房地产市场营销计划论文

房地产市场营销计划论文内容摘要：

第 6 页 共 34 页 消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。 然而，从以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。 可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。 因此，房地产开发商在大力宣传 楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。 置业消费盲区与企业品牌建立 置业投资虽然是家庭的最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大的认知难度，而消费者在房屋消费过程中的弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为今后的纠纷带来了隐患。 在房地产市场逐步发育和成熟的同时，购房纠纷也随着增多。 业主与物业公司、开发商之间的冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级的迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商的销售 第 7 页 共 34 页 来体现： 从购房者生活空间的居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者的意向居所向多居室方向发展，对比情况见下表： 表 . 目前居所与意向居所的居室数量选择比例比较 意向居所统计表 表 21 同时，意向居所的室、厅、卫、阳的平均数量也有所增加，目前居所的室、厅、卫、阳的平均数量为 、 、 和 ，而意向居所的室、厅 、卫、阳的平均数量上升至 、 和。 购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加 调查结果表明，购房者的意向居所与目前居所，在格局相同的情况下，平均套建筑面积有不同程度的增加，具体数据的对比结果见下图： 可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所的平均套建筑面积较以前都有所增加，有向较大户型发展的趋势。 消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现 第 8 页 共 34 页 郊区化倾向 调查结果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。 借助于家庭私车和公交车辆两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。 (1)意向居所与目前居所相比，至工作地点的总体平均车程有所增加 (2)购房者对较远车程的接受程度有所提高 伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。 首先， 购房者的意向居所区域向城市边缘扩散。 就整个市区来看，购房者目前居所位于古城附近的比例为%，而意向居所位于古城附近的比例下降至 %，同时目前居所位于古城外比例为%，而意向居所位于古城外的比例则上升为 %。 与目前居所相比，意向居所位于古城附近的比例的下降与位于郊区的比例上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从市区移至城市边缘；其次，购房者的意向居所区域向郊区县地区扩散。 就市区及郊区县整个地区来看，目前居住于丽江郊区县的购房者所占的比例为 %，而购房者的意向购房区域在郊区县的比 例已经上升至 %。 与目前居所相比，位于郊区县的意向居所的比例有所上升，这表明有更多的购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县的选择。 环境分析 第 9 页 共 34 页 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。 在房价过快上涨、社会资源过度向房地 产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 2020 年 1月 26 日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 （ 1）外部宏观环境 最近美国众议院通过了延长减税计划的法案。 这是一个信号，说明西方主要经济体的复苏仍存在很大的不确定性，政府艰难地选择继续扩大财政赤字。 显然缺少新的技术、新的产业领域、甚至新的发展概念，来带 动经济的增长。 以美国为代表的发达经济体，必然进一步依赖量化宽松的货币政策，这无疑会给全球货币的泛滥雪上加霜。 新兴经济体由于在这一轮全球化的前期繁荣中普遍形成了出口拉动经济增长的发展模式，对外经济依存度过高，从而导致危机来临时，或多或少地屈从于主要发达经济体对外倾泻的货币冲击，陷于本币 “外升 第 10 页 共 34 页 更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。 2020 年 7 月全国 CPI 同比涨 %，创三年来新高。 当前我国 通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。 2. 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。 根据2020年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达 ，十年间增加 7390万人；城镇人口占 %，十年间上升 个百分点；中国大陆流动人口为 亿人，十年间增加 亿人。 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。 随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 2020 年国有土地出让收入 万亿元，占全国 财政收入的 35%。 与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到 万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。 中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。 无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。 4. 城市化进程推动房地产业持续发展。 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家 纳瑟姆提出了著名的 “纳瑟姆曲线 ”。 纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着 共 34 页 5. 宏观经济将呈现 “两高 ”的运行态势，房地产业的发展应注重品质的提升。 2020 年， “高物价 ”、 “高房价 ”将成为宏观经济运行的基本特征。 尽管我们不愿意看到房价居高不下，但恐怕并无根治的手段，短期的计划控制方法难以在中长期奏效。 美元泛滥，大宗商品价格呈上升态势。 油价上调了，这是一个重要的信号，说明通胀的压力短期 共 34 页 行业板块分析：房地产业有 “池子 ”的作用。 房价作为重要 的资产价格，受通货膨胀和流动性充裕的支撑，短期难以压降。 由于近期住宅价格仍有上涨的趋势，迫于民生压力，政策调控的力度不会轻易放松，住宅价格维稳是调控政策的核心目标。 而商业地产由于政策面较为宽松，表现出 “繁荣昌盛 ”的态势，成为各路资金追捧的对象。 高房价之于民生的压力，短期难以缓解。 中央作出的 “大力推进住房保障体系建设、完善商品房供应体系 ”的决策，是 “两条腿走路 ”，执行到位，将有效改善住房供需结构的问题。 2020 年，按中央经济工作会议的说法，为缓解高房价的压力，公共租赁房将成为保障性住房的主要供应品种。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。 高盛预计中国 2020年和 2020 年的经济增长分别为 %和 %，根据房地产发展速度和 GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 第三章 项目 swot分析 S(优势 ) (1)交通条件：颐和星海位于锦州市象山区凯风路与茶店路的交汇处，直通锦州市中山路段和其他城区，是万福路东西延长线，多路公交线路即将落站项目地址，包括 7 路、 117 路、125 路、 111 路、且锦州二环线路业以形成，凯风路连通城南 6 线及锦朝高速，颐和星 海地处城南门户，交通要塞，升值潜力无限。 (2)生活配套：小型超市、农贸市场、便利店、金地球汽配市场、 公里长的商业步行街、2020 平方米幼儿园、景观泳池、奢华会所、婚礼教堂文化中心、各类运动球场及四星级酒店。 (3)教育配套：小学凯风路二小、大风山小学、中学：八中、十一中。 所以，本地块所处地段文化气氛浓厚，对于那些渴望自己的孩子以后得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择。 (4)医疗配套：空军疗养院、银海医院、南溪山医院。 (5)整个社区采用了供暖系统，独创锦州首个保暖社区。 第 13 页 共 34 页。