首联商业集团分公司市场开发管理制度手册(编辑修改稿)

首联商业集团分公司市场开发管理制度手册(编辑修改稿)内容摘要：

（二） 信息的收集可以通过网络、招商、展会等各种方式进行，各部门必须对项目的信息准确性做深入的调查，保证项目信息的真实有效 第三十六条 节点 A C2 （一） 分公司发展部寻求并落实有关项目信息后交予集团投资发展部汇总 （二） 投资发展部依据信息的重要程度整理相关信息，整理过程必须严格按照相 关标准执行，并及时反馈分公司发展部 第三十七条 节点 C A3 （一） 集团投资发展部对项目信息进行审核，通过后交予分公司发展部进行可行性调研阶段 （二） 分公司发展部依据审核结果展开项目可行性调研阶段 （三） 未通过审核的项目信息进入项目信息库，待今后筛选 第三十八条 节点 A B C D E F4 （一） 分公司发展部依据调研结果撰写项目可行性报告，包括项目背景、项目简介、项目预算、项目投资回报分析等相关内容，报告鼻息准确详实，以保证审核的有效性 （二） 由分公司总经理办公会议审核相关可行性报告，根据分公司发展需求和项目可行性确定项目，上报集团投资发展部 （三） 投 资发展部依据项目提交次序及重要程度、涉及权限提交集团总经理办公会议或董事会讨论审批。 （四） 超出董事会授权的项目审批由董事会战略与投资委员会审核后，保董事会审批 （五） 项目审核、审批本着及时、稳妥、有效的原则进行，原则上保证项目的进度需求 第三十九条 节点 C A5 （一） 集团投资发展部依据审批结果对项目进行编号立项，并交予分公司发展部执行 （二） 分公司发展部执行过程必须严格按照可行性报告内容进行，不得有任何不规范行为 第四十条 节点 A C6 （一） 分公司发展部必须及时反馈相关信息与集团投资发展部，保证信息的准确有效 （二） 集团投资发展部及时给与分公司发展部相关 支持和监督，以保证项目的顺利进行 （三） 上访的沟通可以通过例会制度实现，必须坦诚、无虚假隐瞒现象 第四十一条 节点 A C7 （一） 分公司发展部在项目结束后，对项目执行结果给与及时地总结和分析，保证项目过程的完整和真实，并报集团投资发展部汇总 （二） 集团投资发展部汇总审核相关项目总结报告，对相关内容提出意见，交分公司发展部修改。 （三） 集团投资发展部依据项目执行情况给与分公司相应的考核意见，在年终考核中给与体现。 （四） 分公司发展部依据调整计划执行 （五） 分公司发展部在执行过程中及时向集团投资发展部反馈相应计划执行情况，并在计划完成后总结和分析计划完成情 况上报集团投资发展部 第四十二条 所有信息进入公司信息库，按权限、需求共享 第四十三条 各项审批应依据公司情况确定审批时限，相关审批部门必须在指定时限内完成审批。 第四十四条 审批应制定相关审批指标，指标应包括否决性指标和一般性指标，如否决性指标不合格可直接否决，如一般性指标多于 X%不合格，可给以否决。 第四十五条 标准与考核： 指标设置建议 指标权重 指标解释 指标分值 资料来源 被考核部门 考核人 项目信息收集及时、完善、有效 过程信息收集 分公司发展部、集团投资发展部 集团总经理 项目立项及时 、合理 过程信息收集 集团投资发展部 集团总经理 3. 项目执行情况 项目执行有效、准确、及时 过程信息收集 集团投资发展部、分公司发展部 分析细致，总结详细 项目总结报告 分公司发展部 分公司总经理 合计 1 100 第三节 开发决策技术优化流程 店铺经营成败因素讨论 已开业店铺商圈数据收集 竞争者店铺商圈数据收集 依据店铺经营数据对店铺进行分类 确定否决指标 确定关键因素指标 成败 因素枚举、整理 确定调研课题及计划 店铺经营成果评价 数据整理 商圈与经营成果数据相关性分析 店铺经营成败经验借鉴 已开业店铺经营数据收集 竞争者店铺经营数据收集 确定商圈店铺评价分析方法 确定商圈店铺评价方法 下达执行 利用已有数据校验 收集其他店铺数据校验 报分公司及总公司审批 第四节 项目调研管理流程 开发计划 预选址 单店商圈调研计划 区域商圈调研计划 调研报告 商务洽谈 协商卖场布局、商品构成类别、价格带 确定店址 办理各项相关审批手续 资料手续备案并移交营建 选择调研公司 区域商圈调研 区域调研结果 作投资分析 第五章 管理制度及规范 第一节 大卖场的选址策略 第四十六条 大卖场是指营业面积在 5000－ 10000 平米卖场。 第四十七条 商圈策略 （一） 25005000m2 的超市，应选择在人口数达到 510 万 的较大规模居民区中开店； （二） 500010000m2 及以上面积的超市，可选择城乡接合部，商圈内居民数达到 1020 万的地区开店 （三） 尽量避免与同类型的大型综合超市开在同一商圈内，两店的距离应保持在 5 公里以上。 第四十八条 开店策略 （一） 区域集中的布局策略：在市场拓展初期，为保证充分的共享资源，分店之间的距离不宜太远，应在本区域内保持绝对的竞争优势。 （二） 有效的物流配送布局策略：应当在有效的物流线内布局设店，即配送车辆以 6080 公里 /小时的速度，在一个工作日内可以往返。 既充分利用资源，又提高工作效率。 （三） 弱竞争市场的布局策略：在商业网 点相对不足的地区，或竞争力较弱的区域现行开店，以满足当地居民的“购买饥渴”，同时避免与强大竞争对手正面冲突。 （四） 抢先排他型布局策略：对有较大发展前景的地区，先入为主，抢先开店。 第四十九条 店址的确定 （一） 用地确定：综合以上所有因素，确定店址，也可同时选择几个意向地址，进行综合评估。 （二） 用地确保：有关适合的地点选定之后，接着则需展开用地确保的工作，查明新建分店或改建旧店是否符合城市规划及建筑方面的规定，特别是要了解各种限制性规定。 通过认真细致的谈判和严谨周密的法律文件，获得相关物件的租 赁权。 （三） 用地整备： 1. 店前道路的改善 2. 电气、 煤气、自来水等公共设施 3. 旧店外观的改造 第二节 商圈调查作业规范 第五十条 商圈分析定义 （一） 商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离 扩展，吸引顾客的辐射范围。 （二） 商圈与超市经营活动有着极为密切的关系，无论新设或已设的超级市场，都不应忽视对商圈的分析。 （三） 所谓商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。 第五十一条 商圈分析的重要性： （一） 商圈分析是进行合理选址的前提。 经营者在明确商圈范围，了解商圈内人口的状况以及市场、非市场因素的 有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用侳按照设计的基本原则，选定适宜的地点，创造经营优势。 （二） 商圈分析有助于制定竞争经营策略。 经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，从而采取相应的竞争性经营策略，投顾客之所好。 赢得了顾客的信赖，就赢得了竞争优势。 （三） 商圈分析有助于制定市场开拓战略。 通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在的顾客群，从而制定相应的市场开拓战略，力求在保持基本顾客群的同时，吸引潜在的顾客群，不断提高市场占有率。 第五十二条 商圈构成的因素： （一） 商 圈一般由边缘商业圈、次级商业圈、核心商业圈三部分组成。 （二） 核心商圈：最接近超市的区域，便利店的核心商圈为 200 米以内，便利超市核心商圈在 500 米以内，大卖场在 公里以内； （三） 次级商圈：位于邻近商圈以外的区域，便利店的次级商圈在 200500 米，便利超市次级商圈在 5001000 米，大卖场的次级商圈在 公里； （四） 边缘商圈：位于外围商圈以外的区域，便利店的边缘商圈在 500800 米，便利超市的边缘商圈在 10001500 米，大卖场的边缘商圈在 35 公里。 第五十三条 商圈顾客组成 （一） 商圈顾客组成比例：在来店购物的顾客中 ，构成比例依次为： 商圈层次 所占顾客比例 核心商圈 5570% 次级商圈 1525% 边缘商圈 5% （二） 商圈顾客购物占比：一般情况下，距离店铺越远的商圈，来店购物的占比就越低，同时来店购物次数也相应较低。 在竞争优势较明显的前提下，通常的测算方法： 1. 核心商圈 80%居民会每月来店购物 14 次； 2. 次级商圈 40%居民会每月来店购物 10 次； 3. 边缘商圈 20%居民会每月来店购物 8 次。 （三） 常住顾客与流动顾客 1. 居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源。 2. 工作人口：次级商圈内基本顾客的主要来源。 超市附近 的工作人口越多，商圈规模相对扩张越大，潜在的顾客数量就越多，对超市经营就越有利。 3. 流动人口：边缘商圈的顾客基础。 一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的超市可以捕获的潜在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦趋激烈，这就要求经营者更讲求竞争策略和经营特色。 当然，商圈顾客的确定受许多因素影响，经营者应该全面考虑，才能确定正确的商圈范围和来客预估。 第五十四条 商圈确定应考虑的因素： （一） 地理因素：超市所在地区的特点。 1. 中心商业区：交通方便，流动人口多，有大量的潜在顾客，商圈规模较大。 但竞争激烈，超市需有出奇制胜的竞争策略。 2. 居民 小区或城乡结合部：主要顾客为附近的常住人口，商圈规模较小，要扩大商圈规模则超是必须创出自己独特的经营特色，大型综合超市或仓储式会员制超市还要求一定要有大型停车场。 （二） 商品因素：超市所经营的商品种类。 商品种类与商圈规模关系密切。 一方面超市在。