就是一大问题。 目前油田的行政地位与市区并行，但随着城市的发展，油田将与城市融合，而且统一规划、统一经营是未来城区发展的方向。 而且受到丽都、百姓生活广场新商圈的威胁，发展前景不太乐观。 联华广场商圈 联华商圈是目前濮阳市核心商圈，依托其地段优势与位于城市的中轴线的区位，整体商业环境非常好，商业 的辐射力较其它商圈要大，而且联华商圈的规划定位为中高档的商业形态，商业状况非常繁华。 联华广场商圈商业状况分析表 商圈范围 京开大道与胜利路的交汇处 商业氛围 商业氛围非常好， 商业规模 规模相当庞大，约占 7 万平方米的商业圈 商业特点 体现高档、时尚，业态经营体现时代潮流 商业定位较统一，但周边商业态较为混杂 售价、租金相当高 人流量 十分充足，人气流动非常快 人流结构 以年轻一代为主流消费群体 道路交通条件 有京开大道和胜利路作为通达的主干线，另有三大汽车站，公交线路主要是： 3 路、 10 路、 16 路 、 19 路、 22 路等等 经营特点 商场统一经营的经营方式 销售价格 售价高昂，达 4000 元 /M2 以上 租金水平 租金约 60～ 70 元 /M2，租金普遍较高 业态分布 服装、皮具、珠宝、化妆品、日用百货、书店 主要品牌 名牌服装、皮具、知名珠宝、化妆品牌、日用百货品牌 商铺间隔 开间约 米，进深约 10 米 商铺面积 40～ 50M2 优势 凭借市区的核心地段，以确立目前的商业中心地位；另有交通优势，周边拥有市汽车站、飞龙汽车站、信达汽车站三大汽车站，并有多条公交线路，使该区域的人气迅速流动；其次该区域周边小区林立 ，居民家属区众多，构成商圈的强大消费力；华联商圈已深入民心，有相当大的知名度和品牌优势；再次，联华商圈的拥有金融配套、行政配套、通信娱乐等配套设施，加上本身经营统一，致使联华商圈的商业经营畅旺。 劣势 联华商圈在成为城市的核心商圈的同时，由于规划上的不合理使联华商圈的发展受到一定程度的限制。 在规划上，联华商圈的周边有多个长途汽车站，虽可以加大人流量，但造成交通上的混乱，影响整体的商业形象。 在京开大道和胜利路的十字交叉商圈中，有联华广场、鹏程商厦、百姓鞋业、联通大世界等经营业态，还有金宇市场等多个杂货市场、肉 菜市场，再有三个长途汽车站，规划上比较混乱，这样使商业圈的整体形象与商业格局受到损坏。 商业圈的周边区域，已发展到一定的程度，可以说是一个“较老的城区”，对商业的发展产生结构性的影响。 发展前景 联华商业圈的商业中心地位会有被百姓生活广场、丽都购物广场组成的新商圈所取代的危机，联华商业圈周边城区已略显疲态，跟不上城 市的发展的步伐，商业中心很可能会东移。 商业圈的商业辐射力 商贸中心商圈影响范围是整个油田区域，这是此商圈的核心辐射范围；而项目又位于大庆路，在连通城市中心就有黄河路、任丘路、中原路 三条大道，商业辐射力可影响到市中心；联华是目前市区的商业中心，商业辐射力是最大的，由于其品牌、规模、档次已形成，辐射范围可遍及市区。 两大商业圈对本项目的影响 油田商贸中心离天街项目只有一里之隔，商贸中心的规模、商业环境已成气候，特别是餐饮业、服装、百货业规模相当大，对天街项目有一定的影响。 但天街项目有自身的文化特色，可减少相互之间的竞争。 联华商圈位于市中心，商业辐射力非常大，相互间会有一定的竞争。 但其对东部区域，特别是油田区域的消费者影响稍弱，再加上天街的特色定位，可错开经营定位。 对比分析 商 圈名称 主要业态 商业氛围 租金价格 商业价值 发展趋势 油田商贸中心商圈 餐饮业、服装业、百货业 、其次为宾馆、手机通信 商业氛围浓厚，人流充足。 租金约 50～ 60 元 /M2，租金普遍较高 是油田区域的商业核心区 商贸中心的发展前景不容乐观，因为属于临建性质，而且受到商业区域的制约 联华广场商圈 服装、皮具、珠宝、化妆品、日用百货、书店 城区的商业中心，人流畅旺 租金约 60～ 70 元 /M2，租金普遍较高 城市的中心地位，拥有巨大商业价值 联华商业圈的商业中心地位将会被百姓生活广场、丽都商圈组成的新商圈所取代 三、城市未来新商圈分析 由于商业中心将会东移，百姓生活广场和丽都商业圈将组成新的城市中心商圈，该商圈离本项目较近，是本项目的重点研究对象。 我司对其作重点调研分析。 项目区位 此商业圈位于黄河路、环中路与任丘路的围合处。 与宏升建筑陶瓷市场、金桥家具市场组成城市新商圈 周边环境 周边环境相当理想，周边有多个大型生活小区：丽都时代广场、建业城市花园、景观城。 而且对面有一大型的主题公园、文化广场、周边有多个大型的装饰市场和建材市和行政商务单位、金融配套。 开发状况 百姓生活广场一带已开发完好，正在招商；丽都时代 商业街尚在开发当中；环中路的丽都购物广场处于改建中，扩建后达 3 万 平方米，此地块已相当成熟 开发规模 百姓生活广场总建筑面积达 万平方米 ,而丽都时代商业街的开发规模也相当大 , 丽都购物广场扩建后达 3 万平方米 交通条件 交通便利 ,有黄河路作为通达的主干道 ,还有长庆路、任丘路、环中路，交通区位良好 业态规划 此商圈将集休闲购物、大型超市、生活娱乐于一体。 业态以日用百货、服装鞋类、家居用品、美容化妆、餐饮美食为主 商铺布局 以大型的商业城、商业街为主，布局以品牌店和卖场为主 售价 目前任丘路丽都金色时代 3800～ 4000 元 /M2；建业城市花园的在 2700 元 /M2 左右；景观城 2700～ 3600 元 /M2；预期新商圈形成后，售价会高出这一范围 租金 丽都 25元 /M2,。 建业 20元 /M2。 景观城 30 元 /M2；新商圈形成后，租金会相对提高 新商圈优劣分析 优势： 新商圈的商业潜力巨大，周边的人居环境相当好，区域商业环境发展不断成熟；城市区位、交通条件优越；此商业圈位于濮阳市区与中原油田二者的交汇点，商业辐射能迅速达到油田区域与濮阳市区。 劣势： 此区域的商业项目较多，经营业态方面有太多雷同之处，竞争较为激 烈；目前此区域 的丽都金色时代和景观城二期尚在出售中，此区域的商业热度跟两个住宅楼盘的销售状况有很大关系；另外此区域还受到来自油田商贸中心的直接竞争。 对天街项目的影响： 此区域的发展在一定程度上与天街项目构成竞争，但天街项目有独特的商业特色，商业经营与此商圈有所不同，所以正面竞争不大，竞争主要来自于对投资者与客源的竞争。 另外此商圈发展了，会相应带旺黄河路与任丘路的商业环境，吸引更多客源，对天街具有一定的好处。 四、可类比项目重点分析 在本次调查过程中，我们根据濮阳商业发展情况及目前市场的经营和销售状况，分为在营项目 和在售项目，并选取典型的和对本项目有借鉴意义的商业项目进行分析。 在营项目 u 巴黎街 巴黎街位于金堤路段，是一条由政府与发展商共同规划的商业街。 商业建筑规划具有欧洲巴黎特色。 街长约 1000 米，主要经营餐饮、服装、美容美发、酒业，但该项目人气明显不足，经营管理又不能发挥出效应。 致使项目的商业氛围不浓。 巴黎街商业状况分析表： 商业范围 位于金题路段，南连黄河路 人流量 人流不足，商业氛围较淡 人流结构 小区居民居多 商业特点 人气、商气不足 经营状况较差，商业周边可支持的居住人口有限 租 金、售价较低，有多间商铺已停业。 商业规模 规模大，建筑面积约 4 万平方米 街区特点 巴黎是两侧大部分是两层式的建筑，部分三层，仿照欧洲巴黎建筑风格 交通条件 现时巴黎街的地处城市较偏位置，但黄河路在此段已通，再加上中原路、金题路交通区位良好。 经营业态 主要业态：餐饮、服装、美容美发、酒业 销售价格 一、二层均价 2500 元 /M2，首层 2700～ 3500 元 /M2 租金水平 （一、二）两层均价 560～ 950 元 /月，均价 700 元 /月平均租金不足 10 元 /M2 店铺数量 全街约有 260 家商铺 商铺间隔 开间约 米 ，进深。