三龙物业工程管理部标准作业手册

三龙物业工程管理部标准作业手册内容摘要：

机皮带的张紧度，必要时调整； 配合电工作应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。 柴油发电机组季度保养： 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器； 放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器； 必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承； 检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油； 检查外部主要连接螺栓的紧固情况。 柴油发电机组年度保养： 配合电工进行并 联带负荷运转，检查运转情况； 配合电工模拟试验各安全保护装置的性能； 测检轴线、开档，并做好记录； 拆检查盖观察检查轴及缸筒情况； 投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）； 检查机油质量，必须时更换机油； 清洗第二级柴油过滤器； 清洗机油过滤器； 每运转 500 小时后增加如下项目： 更换第二级柴油过滤器滤芯； 更换机油； 检查气缸头螺栓、连杆螺栓的紧度； 检查校正气门间隙， 喷油定时并做好记录； 喷油器试压、调校。 相关记录： 《发电机维护保养记录表》 《发电机附属设施保养表》 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 管理处停、转电处理标准程序 目的 规范对停、转电的管理，确保市网电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。 适用范围 管理处计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。 处理程序 由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统和公共照明系统。 值班人员要 及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报部门主任。 供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后，立即由部门主任拟好停电通知及工作票，由部门主任签发停电通知后对外张贴。 工作票交由值班电工执行。 内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由部门主任拟定停电通知，在管理处经理批准后对外通知。 相关记录 《高、低压停送电工作票》 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 工程电力系统维修管理标准规程 目的 检查并及时处理供配电系统存在的隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。 适用范围 适用于公司下属管理区域内专变供电系统的维修工作。 职责 运行技工负责机电设备的日常养护（设备不停电能做到的电柜表面、地面清洁）、简易维修（ 10 分钟内能处理好的问题）。 维修技工负责机电设备的维修、养护工作。 维修部主任负责对内部维修保养工作进行检查、指导、监督、考核。 负责外委养护、维修的联系、监督检查。 管理规程 工程 主任每年 12 月按运行情况制订下年度中修、大修计划。 维修过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。 由维修技工负责维修，维修前，由工程主任重述本规程中与本次作业相关的部份内容，并按《电气维修管理规程》的有关规定，明确要本次维修的工作重点。 配电设备故障维修：影响供电质量及运行时的维修，一般不超过 1 小时，若在 1 小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间立即上报部门主任及公司主管领导，限期解决；不影响供电质量及运行时的维修，一般可视其用户生产用电情况确定维修时 间。 凡是夜间发生的，不影响用户生产及其连续试验的、不会产生其它严重后果的供配电故障，可以由当班维修技工及时维修。 工程主任提供工作指导及负责检查监督。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 相关记录 《电气维修管理规程》 工程供电系统管理标准规程 目的： 保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内、住宅、大厦的安全用电。 适用范围： 适用于公司下属管理区域内专变供电系统的运行管理。 职责 变配电值班运行技工必须持证上岗，负责变配电设备运行的清洁、操作、巡视 、检查、记录、异常情况报告处理及变配电设备的维修、保养。 各管理处设备管理员负责日常工作的检查监督。 公司工程部负责技术指导和评价检查。 各管理处负责向有关用户通知停电情况。 管理规程 变配电房（发电房）管理规程 每班保持值班室、配电室清洁。 非工作人员进入变配电房，须经运行主管或部门主管批准后进行登记，由值班电工陪同方可进入。 配电房内禁止非值班人员操作配电设备。 保持良好通风及照明，应急灯可正常使用， 门窗开启灵活。 保证消防设施完备，变配电房内禁止吸烟。 保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘，无水渍，电缆沟内无动物屎便。 不得擅自更改变配电房机电设备线路及器材，若确需要更改，须报公司工程部同意，经公司主管领导批准后方可更改。 变配电房须防火、防水、防雨、防漏，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、壁虎等小动物进入。 暴雨时须严密注意，必要时启动潜水泵抽水或采取其它措施排水。 值班管理规程 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 变配电房由值班电工按各管理区域内住宅、大厦的实际 要求进行监控记录，发现问题及时解决。 对变压器、变配电房按规定时间巡视，并将巡视检查结果记录于《电站运行记录表》内。 变配电房应达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入和保持通风良好。 对低压配电柜按规定时间巡视，观察设备运行数据、环境温度、电流、电压、功率因数。 如配电设备发生异常，应及时报告运行主管部门主管，并在其指导下排除异常，必要时上报公司工程部和公司主管领导。 “市电”停，自备电源 30 分钟内带负荷运行，对柴油发电机组进行监视记录。 值班室应备有如下记录簿册：值班运行记录簿、命令指示簿、开关跳闸记录簿、继电保护记录簿、检修记录簿、异常和事故记录簿以及安全培训记录等，值班人员都必须按规定要求填写。 交接班规程 接班人员认真听取交班人员的值班和设备运行报告。 查看上班记录。 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，并在记录上签名。 有下列情况之一不准交接班 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁。 接班人未到岗，交班人员不准下班。 接班人醉酒或有不适宜值班的疾病等，未找到接班人。 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。 若在交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。 全操作工作规程 值班电工应严格按操作规程操作变配电设备，保证设备正常运行。 进行配电柜检修，应填写《高、低压停送电工作票》，由运行主管批准后方可进行。 停电工作时，应将断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。 严禁带电作业。 如遇紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行。 自动空气开关或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次。 电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。 不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。 操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋。 停电管理工作程序 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 停电按《停电处理规程》进行操作。 变配电设备维护养管理规程 变配电设备的维护保养按《供配电设备维护保 养规程》进行操作。 应急处理程序 突然停电，按《停电处理规程》中的“意外停电处理程序”进行处理。 如遇可能会导致火灾或更大范围停电的严重故障，应立即电话通知受影响的主要住户（单位）马上停电进行处理。 对发生冒烟、着火的严重故障，应立即切断故障处电源，并用灭火器扑救，并马上报告公司工程部和公司主管领导。 公司工程部负责确定尽快恢复供电的措施并指挥处理。 相关文件记录 《高、低压停送电工作票》 《停电处理规程》 《电站运行记录表》 《供配电设备维护保养规程》 工程配电房管理规程 目的： 规范配电房的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内住宅、大厦的安全用电。 适用范围： 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 适用于公司管理区域内专变供电系统的配电房运行管理。 管理规定： 未经运行主管或部门主任的许可，非工作人员不得入内。 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压器、空气开关超载运行。 经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。 配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。 因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。 对于突发性的停电事故应向用户作出解释。 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小 动物进入配电房。 值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。 相关文件记录：无 配电房值班管理标准规程 目的： 规范配电房的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保管理区域内住宅、大厦的安全用电。 适用范围： 适用于公司下属管理区域范围内专变供电系统的配电房运行管理。 标准规程 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 人替岗，并向运行主管或部门主任交代离岗时间及去向。 根据操作规程及岗位 责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关记录。 按时巡查，及时发现事故隐患。 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。 值班人员接到报修时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。 所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须经运行主管或部门主任同意，原则上领班与领班、值班人员同值班人员对调、在就餐时间，实行转换就餐制，并通知同班维修人员配合。 相关文件记录：无 工程机房卫生管理规程 目的： 为保持一个清洁、舒适、安全的工作环境。 适应范围： 适应于公司下属各管理区域内的工程机房管理。 管理规定 由运行技工每天对设备房进行清洁。 机房必须保持通风良好及照明设施完好，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。 设备房内禁止吸烟和吃东西。 保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备及其它附属设施无积尘，无水渍。 严禁小动物进行机房内，机房内没有任何粪便。 相关文件记录：无 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 46 页 中国物业服务教育 网 设备安全。